[사례분석] 공인중개사 설명의무 위반 손해배상: 공동담보 목록 미제시와 과실상계에 따른 책임 제한<핵심 요약>'수원 전세사기'가 불거진 지역에서 신축 빌라를 임차한 임차인이 건물 일부 호실에만 설정된 쪼개기 근저당으로 보증금 전액을 잃을 상황에 놓이자 공인중개사들과 공제사업자인 협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건이다. 재판부는 공인중개사가 공동담보 목록을

[사례분석] 임대인 상속인의 차임 연체 건물인도 청구 인용: 보증금 공제 주장과 점유이전금지가처분 <핵심 요약>임대인의 지위를 상속한 원고들이 차임과 관리비를 연체한 임차인들을 상대로 임대차 해지에 따른 건물인도와 금전 지급을 청구한 사건이다. 원고들은 해지 특약과 보증금 공제 법리를 들어 보증금이 모두 공제되어 임차인들이 동시이행항변권을 주장할 수 없다고

[사례분석] 소액임차인 배당이의의 소: 점유 상실 뒤 마친 임차권등기와 대항력 소멸 <핵심 요약>앞선 임차인이 임차권등기 전에 점유를 잃은 주택에 뒤에 들어온 임차인이 경매 배당표를 두고 배당이의의 소를 제기한 사건이다. 앞선 임차인은 주민등록과 집기를 남겨 두었고 임대인의 불법행위로 점유를 침탈당했다고 주장하였으나, 법원은 그 사정을 모르고 주택을 인도

소액임차인 최우선변제 금액표의 적용 기준일: 담보물권 설정일과 지역별 보증금 기준액<핵심 요약>소액임차인은 보증금이 주택임대차보호법 시행령 제11조의 지역별 기준액 이하이고 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인으로서, 보증금 중 일정액을 주택가액의 2분의 1 범위에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는다. 시행령이 개정되면 개정 전에

중개대상물 확인·설명서의 실제 권리관계 칸: 다가구주택 선순위 보증금 기재 형태와 중개사 손해배상<핵심 요약>다가구주택 임대차를 중개한 공인중개사는 등기부상 권리관계에 그치지 않고 다른 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기를 확인해 중개대상물 확인·설명서의 실제 권리관계 칸에 적어야 하고, 임대인이 자료요구에 불응하면 그 사실을 적어야 한다. 그 칸이 비어

주택임차권등기명령의 신청과 등기 시점: 점유를 옮기기 전에 등기를 마쳐야 하는 까닭<핵심 요약>주택 임차인의 대항력과 우선변제권은 인도와 주민등록이 계속 존속하는 동안 유지되므로, 보증금을 받지 못한 채 이사하면 그 권리가 점유를 잃은 때에 소멸한다. 주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고,

전입신고 주소 기재와 대항력: 건물 종류별 표시 방법과 등기부와 어긋난 신고의 효력<핵심 요약>주택 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 그 주민등록은 임대차의 존재를 제3자가 알아볼 수 있게 하는 공시방법이다. 그래서 전입신고한 주소가 공부상 표시와 어긋나면 공시의 효력이 인정되지 않을 수 있다. 다가구주택은 지번까지, 집

2년 미만으로 정한 주택임대차의 기간: 차임 증액 요구의 제한과 임차인이 가지는 선택권<핵심 요약>주택임대차에서 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 보고, 임차인만이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 그래서 1년으로 약정하였더라도 임대인은 그 기간이 끝났다는 이유만으로 퇴거나 재계약을 강제할 수 없다. 존속

임차주택의 신탁회사 소유권 이전과 대항력: 신탁원부 약정의 효력과 임대차보증금 반환 책임<핵심 요약>임차인이 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖춘 뒤 임차주택의 소유권이 신탁회사에 이전된 경우, 신탁회사는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한다. 신탁원부에 원소유자인 위탁자가 임대차보증금 반환 책임을 진다는 약정이 기재되어

[사례분석] 조직적 전세사기 보증금 회수 분쟁: 공제금 청구와 공탁금출급청구권 확인<핵심 요약>무자력 임대인이 연루된 조직적 전세사기 사건에서는 공인중개사와 한국공인중개사협회를 공동피고로 삼아, 중개사에게는 손해배상책임을, 협회에는 공제계약에 따른 공제금 지급책임을 함께 묻는 전략이 실질적인 회수 방법이 된다. 경매 절차에서 소액임차인 최우선변제금을 배당받

[사례분석] 전입신고 당일 소유권 이전: 대항력 공백과 보증금 반환 책임<핵심 요약>임차인이 이사를 마치고 전입신고를 한 당일 주택이 양도된 경우, 대항력 발생 시차로 인해 양수인에게 임대인 지위가 승계되지 않는다. 이에 따라 임차인은 양수인이 아닌 기존 임대인에게 임대차보증금 반환 책임을 묻는 법적 절차를 진행해야 한다. 전입신고 당일 소유권 이전이라는

[사례분석] 상가건물 임대차 차임 연체 명도소송: 3기 연체 해지 요건과 부당이득 반환 범위<핵심 요약>본 사건은 상가건물 임대인 원고가 약정한 차임을 상습적으로 미납하는 임차인 피고를 상대로 3기 차임 연체에 따른 계약 해지를 통보하고 명도소송을 제기한 사례이다. 재판부는 금융거래 내역 및 대화 내역 등 객관적 증거를 통해 차임 연체 사실과 해지 통보의

[사례분석] 임대차 직거래와 중개보수 청구권: 중개행위 단절 인정과 기여도 감액 법리<핵심 요약>사무실 임차인이 공인중개사의 소개를 받은 후 거래를 중단했다가 우연한 기회로 임대인과 직거래를 체결하자 중개보수 전액 청구 소송이 제기된 사안이다. 대법원 판례에 따라 중개인이 계약 성립에 결정적 역할을 했음에도 의뢰인이 중개인을 의도적으로 배제한 경우에만 예외

[사례분석] 상가 권리금 회수 방해 손해배상소송: 과도한 차임 인상 요구에 따른 조정 성립<핵심 요약>상가건물 임대차계약 종료 과정에서 기존 임차인 원고가 주선한 신규임차인과의 시설권리금 계약이 임대인 피고의 무리한 조건 제시로 무산되는 분쟁이 발생하였다. 피고가 인근 시세보다 현저히 높은 기존 임대료에 더해 과도한 보증금 및 차임 인상을 요구한 행위는 상

[사례분석] 부동산 중개보수 청구 소송 방어 법리: 중개대상물 확인·설명서 기재 요율의 한계 및 공정성 의무 위반에 따른 감액 기준<핵심요약>수백억 원대 상업용 부동산 매각을 중개한 중개법인(원고)이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 0.9% 최고 요율을 근거로 매도인(피고)에게 수억 원의 과도한 중개보수를 청구하였다. 그러나 해당 서식은 수수료를 확정하는

[사례분석] 부동산 공인중개사의 손해배상책임 및 중개행위 판단 기준: 다가구주택 선순위 보증금 설명의무 위반과 대법원 최신 판례 분석<핵심요약>다가구주택 임차인이 임대인과 직접 합의한 후 공인중개사에게 계약서 대필과 서명·날인을 요청했으나, 중개인이 선순위 보증금 확인을 소홀히 하여 임차인이 보증금을 모두 잃는 사고가 발생하였다. 대법원은 중개인이 계약서에

도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 [시행 2003. 1. 1.] [법률 제6656호, 2002. 2. 4., 타법개정]제11조 (국공유지의 무상양여등) ①제3조의 규정에 의하여 지정된 주거환경개선지구안의 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 제6조의 규정에 의한 주거환경개선계획이 고시된 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보며, 국유재산법ㆍ지방재

【원문】법제처 [유권해석] 05-0169 법제처 [해석일자] 20060322【질의요지】 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 제3조」는 건설교통부장관이 주거환경개선지구를 지정함에 있어 관계 중앙행정기관의 장과 협의를 거치도록 하고, 「동법 제11조」에서는 주거환경개선지구 안에서 국가 등이 소유하는 토지는 국ㆍ공유지의 관리 및 처분에 관

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 ( 약칭: 공동주택분양가규칙 ) [시행 2022. 7. 15.] [국토교통부령 제1135호, 2022. 7. 15., 일부개정]제10조(공공택지 외의 택지의 감정평가 절차) ①사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가

주택관리업자 및 사업자 선정지침 [시행 2024. 4. 11.] [국토교통부고시 제2024-196호, 2024. 4. 11., 일부개정]제27조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출한다. 1. 입찰서 1부 2. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본