법무법인 원

1. 법무법인 원 조숙현 변호사가 대리한 아파트 등기말소 청구 기각

부모가 투병 중에 판 부동산은 부모가 세상을 떠난 뒤 자녀들 사이의 분쟁으로 번지기도 합니다. 이 사건에서는 어머니가 생전에 판 아파트를 두고 한 아들이, 다른 아들이 주도한 매매는 어머니의 뜻이 아니었다며 매수인 명의의 소유권이전등기를 말소하라고 청구하였습니다.

담당 변호사는 제1심에서 아파트를 매수한 의뢰인을 대리하였습니다. 법원은 등기명의자는 전소유자에 대하여도 적법한 원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정되고 원고가 낸 증거만으로는 무효원인을 인정하기에 부족하다고 보아, 원고의 청구를 기각하였습니다.

원고는 어머니가 의사소통을 할 수 없는 상태였다는 주장과 가장매매·명의신탁이라는 주장을 함께 폈지만 어느 쪽도 받아들여지지 않았습니다. 소송비용도 원고가 부담하게 되었습니다.

2. 어머니 명의 아파트 매매를 둘러싼 형제간 분쟁의 경위

매매는 원고의 동생이 어머니를 대신해 진행하였습니다. 동생은 매매계약서에 어머니의 도장을 날인하고 부동산 매도용 인감증명서를 대리 발급받았으며, 매수인은 동생의 처남인 의뢰인이었습니다. 의뢰인은 은행에서 2억 원대를 대출받아 대금을 치렀고 근저당권설정등기도 마쳤습니다.

어머니는 매매 후 약 1년 7개월 뒤 세상을 떠났고, 사후에 발급된 진단서들에는 파킨슨병 등으로 의사소통이 불가한 상태였다는 취지가 적혀 있었습니다. 원고는 동생과 의뢰인을 사문서위조 등 혐의로 고소하였으나 수사기관은 두 사람에 대하여 불송치결정(혐의없음)을 하였습니다.

어머니 사후 동생이 원고와 대화하면서 아파트가 실제로는 자기 집이고 명의를 돌려야 할 것 같다고 다른 형제에게 말했다는 취지로 이야기한 사실도 인정되었습니다. 잔금 무렵 동생의 배우자가 의뢰인 계좌로 3억 원대를 보낸 사실도 있었는데, 의뢰인은 그 돈이 아파트에 거주한 동생의 배우자에게서 전세보증금에 갈음하여 빌린 돈으로, 그가 나가면 돌려주어야 할 채무라고 설명하였습니다.

3. 법무법인 원 조숙현 변호사가 수행한 제1심에서 법원이 본 쟁점

• 가. 등기 추정력에 따라 무효원인은 원고가 증명해야 했습니다
  
  법원은 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다46059 판결 등을 들어, 등기명의자는 전소유자에 대하여도 적법한 등기원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 등기를 다투는 원고가 무효원인이 되는 사실을 주장하고 증명할 책임이 있다고 보았습니다. 민법 제186조에 따라 등기로 물권변동이 이루어진 이상 그 추정을 깨는 것은 원고의 몫이었습니다.

• 나. 병원기록과 두 번의 의사 확인으로 동의 없는 매매라는 주장은 인정되지 않았습니다
  
  법원은 매매 무렵 간호기록상 의식이 대부분 명료하였고 간병인들도 정상적인 의사소통이 가능했다고 진술한 점, 법무사 사무실 직원이 계약일에 매도의사를 확인하였고 공인중개사가 계약 나흘 뒤 다시 확인하며 녹음까지 한 점을 들었습니다. 그 결과 원고가 낸 증거만으로는 등기가 어머니의 승낙이나 동의 없이 마쳐졌다고 인정하기에 부족하다고 판단하였습니다.

• 다. Q: 명의이전만 묻는 확인서가 있으면 가장매매나 명의신탁이 인정됩니까?
  
  이 사건에서는 인정되지 않았습니다. 법원은 확인서에 아들에게 명의이전해도 되는지 묻는 질문에 어머니가 긍정한 것으로 적혀 있어 달리 볼 여지가 있다고 하면서도, 계약 나흘 뒤 공인중개사가 다시 의사를 확인하고 녹음까지 하였으므로 가장매매나 명의신탁약정에 따른 것이라고 보기는 어렵다고 판단하였습니다. 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판결이 보듯 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실도 이를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.
   

4. 가족 사이의 부동산 매매에서 남겨 둘 기록

부모의 건강이 좋지 않은 때 가족이 대신 부동산을 파는 경우, 나중에 다른 가족이 매도 의사를 문제 삼을 수 있습니다. 이 사건에서는 계약 당일과 계약 뒤에 매도인 본인의 의사를 직접 확인한 사정, 계약 뒤 확인 과정을 녹음해 둔 기록과 당시의 병원기록이 법원의 판단 근거로 쓰였습니다.

매수인이 대출이자와 재산세를 내며 소유자로서 부담을 져 온 사정도 명의만 빌린 가장매매가 아니라는 판단에 함께 쓰였습니다. 가족 사이에 오간 돈이 있다면 그 성격을 설명할 자료를 따로 정리해 두는 것이 좋습니다.

법무법인 원 조숙현 변호사는 이 사건의 제1심을 수행한 경험을 바탕으로 가족 간 부동산 거래와 등기 말소 분쟁의 쟁점을 함께 검토합니다. 매도 당시의 의사 확인 기록과 대금 흐름을 먼저 정리해 두면 대응 방향을 정하는 데 도움이 됩니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 조숙현 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 가족 간 아파트 매매등기의 추정력: 원인무효·가장매매 주장의 증명책임과 매도 의사 확인 페이지를 참고하십시오.