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39.[사례분석] 상가 점포 차임 연체 해지와 인도청구: 특정되지 않은 원상회복 청구의 각하
[사례분석] 상가 점포 차임 연체 해지와 인도청구: 특정되지 않은 원상회복 청구의 각하
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<핵심 요약>
임대인인 원고가 과일 소매점을 운영하던 점포 임차인이 차임을 내지 않아 내용증명으로 해지하였다고 주장하며 시설 철거와 원상회복을 거친 점포 인도를 구한 사건이다. 법원은 원상회복청구 부분은 그 의미와 기준 상태, 내용과 방법이 청구취지로 특정되지 않아 부적법하다고 보았다. 점포 인도 청구는 변론 없이 선고된 판결에서 청구원인 기재를 인용하는 방식으로 받아들여졌다.
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- 임대차의 기간 만료 종료, 해지통고, 즉시 해지의 차이
- 무변론판결제도
- 임대차 종료 시 원상회복의 범위: 임차인이 되돌려야 하는 부분을 정하는 판단 방법
1. 과일 소매점 점포의 차임 미납과 해지 통보
원고의 주장에 따르면, 원고는 수도권에 있는 단층 근린생활시설 건물의 소유자이고, 피고는 그 건물 1층 가운데 점포 부분을 빌려 과일 소매점을 운영한 임차인이다. 두 사람은 기간 2년, 보증금 2천만 원대, 월 차임 3백만 원대로 임대차계약을 맺었다. 계약서에는 임차인이 2회 이상 차임 지급을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 계약이 종료하면 임차인이 부동산을 원상으로 회복하여 돌려준다는 조항이 들어 있었다.
원고가 청구원인으로 적은 바에 따르면, 피고는 점포를 인도받은 다음 달분 차임 일부만 낸 뒤로 차임을 전혀 지급하지 않았다. 원고는 계약 약 3개월 반 뒤 밀린 차임 2개월분과 그다음 달분 차임의 지급을 요청하는 내용증명을 보냈다. 그래도 차임이 지급되지 않자 약 3주 뒤 총 3개월분 차임 미납을 이유로 계약을 해지한다는 내용증명을 보냈고, 이 내용증명은 다음 날 피고에게 도달하였다.
원고는 해지 뒤에도 피고가 점포를 계속 운영하고 있다며, 피고가 부설한 시설 등을 피고 비용으로 철거하여 원상회복한 뒤 점포를 인도하라는 소를 제기하였다. 이 사건은 변론 없이 판결이 선고되었다.
2. 원상회복 청구 특정과 차임 연체 해지의 쟁점
- 가. 시설 철거와 원상회복을 구한 청구취지가 특정되었는지
원고는 계약서 제5조를 근거로 점포에 부설한 시설 등을 철거하여 계약 당시의 상태로 원상회복한 뒤 인도하라고 구하였다. 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조는 차용물을 반환하는 때 원상에 회복하여야 한다고 정한다. 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결은 임차인이 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다고 보았다. 다만 토지 임대 당시 종전 임차인 등이 설치한 공작물이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 임차하였을 때의 상태로 반환하면 된다고 하였다. 민사소송법 제249조 제1항이 소장에 청구의 취지를 적도록 정한 만큼, 원상회복청구 부분이 무엇을 어떤 상태로 되돌리라는 것인지 청구취지만으로 알 수 있는지가 소송요건으로 문제되었다.
- 나. Q: 상가 임차인의 차임 연체가 몇 기에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있는가?
민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 3기 차임액에 달하였는지는 해지권의 발생요건이어서 그에 달하면 즉시 계약해지권이 발생한다고 보았다. 원고는 이 사건 계약서가 2회 이상 연체를 해지 사유로 정하였고, 총 3개월분 미납을 이유로 해지 의사표시를 하였다고 주장하였다.
- 다. 변론 없이 선고되는 판결에서 청구원인 사실을 다루는 방식
민사소송법 제256조 제1항은 원고의 청구를 다투는 피고가 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하도록 정하되, 피고가 공시송달의 방법에 따라 소장의 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니하다. 제257조 제1항은 피고가 그 답변서를 제출하지 아니한 때 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정한다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고까지 피고가 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우는 제외되고, 같은 조 제2항은 청구원인 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 내고 따로 항변하지 않은 경우에도 이를 준용한다.
3. 원상회복 부분 각하와 점포 인도 인용의 결론
- 가. Q: 원상회복을 구하는 청구취지가 특정되지 않으면 어떻게 되는가?
법원은 원상회복청구 부분을 부적법하다고 보아 각하하였다. 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다28946 판결은 소송물이 특정되지 아니하면 법원이 심리·판단할 대상과 재판의 효력범위가 특정되지 않으므로 소송물이 특정되었는지 여부는 소송요건으로서 법원의 직권조사사항에 속한다고 보았다. 법원은 이 법리를 들어, 청구취지만으로는 피고의 의무이행이나 강제집행에 지장이 없을 정도로 원상회복의 의미와 기준이 되는 시점 또는 상태, 내용 및 방법이 구체적으로 특정되었다고 볼 수 없다고 판단하였다.
- 나. 차임 연체 해지를 원인으로 한 점포 인도 청구는 인용되었다
법원은 피고가 원고에게 점포 부분 약 35㎡를 인도하라고 명하였다.
- 다. Q: 무변론 판결의 판결서에는 이유가 어디까지 적히는가?
민사소송법 제208조 제2항은 판결서의 이유에 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장과 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하도록 정한다. 그러나 같은 조 제3항은 제1심 판결로서 제257조에 의한 무변론 판결 등에 해당하면 청구를 특정함에 필요한 사항과 제216조 제2항의 판단에 관한 사항만을 간략하게 표시할 수 있다고 정한다. 이 판결도 제208조 제3항 제1호와 제257조를 적용법조로 들었고, 주문에서 소송비용을 피고가 부담하게 하며 인도 부분에 가집행 선고를 붙였다. 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 선고하도록 정한다.
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4. 관련 법규 및 판례
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
상가건물 임대차보호법 제10조의 8 (차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.]
① 판결서에는 다음 각호의 사항을 적고, 판결한 법관이 서명날인하여야 한다. 1. 당사자와 법정대리인 2. 주문 3. 청구의 취지 및 상소의 취지 4. 이유 5. 변론을 종결한 날짜. 다만, 변론 없이 판결하는 경우에는 판결을 선고하는 날짜 6. 법원
② 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격ㆍ방어방법에 관한 판단을 표시한다.
③ 제2항의 규정에 불구하고 제1심 판결로서 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 경우에는 청구를 특정함에 필요한 사항과 제216조제2항의 판단에 관한 사항만을 간략하게 표시할 수 있다. 1. 제257조의 규정에 의한 무변론 판결 2. 제150조제3항이 적용되는 경우의 판결 3. 피고가 제194조 내지 제196조의 규정에 의한 공시송달로 기일통지를 받고 변론기일에 출석하지 아니한 경우의 판결
④ 법관이 판결서에 서명날인함에 지장이 있는 때에는 다른 법관이 판결에 그 사유를 적고 서명날인하여야 한다.
① 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행(假執行)의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나, 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다. 다만, 어음금ㆍ수표금 청구에 관한 판결에는 담보를 제공하게 하지 아니하고 가집행의 선고를 하여야 한다.
② 법원은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 채권전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 선고는 판결주문에 적어야 한다.
① 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다.
② 소장에는 준비서면에 관한 규정을 준용한다.
① 피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다. 다만, 피고가 공시송달의 방법에 따라 소장의 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 법원은 소장의 부본을 송달할 때에 제1항의 취지를 피고에게 알려야 한다.
③ 법원은 답변서의 부본을 원고에게 송달하여야 한다.
④ 답변서에는 준비서면에 관한 규정을 준용한다.
① 법원은 피고가 제256조제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다. 다만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 피고가 청구의 원인이 된 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 제출하고 따로 항변을 하지 아니한 때에는 제1항의 규정을 준용한다.
③ 법원은 피고에게 소장의 부본을 송달할 때에 제1항 및 제2항의 규정에 따라 변론 없이 판결을 선고할 기일을 함께 통지할 수 있다. |
대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다28946 판결
판시사항 [1] 소송물이 특정되었는지가 법원의 직권조사사항인지 여부(적극)
판결이유 발췌 민사소송에서 당사자가 소송물로 하는 권리 또는 법률관계는 특정되어야 하고, 소송물이 특정되지 아니한 때에는 법원이 심리·판단할 대상과 재판의 효력범위가 특정되지 않게 되므로, 소송물이 특정되었는지 여부는 소송요건으로서 법원의 직권조사사항에 속한다.
대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결
판시사항 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 정한 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 즉시 발생하는지 여부(적극) 및 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 임대차계약 해지권을 행사하였고 행사 당시에는 3기 이상 차임연체가 있었으나 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인의 동의 없이 차임이 지급되어 차임연체액이 3기의 차임액에 달하지 않게 된 경우, 임대인의 계약해지권이 소멸하는지 여부(원칙적 소극)
판결요지 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하고 있다. 여기서 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기의 차임액에 달하였는지를 판단할 것은 아니다. 따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기의 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.
대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결
판시사항 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우, 임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극) 및 임차인이 위 부분에 대한 원상회복의무까지 부담한다고 볼 특별한 사정이 있는지 판단하는 방법
판결요지 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다. 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적·개별적으로 이루어져야 한다. |
