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[사례분석] 가족 간 아파트 매매등기의 추정력: 원인무효·가장매매 주장의 증명책임과 매도 의사 확인

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<핵심 요약>

어머니가 생전에 판 아파트를 두고 아들이 매수인 명의의 소유권이전등기가 원인무효라며 말소를 구한 사건이다. 쟁점은 어머니의 승낙이나 동의 없이 등기가 마쳐졌는지, 매매가 가장매매나 무효인 명의신탁에 따른 것인지를 등기 추정력 아래에서 누가 증명하는지였다. 법원은 등기명의자는 전소유자에 대하여도 적법한 등기원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정되는데 원고가 낸 증거만으로는 무효원인을 인정하기에 부족하다고 보아 청구를 기각하였다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• 등기의 추정력의 인적 범위
• 소유권이전등기의 추정력과 번복
• 권리의 변동과정이 실체관계와 부합하지 아니한 경우 (중간생략등기, 모두생략등기, 실체관계와 상이한 등기원인에 의한 등기, 무효등기의 유용)
• 통정허위표시의 요건
• 무효인 명의신탁은 명의신탁약정 및 물권변동이 무효이다
• [사례분석] 가족 공동자금 주장 주택의 지분 명의신탁 부정: 등기 추정력과 명의신탁 약정의 증명
• [사례분석] 종중 명의신탁과 등기의 추정력: 약정 체결 사실의 증명책임과 인정 자료의 정도
   

1. 투병 중인 어머니 명의 아파트 매매와 등기의 경위

망인은 아파트를 소유하고 있었고 원고와 원고의 동생은 망인의 아들이며, 피고 1은 원고 동생의 처남이다. 이 사건 매매는 원고의 동생이 주도하여, 동생이 망인을 대신해 매매계약서에 망인의 도장을 날인하였고 소유권이전등기 신청서에 붙은 망인의 인감증명서도 동생이 대리인으로서 부동산 매도용으로 발급받았다.

매매대금은 8억 원대였고, 잔금일 직전 사흘 동안 원고 동생의 배우자로부터 피고 1의 계좌로 3억 원대가 입금되었으며 잔금일에 피고 1의 계좌에서 망인에게 4억 원대가 지급되었다. 매매계약 약 보름 뒤 피고 1 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 날 피고 2 은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 2억 원대의 근저당권설정등기가 마쳐졌다.

망인은 파킨슨병 등으로 진료를 받아 왔고 사후에 발급된 진단서들에는 의사소통이 불가한 상태였다는 취지가 적혀 있었으며, 망인은 매매계약 약 1년 7개월 뒤 사망하였다. 원고는 원고의 동생이 피고 1과 공모해 망인의 허락 없이 매매를 하였다거나, 적어도 소유 명의만 넘긴 가장매매 또는 무효인 명의신탁이라고 주장하며 피고 1에게 등기 말소를, 피고 2에게 그 말소에 대한 승낙을 구하였다.

2. 등기 추정력 아래에서 다투어진 세 가지

• 가. Q: 전소유자의 상속인이 등기의 무효를 주장하면 누가 증명해야 할까?
  
  원고는 매매계약 당시 망인이 파킨슨병과 그로 인한 치매로 의사소통이 불가능한 상태였으므로 등기가 원인무효라고 주장하였다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 정한다. 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다46059 판결은 등기명의자가 제3자에 대하여서뿐 아니라 전소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 이를 다투는 측에서 무효사유를 주장·입증하여야 한다고 보았다. 그래서 이 사건에서는 등기를 다투는 원고가 무효원인이 되는 사실을 증명하였는지가 먼저 문제되었다.

• 나. 망인이 매매와 매매위임에 승낙이나 동의를 하였는지
  
  매매계약서의 날인과 인감증명서 발급은 모두 원고의 동생이 망인을 대신하여 한 것이어서, 망인이 동생에게 매매를 맡기고 매도에 동의하였는지가 등기의 효력을 가르는 사실이 되었다. 민법 제114조 제1항은 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다고 정한다. 망인의 병원기록과 간병인·공인중개사·법무사 사무실 직원의 확인이 이 판단의 자료로 쓰였다.

• 다. 매매가 가장매매이거나 무효인 명의신탁에 따른 것인지
  
  원고는 망인의 승낙이 있었더라도 동생의 부탁에 따라 피고 1에게 명의만 보유하게 할 목적의 가장매매이거나 동생을 통한 명의신탁이라고 주장하였다. 민법 제108조 제1항은 상대방과 통정한 허위의 의사표시를 무효로 하고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조는 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 한다. 다만 같은 조 제2항 단서는 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우를 예외로 둔다.
   

3. 추정력을 깨지 못한 원고 주장에 대한 판단

• 가. 등기는 적법한 원인으로 마쳐진 것으로 추정되고 무효원인은 원고가 증명하여야 한다고 보았다
  
  법원은 소유권이전등기가 마쳐져 있으면 등기명의자는 제3자뿐 아니라 전소유자에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 등기원인의 무효를 주장하여 말소를 구하려면 이를 다투는 쪽에서 무효원인이 되는 사실을 주장하고 증명할 책임이 있다고 하였다. 대법원 1982. 6. 22. 선고 81다791 판결과 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다46059 판결을 든 법리다. 법원은 또 대법원 2005. 9. 29. 선고 2003다40651 판결을 들어 부동산 등기는 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 아니하였어도 유효하다고 보았다.

• 나. 병원기록과 의사 확인 과정에 비추어 동의 없이 마친 등기라고 인정하기에 부족하다고 보았다
  
  법원은 매매 무렵의 간호기록에 망인의 의식상태가 대부분 명료하고 의사소통과 읽고 쓰기가 가능한 것으로 적혀 있는 점, 수사 절차에서 간병인들이 망인이 어눌하게 말했지만 사람을 식별하고 정상적인 의사소통이 가능했다고 진술한 점을 들었다. 여기에 법무사 사무실 직원이 매매계약일에 망인의 매도의사와 매매위임의사를 확인하였고, 공인중개사가 계약 나흘 뒤 병원에서 그 의사를 다시 확인하며 녹음까지 한 점, 수사기관이 원고의 동생과 피고 1에 대하여 불송치결정(혐의없음)을 한 점, 피고 1이 대출이자와 재산세를 내 온 점을 더하였다. 그 결과 원고가 낸 증거만으로는 등기가 망인의 승낙이나 동의 없이 마쳐진 것이라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였다.

• 다. Q: 확인서에 적힌 망인의 답변이 매도 의사와 달라 보이면 가장매매가 되는가?
  
  법원은 확인서에 법무사 사무실 직원이 아파트를 아들에게 명의이전해도 되는지 묻자 망인이 긍정하는 답변을 한 것으로 적혀 있어, 당시 확인된 망인의 의사가 피고 1에게 매도한다는 것이 아니었다고 볼 여지가 있다고 인정하였다. 그러나 공인중개사가 매매계약 체결 뒤인 나흘 뒤 다시 망인의 의사를 확인하고 녹음까지 하였으므로, 그러한 사실만으로 매매가 가장매매 또는 명의신탁약정에 따른 것이라고 보기는 어렵다고 판단하였다. 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판결도 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다고 보았다. 잔금 무렵 원고 동생의 배우자에게서 받은 3억 원대가 그가 아파트에 거주하였기에 전세보증금에 갈음하여 차용한 돈이라는 피고 1의 주장도 법원은 충분히 수긍할 수 있다고 보았다.
   

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