법무법인 원

1. 법무법인 원 오지헌 변호사가 상가 임대인을 대리한 부당이득 청구

상가를 세놓은 임대인이 월세를 못 받기 시작하면, 계약을 끊는 일과 이미 밀린 돈을 받아 내는 일이 함께 밀려옵니다. 임차인이 연락을 받지 않고 그 사이 모르는 사람이 점포에서 영업을 하고 있다면, 어디서부터 풀어야 할지 가늠이 서지 않습니다.

이 사건 제1심에서 상가 건물 지하층 점포 두 곳의 임대인인 원고의 소송대리를 맡았습니다. 의뢰인은 차임 연체와 동의 없는 전대를 들어 임대차계약을 해지하고, 밀린 차임과 그 지연이자, 미지급 관리비를 합한 6천만 원대의 지급을 구하였습니다.

2025년 선고된 제1심 판결은 청구를 전부 인용하고 소송비용을 피고가 부담하게 하였으며, 금전 지급 부분에 가집행을 붙였습니다. 피고에 대한 절차는 공시송달로 진행되었습니다.

2. 월세가 끊기고 전차인이 들어오기까지의 경위

의뢰인이 주장한 경위에 따르면, 의뢰인은 부동산 매매 및 분양임대업 등을 하는 회사로 상가 건물 지하층 점포 두 곳을 세놓았고, 상대방은 음식점업 등을 하는 회사로 그 점포를 빌려 음식점 영업을 하려 하였습니다. 두 회사는 보증금 각 1천만 원대, 월 임차료 각 1백만 원대로 시작해 기간이 끝날 무렵 차임을 올리고 기간을 24개월로 늘린 연장 계약을 맺었습니다.

상대방은 연장 계약기간이 시작된 뒤 약 7개월이 지난 달의 차임부터 한 푼도 내지 않았고, 그로부터 약 9개월 뒤부터는 관리비도 밀렸습니다. 그 사이 상대방은 의뢰인의 동의 없이 전차인에게 점포를 넘겼고, 전차인은 이 사건 점포를 포함한 지하층 점포 여러 곳에서 음식점을 열었습니다.

의뢰인은 해지를 통보하는 내용증명을 보냈으나 상대방은 무대응으로 일관하였습니다. 의뢰인은 전차인을 상대로 건물인도청구를 하여 인용판결을 받았고, 그 약 1개월 뒤 소속 직원이 현장에서 전차인이 퇴거한 사실을 확인하였습니다.

3. 법무법인 원 오지헌 변호사가 수행한 사건에서 청구를 세운 네 축

• 가. 해지 사유를 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 3기 연체로 세웠습니다
  
  상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 건물 일반을 정한 민법 제640조는 2기를 기준으로 하므로 상가건물은 문턱이 한 기 더 높고, 그만큼 연체액이 그 금액에 이르렀다는 점을 먼저 세워야 합니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있으면 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌다고 보아, 그 사실을 갱신 요구를 거절할 사유로 들었습니다. 해지는 그와 달리 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 할 수 있습니다.

• 나. 동의 없는 전대를 두 번째 해지 사유로 함께 들었습니다
  
  민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 이 사건 임대차계약 특약사항 제11항도 임대인의 동의를 전대의 요건으로 적어 두었으므로, 연체와 전대는 서로 다른 근거에 선 두 개의 해지 사유가 됩니다.

• 다. 청구액은 월별로 쪼개 산정되었고, 앞서 채권이 묶여 있었습니다
  
  청구원인은 차임 미지급이 시작된 달부터 전차인이 퇴거한 달까지 22개월분을 월별로 나누고, 상법 제54조가 정한 연 6분의 법정이율로 달마다 지연이자를 계산하였습니다. 의뢰인은 이에 앞서 연체차임채권 등을 피보전권리로 하여 상대방 소유 부동산과 예금채권에 가압류를 신청해 각 인용결정을 받았습니다. 민사집행법 제276조 제1항과 제277조는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위하여, 가압류를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 집행이 매우 곤란할 염려가 있는 경우에 가압류를 할 수 있다고 정합니다.

• 라. Q: 임차인이 연락을 받지 않으면 판결을 받을 수 없습니까?
  
  받을 수 있습니다. 상대방의 주소를 알 수 없으면 민사소송법 제194조에 따라 공시송달로 절차를 진행할 수 있고, 이 사건도 그렇게 선고되었습니다. 다만 민사소송법 제208조 제3항 제3호는 그런 판결서에서 청구를 특정함에 필요한 사항과 같은 법 제216조 제2항의 판단에 관한 사항만 간략하게 표시할 수 있게 합니다. 판단의 이유가 길게 적히지 않는 만큼, 청구원인을 어떻게 세워 두었는지가 그대로 남습니다.
   

4. 상가를 세놓은 임대인이 미리 확인해 둘 점

연체가 쌓이는 동안 계약서의 해지 조항과 법률의 해지 요건이 어긋나 있지 않은지 먼저 보아야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 법률보다 짧은 연체로 해지할 수 있게 적어 둔 조항은 그 한도에서 힘을 잃습니다.

해지 뒤의 돈은 계약에 따른 차임과 성질이 다릅니다. 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결은 임차인이 계약 소멸 뒤에도 점유하였으나 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우라면 부당이득반환 의무가 성립하지 아니한다고 보았습니다. 그래서 점유가 언제까지 이어졌고 그동안 실제로 영업이 있었는지를 남겨 두는 일이 중요합니다.

보증금도 함께 정리해야 합니다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결은 보증금이 담보하는 채무가 목적물 반환 시 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 당연히 공제된다고 보았습니다. 다만 소송에서는 임대인이 보증금에서 그 채무를 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고, 공제될 차임채권·관리비채권의 발생원인도 임대인이 주장·증명하여야 합니다.

상가 임대차에서 차임이 밀리고 모르는 사람이 점포를 쓰고 있다면, 해지 근거와 청구 금액을 함께 정리해 보시기 바랍니다. 법무법인 원 오지헌 변호사는 이 사건 제1심에서 상가 임대인의 소송대리인으로 사건을 수행하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 오지헌 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 차임 연체와 무단 전대가 겹친 상가 임대차 해지: 공시송달 판결과 부당이득 반환 범위 페이지를 참고하십시오.