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- 40. [사례분석] 차임 연체와 무단 전대가 겹친 상가 임대차 해지: 공시송달 판결과 부당이득 반환 범위
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40.[사례분석] 차임 연체와 무단 전대가 겹친 상가 임대차 해지: 공시송달 판결과 부당이득 반환 범위
[사례분석] 차임 연체와 무단 전대가 겹친 상가 임대차 해지: 공시송달 판결과 부당이득 반환 범위
![[사례분석] 차임 연체와 무단 전대가 겹친 상가 임대차 해지: 공시송달 판결과 부당이득 반환 범위](https://api.nepla.ai/api/v1/file/1790814096999-a6307aebd69ff8f1.png)
<핵심 요약>
상가 지하층 점포 두 곳의 임대인이 차임 연체와 동의 없는 전대를 이유로 임대차계약을 해지하였다고 주장한 사건이다. 임대인은 해지 뒤에도 점포를 명시적으로 인도받지 못한 채 미지급 차임과 지연이자, 미지급 관리비를 합한 6천만 원대를 부당이득반환채권으로 구성해 청구하였다. 피고에 대한 절차가 공시송달로 진행된 제1심에서 청구가 전부 인용되었고 지연손해금은 연 12%로 정해졌다.
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- 부당이득의 요건
- 전대차
- [사례분석] 상가건물 임대차 차임 연체 명도소송: 3기 연체 해지 요건과 부당이득 반환 범위
- 공시송달
- 원고의 공격방법(청구원인)
- [사례분석] 상가 점포 차임 연체 해지와 인도청구: 특정되지 않은 원상회복 청구의 각하
- [사례분석] 순차 승계한 임대인 지위와 차임 연체 해지: 공동점유자 연대채무와 보증금 상계 정산
- [사례분석] 무단 점유 임야의 인도와 차임 상당 부당이득: 공시송달 판결과 장래이행 청구
1. 지하층 두 점포의 임대차가 어긋난 경위
원고가 청구원인에서 밝힌 바에 따르면, 원고는 부동산 매매 및 분양임대업 등을 하는 회사로서 상가 건물 지하층 점포 두 곳의 임대인이다. 피고는 음식점업 및 음식 체인사업 등을 하는 회사로서 음식점 영업을 위하여 그 점포를 빌린 임차인이다. 두 회사는 보증금 각 1천만 원대, 월 임차료 각 1백만 원대, 기간 2년으로 최초 임대차계약을 맺었다.
피고는 계약 체결 약 1주 뒤 보증금 합계 3천만 원대를 입금하였고, 원고는 그로부터 약 1개월 뒤 점포를 인도하였다. 최초 계약 기간이 끝나기 약 2주 전에 두 회사는 월 임차료를 각 1백만 원대로 올리고 기간을 24개월로 하는 연장 임대차계약을 맺었는데, 이것이 이 사건 임대차계약이다. 특약사항은 차임을 매월 1일 선불로 내고 부가가치세를 10% 별도로 지급하며, 임대인의 동의가 있어야 제3자에게 전대할 수 있다고 정하였다.
피고는 연장 계약기간이 시작된 뒤 약 7개월이 지난 달의 차임부터 이를 전혀 내지 않았고, 그로부터 약 9개월 뒤부터는 관리비도 내지 않았다. 피고는 원고의 동의를 받지 않고 전차인에게 점포를 전대하였고, 전차인은 이 사건 점포를 포함한 지하층 점포 여러 곳에서 음식점 영업을 하였다. 원고는 전차인을 상대로 한 건물인도청구에서 인용판결을 받고 피고 소유 부동산과 예금채권에 가압류를 신청해 각 인용결정을 받은 뒤, 22개월분의 차임과 미지급 관리비를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
2. 청구원인이 세운 해지 근거와 채권의 범위
- 가. 3기 차임 연체를 이유로 한 해지는 상가건물 임대차에서 요건이 따로 정해져 있다
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다고 정하므로, 상가건물에서는 해지의 문턱이 한 기 더 높다. 이 사건 임대차계약 제7조와 특약사항 제9항도 3기 연체를 해지 사유로 적고 기타사항은 상가임대차보호법에 따르기로 하였으므로, 연체액이 그 수준에 이르렀는지가 첫 축이 되었다.
- 나. Q: 임대인의 동의 없이 한 전대는 그 자체로 해지 사유가 되는가?
민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 임차인이 이를 위반한 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 이 사건 임대차계약 특약사항 제11항도 임대인의 동의를 받아야 계약서와 동일한 조건으로 제3자에게 전대할 수 있다고 정하고 있다. 청구원인은 피고가 동의를 받지 않고 전차인에게 점포를 전대하였다는 점을 해지 사유 둘 가운데 하나로 들었다.
- 다. 해지 앞뒤의 금전을 하나의 채권으로 묶어 청구할 수 있는지
청구원인은 차임 미지급이 시작된 달부터 전차인이 퇴거한 달까지 22개월분의 차임과 그 지연이자, 미지급 관리비를 합한 6천만 원대를 부당이득반환채권으로 구성하였다. 지연이자는 이 사건 임대차계약이 상행위에 해당함을 고려하여 상법 제54조가 정한 연 6분의 법정이율로, 월별 미지급 임료마다 지급기일이 속한 달의 다음 달 1일부터 소 제기 시점까지의 개월 수를 곱해 산정되었다. 그러나 해지 통보가 도달하기 전 기간에 생긴 것은 계약에 따른 차임채권이다.
- 라. 상대방이 절차에 응하지 않을 때 판결 이유와 이율이 정해지는 방식
원고는 피고가 해지 통보를 받고도 무대응으로 일관하였다고 주장하였고, 이 사건 제1심은 공시송달에 의한 판결로 선고되었다. 청구원인이 든 지연이자는 상법 제54조의 연 6분인데 주문의 지연손해금은 연 12%여서, 두 이율이 각각 어디에 근거하는지가 마지막 축이 되었다.
3. 연체 차임과 점유 기간에 적용되는 법리
- 가. 3기 연체는 연체액이 그 금액에 이르면 되고 연체가 이어질 것을 요구하지 않는다
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 해지 요건과 갱신 거절 사유가 문언을 달리한다는 점에서 출발한다. 그러면서 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌다고 보아, 그 사실을 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 들었다. 과거에 3기 연체가 있었다는 사실만으로 해지 요건까지 갖추어지는 것은 아니다. 같은 판결은 차임에 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 한 약정이 있는 경우를 다루었다. 임차인이 종료 뒤에도 계속 사용하고 임대인은 보증금을 돌려주지 않은 채 앞으로의 임료 상당액을 거기서 공제하는 관계라면, 특별한 사정이 없는 한 그 부가가치세 상당액도 임차인이 부담한다고 보았다.
- 나. Q: 동의 없는 전대인데도 해지권이 생기지 않는 경우가 있는가?
있다. 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결은 민법 제629조가 임대차를 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계로 보아 임대인의 인적 신뢰와 경제적 이익을 보호하려는 규정이라고 밝혔다. 그러면서 임차인이 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 하였더라도 그 행위를 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있으면 그 조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다고 보았다.
- 다. 종료 뒤 점유에 따른 부당이득과 보증금 정산은 요건과 증명책임이 갈린다
민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자가 그 이익을 반환하여야 한다고 정한다. 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결은 여기의 이득이 실질적인 이익을 뜻한다고 보았다. 계약 소멸 뒤에도 점유하였으나 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우라면 반환 의무가 성립하지 아니한다고 하였다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결은 보증금이 담보하는 채무가 목적물 반환 시 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 당연히 공제된다고 보았다. 다만 소송에서는 임대인이 공제를 주장하여야 하고, 공제될 차임채권·관리비채권의 발생원인은 임대인이, 그 채권이 변제 등으로 소멸하였는지는 임차인이 주장·증명한다고 하였다.
- 라. 공시송달로 진행된 절차에서는 판결 이유의 기재 범위가 달라진다
민사소송법 제208조 제3항 제3호는 피고가 제194조 내지 제196조의 규정에 의한 공시송달로 기일통지를 받고 변론기일에 출석하지 아니한 경우의 제1심 판결에서, 청구를 특정함에 필요한 사항과 제216조 제2항의 판단에 관한 사항만을 간략하게 표시할 수 있다고 정한다. 주문은 6천만 원대와 그에 대한 연 12%의 지연손해금 지급을 명하고 소송비용을 피고가 부담하게 하였다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문은 그 법정이율을 대통령령에 위임할 뿐 이율을 직접 정하지 않고, 같은 항 단서는 장래에 이행할 것을 청구하는 소를 그 적용에서 제외한다. 청구원인의 연 6분은 상행위로 인한 채무의 법정이율이고, 주문의 지연손해금 이율은 연 12%이다.
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4. 관련 법규 및 판례
① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
상가건물 임대차보호법 제10조의 8 (차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.]
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. [전문개정 2009. 1. 30.]
상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6분으로 한다. <개정 1962. 12. 12.>
① 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 또는 외국에서 하여야 할 송달에 관하여 제191조의 규정에 따를 수 없거나 이에 따라도 효력이 없을 것으로 인정되는 경우에는 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다. <개정 2014. 12. 30 .>
② 제1항의 신청에는 그 사유를 소명하여야 한다.
③ 재판장은 제1항의 경우에 소송의 지연을 피하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 공시송달을 명할 수 있다. <신설 2014. 12. 30 .>
④ 원고가 소권(항소권을 포함한다)을 남용하여 청구가 이유 없음이 명백한 소를 반복적으로 제기한 것에 대하여 법원이 변론 없이 판결로 소를 각하하는 경우에는 재판장은 직권으로 피고에 대하여 공시송달을 명할 수 있다. <신설 2023. 4. 18 .>
⑤ 재판장은 직권으로 또는 신청에 따라 법원사무관등의 공시송달처분을 취소할 수 있다. <신설 2014. 12. 30., 2023. 4. 18 .>
① 판결서에는 다음 각호의 사항을 적고, 판결한 법관이 서명날인하여야 한다. 1. 당사자와 법정대리인 2. 주문 3. 청구의 취지 및 상소의 취지 4. 이유 5. 변론을 종결한 날짜. 다만, 변론 없이 판결하는 경우에는 판결을 선고하는 날짜 6. 법원
② 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격ㆍ방어방법에 관한 판단을 표시한다.
③ 제2항의 규정에 불구하고 제1심 판결로서 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 경우에는 청구를 특정함에 필요한 사항과 제216조제2항의 판단에 관한 사항만을 간략하게 표시할 수 있다. 1. 제257조의 규정에 의한 무변론 판결 2. 제150조제3항이 적용되는 경우의 판결 3. 피고가 제194조 내지 제196조의 규정에 의한 공시송달로 기일통지를 받고 변론기일에 출석하지 아니한 경우의 판결
④ 법관이 판결서에 서명날인함에 지장이 있는 때에는 다른 법관이 판결에 그 사유를 적고 서명날인하여야 한다.
① 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결(심판을 포함한다. 이하 같다)을 선고할 경우, 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 그 금전채무의 이행을 구하는 소장(訴狀) 또는 이에 준하는 서면(書面)이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 100분의 40 이내의 범위에서 「은행법」에 따른 은행이 적용하는 연체금리 등 경제 여건을 고려하여 대통령령으로 정하는 이율에 따른다. 다만, 「민사소송법」 제251조에 규정된 소(訴)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010. 5. 17 .>
② 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심(事實審) 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁(抗爭)하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2009. 11. 2.]
① 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
② 제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.
가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다. |
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결
판시사항 [1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지 여부(적극)
[2] 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부(원칙적 적극)
판결요지 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
[2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.
대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결
판시사항 가. 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, 부당이득반환 의무의 성부
나. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건
다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장ㆍ입증책임의 소재
판결요지 가. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다.
나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장ㆍ입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없
다. 다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장ㆍ입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장ㆍ입증책임을 부담한다.
대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결
판시사항 가. 임차권의 무단양도 또는 전대시 임대인의 계약해지권을 규정한 민법 제629조의 규정취지
나. 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 임대인에게 임대차계약해지권이 있는지 여부(소극)
다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례
판결요지 가. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.
나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.
대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결
판시사항 [1] 임대차계약에 있어 임대차보증금이 담보하는 채무가 임대차관계 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극)
[2] 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인에 관한 주장·증명책임의 소재(=임대인) 및 그 발생한 채권의 소멸에 관한 주장·증명책임의 소재(=임차인)
판결요지 [1] 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다.
[2] 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다. |
