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권리의 변동과정이 실체관계와 부합하지 아니한 경우 (중간생략등기, 모두생략등기, 실체관계와 상이한 등기원인에 의한 등기, 무효등기의 유용)

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(1) 중간생략등기

①의의：부동산물권이 甲 ⇨ 乙 ⇨ 丙으로 순차적으로 이전되어야 할 경우 중간취득자 乙의 등기를 생략하고 최초의 양도인 甲으로부터 직접 최후의 양수인 丙에게 하는 등기가 중간생략등기이다. 상속받은 부동산에 대하여 상속인이 상속등기를 하지 않고 양도하고 피상속인으로부터 양수인 앞으로 소유권이전등기를 하는 경우도 이에 해당한다.

②유효성

㉠판례는 전원의 합의 또는 중간취득자의 동의를 요건으로 실체관계가 부합하는 한 거래안전을 고려하여 유효성을 인정하면서 그 합의는 묵시적으로나 순차적으로도 가능하다고 한다. 또한 그러한 합의가 없더라도 이미 중간생략등기가 적법한 등기원인에 기하여 성립되어 있는 때에는 합의가 없었음을 이유로 무효를 주장할 수 없고 따라서 말소를 청구하지 못한다고 한다.

㉡｢부동산등기특별조치법｣은 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정목적 범위 내에서 형사처벌하도록 되어 있으나, 판례는 이로써 당사자 간의 중간생략등기 합의에 관한 사법상의 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라고 한다.

㉢다만, 토지거래허가구역 내의 중간생략등기는 무효이다(판례).

③중간생략등기의 청구：당사자 간의 합의 또는 동의가 있는 경우에는 최종양수인은 최초양도인에게 직접 자기로의 이전등기를 청구할 수 있다. 그러나 합의가 없을 때에는 직접 이전등기를 청구할 수는 없고, 중간자의 등기청구권을 대위행사하여 중간자 명의의 이전등기를 청구할 수 있을 뿐이다.

(2) 모두(冒頭)생략등기

미등기부동산에 관하여 최초의 소유명의인 명의로 보존등기를 하지 아니하고 양수인이 직접 자신의 명의로 보존등기를 하는 모두(冒頭)생략등기는 원칙적으로 허용되지 아니하나, 이미 경료된 모두생략등기가 실체관계와 부합하는 한 그 등기는 유효하다(판례).

(3) 실체관계와 다른 등기원인에 의한 등기

등기부상의 등기원인이 실제와 상이한 경우에도 현실의 권리관계와 부합하는 한 그 등기는 유효하다. 즉, 증여를 매매로 한 소유권이전등기 등과 법률행위의 무효․취소․해제 등의 경우 말소등기를 하지 아니하고 다시 이전등기를 한 경우에도 실체관계가 부합하다는 점에서 유효하다(판례).

(4) 무효등기의 유용

①무효등기의 유용이란 처음부터 그에 부합하는 실체관계가 없어서 등기가 무효이었으나 나중에 실체관계를 갖춘 경우에는 그 등기의 말소등기를 하지 않고 그 등기를 유효한 등기로 그대로 이용(유용)할 수 있는가의 문제이다.

②판례는 권리등기(저당권등기, 가등기 등)의 유용은 유용합의 이전에 등기부상 이해관계가 없는 경우에 한하여 유효하다고 본다. 그러나 멸실된 건물의 보존등기를 신축한 건물의 보존등기로는 유용할 수 없다. 신축된 건물이 멸실된 건물과 그 위치, 구조 기타의 면에서 상호 같다고 하더라도 그로써 신축된 건물이 멸실된 건물과 동일한 건물이라고 할 수 없기 때문이다.