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34.[사례분석] 상가 권리금 회수 방해 손해배상소송: 과도한 차임 인상 요구에 따른 조정 성립
[사례분석] 상가 권리금 회수 방해 손해배상소송: 과도한 차임 인상 요구에 따른 조정 성립
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<핵심 요약>
상가건물 임대차계약 종료 과정에서 기존 임차인 원고가 주선한 신규임차인과의 시설권리금 계약이 임대인 피고의 무리한 조건 제시로 무산되는 분쟁이 발생하였다. 피고가 인근 시세보다 현저히 높은 기존 임대료에 더해 과도한 보증금 및 차임 인상을 요구한 행위는 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해행위에 해당한다. 원고 측은 객관적인 상권 비교 데이터와 통화 녹취를 통해 인과관계를 입증하였고 법원의 조정을 갈음하는 결정을 통해 실질적인 손해배상당액을 확보하였다.
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1. 신규 임대차계약 무산과 손해배상 청구의 발단
경기 지역에서 상가건물을 임차하여 영업을 지속하던 원고는 지속적인 임대료 인상과 경영 부담으로 인해 결국 점포 운영을 종료하기로 결정하였다. 임대차계약 종료 시점에 맞춰 원고는 새로운 임차인을 주선하였고 해당 신규임차인과 수천만 원 상당의 시설권리금을 지급받기로 하는 내용의 약정을 체결하였다. 그러나 임대인 피고는 신규임차인이 주선된 직후 기존 조건을 훨씬 초과하는 고액의 임대료 조건을 갑작스럽게 통보하였다.
피고 측은 기존 보증금에서 수천만 원을 인상하고 월 차임 역시 수십만 원을 추가로 올릴 것을 계약 체결의 선결 조건으로 요구하였다. 이로 인해 신규임차인은 과도한 임대료 부담을 이기지 못하고 최종적으로 상가 임대차계약 체결을 포기하게 되었다. 결과적으로 원고는 정당하게 확보할 수 있었던 권리금 회수 기회를 박탈당하게 되었으며 피고의 방해행위를 원인으로 한 손해배상청구 소송을 법원에 제기하기에 이르렀다.
2. 임대조건 변경의 위법성과 방해행위 성립의 핵심 쟁점
- 가. 피고의 임대료 인상 요구가 현저히 고액의 차임을 요구하는 방해행위에 부합하는지 여부
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로써 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지한다. 본 사안에서는 피고가 제시한 인상률의 객관적 수치와 더불어 기존 임대료 자체가 이미 인근 상권의 평균 시세를 초과하고 있었는지 여부가 불법행위 성립의 핵심 기준으로 다루어졌다.
- 나. 피고의 신규임차인 주선 사실 및 권리금 계약 체결에 대한 인지 여부와 주관적 의사의 존부
피고 측은 신규임차인과의 구체적인 권리금 계약 체결 사실을 명확히 전달받지 못했으므로 방해의 고의가 없었다고 주장하며 맞섰다. 따라서 원고가 피고에게 신규임차인의 정보를 적법하게 제공했는지와 피고의 거절 의사가 단순한 조건 조율을 넘어 실질적인 계약 박탈 의도에 기인했는지가 핵심 쟁점이 되었다.
- 다. Q: 임대인이 단순히 임대조건 변경을 요구한 것만으로도 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립할까?
임대인 피고에게는 임대차 조건을 변경할 권한이 있으나 그 요구가 합리적 범위를 벗어나 신규 계약 체결을 무산시키는 수준에 이른다면 위법성이 인정된다. 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결의 취지에 비추어 볼 때 피고의 요구가 신규임차인 유치를 사실상 불가능하게 하여 원고의 재산적 가치 회수를 방해했다면 민법 제750조에 기한 불법행위 책임이 성립할 수 있다.
3. 객관적 시세 분석에 기한 법원의 판단과 조정 결론
- 가. 기존 임대료 수준과 추가 인상 요구의 과도성을 반영한 위법성 인정 여부의 판단
재판부는 원고가 제출한 주변 상가의 면적당 보증금 및 차임 비교표와 실제 상권 지도 등의 객관적 데이터를 종합적으로 검토하였다. 기존 임대료가 이미 주변 시세보다 높은 상황에서 감행된 피고의 추가 인상은 신규 계약을 무산시킬 정황이 다분하므로 상가건물 임대차보호법이 정한 방해행위의 요건을 충족한다는 점이 상당 부분 인정되었다.
- 나. 정황 증거와 통화 녹취를 통한 피고의 계약 인지 사실 및 인과관계의 인정
법원은 공인중개사와의 통화 녹취록 및 대화 내역 등의 구체적 자료를 바탕으로 피고가 권리금 회수 흐름을 충분히 인지하고 있었음을 확인하였다. 단순히 임대료를 조정하려 했다는 피고의 변명은 배척되었으며 과도한 인상 통보와 신규 계약 파기 사이에 밀접한 인과관계가 존재함이 소송 과정에서 명확히 드러났다.
- 다. Q: 법원은 장기간의 소송 분쟁을 방지하기 위해 권리금 분쟁 사안에서 어떠한 방식으로 결론을 도출했을까?
재판부는 당사자 간의 소송 비용 부담과 장기화에 따른 피해를 방지하고자 민사소송법 제220조에 근거하여 조정을 갈음하는 결정을 내렸다. 피고의 방해행위로 인한 불법행위 책임과 원고의 실제 손해 범위를 비교 교량하여 피고가 원고에게 상당한 수준의 금액을 지급하도록 강제함으로써 분쟁을 종결지었다.
※ 관련 법률 인사이트
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4. 관련 법규 및 판례
| 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) 제1항 제3호 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16 .> 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 민법 제750조 (불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 민사소송법 제220조 (화해, 청구의 포기ㆍ인낙조서의 효력) 화해, 청구의 포기ㆍ인낙을 변론조서ㆍ변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다. |
| 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 판결요지 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전후와 관계없이 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 상세한 이유는 다음과 같다. ③ 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다. 임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다. |
