[일문일답] 월세 밀린 세입자를 내보내려면 차임 연체 해지와 점유이전금지가처분을 어떤 순서로 할까?<핵심 요약>임차인은 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절하거나 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없다. 해지 요건은 임대차의 종류에 따라 달라, 건물 임대차는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 상가건물 임대차는 3기의 차임액에 달하는 때 임

[사례분석] 보증금 추심명령 뒤 임차인 반환소송: 추심 부분 각하와 공제·집행공탁에 따른 기각<핵심 요약>월차임을 내지 않고 아파트도 비워 주지 않은 임차인이 임대인을 상대로 보증금 약 9,370만 원의 반환을 구하는 소를 냈고, 그 사이 보증금반환채권에는 가압류 2건과 압류·추심명령이 겹쳐 송달되었다. 임대인 측은 반소로 인도를 먼저 받은 뒤 미납 차임과

주택임대차의 묵시적 갱신: 통지 기간과 갱신거절 의사표시를 판단하는 조문상의 기준<핵심 요약>임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지나 조건변경 없이는 갱신하지 아니한다는 통지를 하지 아니하면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같고

[사례분석] 소유주협의회가 맺은 관리위탁계약의 효력: 위탁관리회사 관리비 청구와 관리단 부당이득<핵심 요약>상가 건물의 관리업무를 수행해 온 위탁관리회사와 관리단이, 전유부분 2개를 가진 구분소유자에게 미납 관리비와 과소납부한 공동수도료의 부당이득 반환을 청구한 사건이다. 쟁점은 소유주협의회 대표와 맺은 관리위탁계약으로 위탁관리회사에 관리비 청구권한이 생기

[사례분석] 상가 점포 차임 연체 해지와 인도청구: 특정되지 않은 원상회복 청구의 각하<핵심 요약>임대인인 원고가 과일 소매점을 운영하던 점포 임차인이 차임을 내지 않아 내용증명으로 해지하였다고 주장하며 시설 철거와 원상회복을 거친 점포 인도를 구한 사건이다. 법원은 원상회복청구 부분은 그 의미와 기준 상태, 내용과 방법이 청구취지로 특정되지 않아 부적법하

[사례분석] 차임 연체와 무단 전대가 겹친 상가 임대차 해지: 공시송달 판결과 부당이득 반환 범위<핵심 요약>상가 지하층 점포 두 곳의 임대인이 차임 연체와 동의 없는 전대를 이유로 임대차계약을 해지하였다고 주장한 사건이다. 임대인은 해지 뒤에도 점포를 명시적으로 인도받지 못한 채 미지급 차임과 지연이자, 미지급 관리비를 합한 6천만 원대를 부당이득반환채권

[사례분석] 임대차 자동해지 특약의 해석과 보증금반환청구권 포기: 합의해지와 근저당권 말소<핵심 요약>임차인이 보증금을 포기하겠다며 조기 종료를 요청해 목적물을 인도한 뒤 다시 보증금 반환을 구한 사건이다. 임차인은 차임 3개월 연체 시 자동해지된다는 특약을 들어 남은 보증금의 반환을 구하였다. 법원은 보증금반환청구권을 포기하고 인도일 자로 해지하는 합의가

가맹점 권리금 계약의 당사자와 임대차·가맹계약의 관계: 권리금 회수기회 보호가 미치는 범위<핵심 요약>권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 회수기회 보호는 임대인을 상대로 작동하므로, 양도인과 양수인 사이의 계약 자체를 그 규정이 대신 보장해 주지는 않는다. 가맹점이라면 여

[사례분석] 주택임대차 임차인의 갱신거절 통지와 보증금 반환: 반환시기 연장과 기간 연장의 구별<핵심 요약>아파트 임차인인 원고가 기간 만료 직전 갱신거절을 통지한 뒤 임대인인 피고를 상대로 주택 인도와 동시이행으로 보증금 3억 원대의 반환을 청구한 사건이다. 쟁점은 갱신거절 통지로 임대차가 종료되었는지, 그리고 원고가 보증금반환 시기를 늦춰 준 것이 임대

[사례분석] 공인중개사 설명의무 위반 손해배상: 공동담보 목록 미제시와 과실상계에 따른 책임 제한<핵심 요약>'수원 전세사기'가 불거진 지역에서 신축 빌라를 임차한 임차인이 건물 일부 호실에만 설정된 쪼개기 근저당으로 보증금 전액을 잃을 상황에 놓이자 공인중개사들과 공제사업자인 협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건이다. 재판부는 공인중개사가 공동담보 목록을

[사례분석] 임대인 상속인의 차임 연체 건물인도 청구 인용: 보증금 공제 주장과 점유이전금지가처분 <핵심 요약>임대인의 지위를 상속하였다는 원고들이 임차인들의 차임과 관리비 연체를 주장하며 임차인들을 상대로 임대차 해지에 따른 건물인도와 금전 지급을 청구한 사건이다. 원고들은 해지 특약과 보증금 공제 법리를 들어 보증금이 모두 공제되어 임차인들이 동시이행항

[사례분석] 소액임차인 배당이의의 소: 점유 상실 뒤 마친 임차권등기와 대항력 소멸 <핵심 요약>앞선 임차인이 임차권등기 전에 점유를 잃은 주택에 뒤에 들어온 임차인이 경매 배당표를 두고 배당이의의 소를 제기한 사건이다. 앞선 임차인은 주민등록과 집기를 남겨 두었고 임대인의 불법행위로 점유를 침탈당했다고 주장하였으나, 법원은 그 사정을 모르고 주택을 인도

소액임차인 최우선변제 금액표의 적용 기준일: 담보물권 설정일과 지역별 보증금 기준액<핵심 요약>소액임차인은 보증금이 주택임대차보호법 시행령 제11조의 지역별 기준액 이하이고 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인으로서, 보증금 중 일정액을 주택가액의 2분의 1 범위에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는다. 시행령이 개정되면 개정 전에

중개대상물 확인·설명서의 실제 권리관계 칸: 다가구주택 선순위 보증금 기재 형태와 중개사 손해배상<핵심 요약>다가구주택 임대차를 중개한 공인중개사는 등기부상 권리관계에 그치지 않고 다른 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기를 확인해 중개대상물 확인·설명서의 실제 권리관계 칸에 적어야 하고, 임대인이 자료 요구에 불응하면 그 사실을 적어야 한다. 그 칸이 비어

주택임차권등기명령의 신청과 등기 시점: 점유를 옮기기 전에 등기를 마쳐야 하는 까닭<핵심 요약>주택 임차인의 대항력과 우선변제권은 인도와 주민등록이 계속 존속하는 동안 유지되므로, 보증금을 받지 못한 채 이사하면 그 권리가 점유를 잃은 때에 소멸한다. 주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고,

전입신고 주소 기재와 대항력: 건물 종류별 표시 방법과 등기부와 어긋난 신고의 효력<핵심 요약>주택 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 그 주민등록은 임대차의 존재를 제3자가 알아볼 수 있게 하는 공시방법이다. 그래서 전입신고한 주소가 공부상 표시와 어긋나면 공시의 효력이 인정되지 않을 수 있다. 다가구주택은 지번까지, 집

2년 미만으로 정한 주택임대차의 기간: 차임 증액 요구의 제한과 임차인이 가지는 선택권<핵심 요약>주택임대차에서 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 보고, 임차인만이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 그래서 1년으로 약정하였더라도 임대인은 그 기간이 끝났다는 이유만으로 퇴거나 재계약을 강제할 수 없다. 존속

임차주택의 신탁회사 소유권 이전과 대항력: 신탁원부 약정의 효력과 임대차보증금 반환 책임<핵심 요약>임차인이 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖춘 뒤 임차주택의 소유권이 신탁회사에 이전된 경우, 신탁회사는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한다. 신탁원부에 원소유자인 위탁자가 임대차보증금 반환 책임을 진다는 약정이 기재되어

[사례분석] 조직적 전세사기 보증금 회수 분쟁: 공제금 청구와 공탁금출급청구권 확인<핵심 요약>무자력 임대인이 연루된 조직적 전세사기 사건에서는 공인중개사와 한국공인중개사협회를 공동피고로 삼아, 중개사에게는 손해배상책임을, 협회에는 공제계약에 따른 공제금 지급책임을 함께 묻는 전략이 실질적인 회수 방법이 된다. 경매 절차에서 소액임차인 최우선변제금을 배당받

[사례분석] 전입신고 당일 소유권 이전: 대항력 공백과 보증금 반환 책임<핵심 요약>임차인이 이사를 마치고 전입신고를 한 당일 주택이 양도된 경우, 대항력 발생 시차로 인해 양수인에게 임대인 지위가 승계되지 않는다. 이에 따라 임차인은 양수인이 아닌 기존 임대인에게 임대차보증금 반환 책임을 묻는 법적 절차를 진행해야 한다. 전입신고 당일 소유권 이전이라는