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- 44. [사례분석] 분양권 계약명의신탁과 명의신탁자의 점유: 부동산실명법 시행 후 자주점유 추정 번복
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44.[사례분석] 분양권 계약명의신탁과 명의신탁자의 점유: 부동산실명법 시행 후 자주점유 추정 번복
[사례분석] 분양권 계약명의신탁과 명의신탁자의 점유: 부동산실명법 시행 후 자주점유 추정 번복
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<핵심 요약>
남동생 명의로 아파트 분양권을 매수한 누나가 남동생의 배우자를 상대로 소유권 확인과 점유취득시효·부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구한 사건이다. 쟁점은 분양자가 모르는 계약명의신탁에서 명의신탁자가 소유권을 취득할 수 있는지와 부동산실명법 시행 후 시작된 명의신탁자의 점유에 자주점유 추정이 유지되는지였다. 상고심은 시행 전 약정·시행 후 등기에는 곧바로 제3조·제4조가 적용된다고 보고 자주점유 추정이 깨졌다는 원심 판단을 수긍해 상고를 모두 기각하였다.
자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.
- 계약명의신탁
- 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 약정의 존재를 몰랐던 경우(선의인 경우)의 법률관계
- 무효인 명의신탁은 명의신탁약정 및 물권변동이 무효이다
- 계약인수
- 보론 - 채권자대위소송에서 피보전채권 흠결의 효과
- 부동산 점유취득시효의 요건(3): 점유 - 자주점유, 평온ㆍ공연점유, 계속 점유
- 자주점유 추정이 번복되는 경우
- 자주점유에서 타주점유로의 전환
- [사례분석] 사정받은 토지 상속인의 국가 명의 등기 말소청구: 징발매수결정과 실체관계 부합 등기
- [사례분석] 도로 일부의 점유취득시효와 경계 침범 인식: 점유 부분 특정과 예비적 청구의 흡수
- [사례분석] 가족 공동자금 주장 주택의 지분 명의신탁 부정: 등기 추정력과 명의신탁 약정의 증명
1. 남동생 명의로 승계한 분양 아파트의 등기 경위
원고는 망인의 누나이고, 피고 2는 망인의 배우자이다. 피고 1은 건설회사와 이 사건 아파트에 관하여 대금 3억 원대의 분양계약을 체결하였고, 약 6개월 뒤 원고는 망인의 명의를 빌려 피고 1로부터 분양권을 대금 1억 원대에 매수하였다. 그 대금은 피고 1이 이미 낸 분양대금 1억 원대에 프리미엄 1백만 원대를 더한 금액이었고, 약 1주일 뒤 원고 측은 건설회사의 승인을 받아 수분양자 지위를 포괄적으로 승계하였다.
건설회사는 부동산실명법 시행 약 1년 2개월 뒤 소유권보존등기를 마쳤고, 그로부터 약 2개월 뒤 망인 명의로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 원고는 매매대금과 분양대금을 전부 부담하였고, 등기권리증을 소지하며 재산세 등 세금을 납부해 왔다. 원고는 보존등기 약 2개월 전부터 약 10년 8개월 동안 임차인들이 아파트를 사용하게 하였고, 그 이후부터는 직접 거주하고 있다.
망인이 사망하고 약 2개월 뒤 피고 2가 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 채권자대위에 의한 등기 말소와 소유권 확인을 주위적으로, 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 예비적으로 청구하였고, 항소심에서 부당이득 반환을 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 추가하였다. 제1심은 채권자대위청구 부분을 각하하고 나머지 청구를 기각하였으며, 항소심은 항소와 추가한 청구를 모두 기각하였고, 상고심도 상고를 모두 기각하였다.
2. 명의신탁자의 소유권 주장과 시효취득의 쟁점
- 가. 분양권 매수인에게 대위행사할 피보전권리가 있는지
원고는 피고 1이 원고와 망인 사이의 명의신탁약정을 알고 있었으므로 망인 명의 등기와 그에 터잡은 피고 2 명의 등기가 모두 무효라고 주장하였다. 그 전제에서 원고는 피고 1에 대한 매매계약상 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 삼아, 피고 1이 건설회사를 대위해 행사할 말소등기청구권을 다시 대위행사한다고 구성하였다. 민법 제404조 제1항은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 일신에 전속한 권리가 아닌 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정하므로, 원고가 피고 1에게 소유권이전등기청구권을 갖는지가 먼저 문제 된다.
- 나. 분양자가 모른 계약명의신탁에서 명의신탁자가 소유권을 취득하는지
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 하고, 제2항 본문은 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효로 한다. 같은 항 단서는 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우를 예외로 둔다. 따라서 원고의 소유권 확인 청구에서는 누가 계약 당사자인지와 분양자가 약정을 알았는지가 쟁점이 된다.
- 다. Q: 명의신탁자가 임차인을 거쳐 점유해 온 아파트도 점유취득시효로 취득할 수 있을까?
점유취득시효는 소유의 의사로 한 점유를 요건으로 하므로, 명의신탁자의 점유에 소유의 의사가 인정되어야 취득이 가능하다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정하고, 민법 제197조 제1항은 점유자를 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다. 원고는 임차인들을 통한 간접점유와 그 뒤의 직접점유를 합쳐 20년이 지나 시효가 완성되었다고 주장하였으므로, 명의신탁약정에 따른 점유에서 그 추정이 유지되는지가 쟁점이 된다.
- 라. 부당이득반환을 원인으로 한 등기청구권이 시효로 소멸했는지
원고는 항소심에서 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 전에 이루어진 이상 명의수탁자가 반환할 부당이득은 아파트 자체라며, 피고 2가 아파트를 반환할 의무가 있다고 주장하였다. 피고 2는 그 청구권이 시효로 소멸하였다고 항변하였고, 원고는 기산점을 보존등기나 망인 명의 이전등기로부터 각 1년이 지난 시점으로 보아야 한다고 주장하였다. 민법 제162조 제1항은 채권을 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정하므로, 청구권의 성질과 기산점, 명의신탁자의 점유·사용이 시효 진행에 미치는 영향이 다투어졌다.
- 마. 원심의 계약 성질 판단에 재판상 자백 법리 오해가 있는지
원고는 제1 상고이유로 원심이 분양권 매매를 계약인수약정으로, 원고와 망인 사이의 약정을 계약명의신탁으로 인정한 데에 재판상 자백에 관한 법리 오해와 채증법칙 위반이 있다고 주장하였다. 이 쟁점은 원심이 계약의 성질과 명의신탁의 유형을 정한 판단 과정 자체를 다투는 것이다.
- 바. 시행 전 약정과 시행 후 등기에 유예기간 규정이 적용되는지
원고는 제2 상고이유로 원심의 자주점유 판단에 계약명의신탁과 부동산 점유취득시효에 관한 법리 오해가 있다고 주장하였는데, 이 사건 약정은 부동산실명법 시행 전에, 망인 명의 등기는 시행 후에 이루어졌다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 제1항 본문은 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하거나 등기하도록 한 명의신탁자에게 시행일부터 1년의 유예기간 이내에 실명등기하도록 한다. 같은 법 제12조 제1항은 그 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 기간이 지난 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 제4조를 적용하므로, 두 조항의 적용 여부가 점유의 성질 판단과 이어진다.
3. 시행 전 약정과 시행 후 등기에 적용된 법리
- 가. 분양권 매매는 계약인수약정이어서 대위청구는 부적법하다
제1심과 항소심은 분양대금 일부만 납입된 상태의 분양권 매매계약은 매도인이 소유권을 이전받아 다시 넘겨주는 계약이 아니라, 분양자의 승인 아래 수분양자 지위를 포괄적으로 승계시키는 계약인수약정이라고 보았다. 망인 명의로 분양자와 체결한 권리의무승계계약이 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약이므로, 원고의 피고 1에 대한 소유권이전등기청구권은 인정되지 않았다. 법원은 대위에 의하여 보전될 권리가 인정되지 않으면 당사자적격이 없어 대위소송은 부적법하다는 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다14339 판결에 따라 이 부분을 각하하였다.
- 나. Q: 분양자가 명의신탁약정을 몰랐다면 명의신탁자는 아파트 소유권을 가질 수 없을까?
분양자가 명의신탁약정을 알지 못한 채 명의수탁자 앞으로 등기를 마쳐 주었다면 명의신탁자는 소유권을 취득할 수 없다. 법원은 원고와 망인의 약정을 원고를 신탁자, 망인을 수탁자, 건설회사를 매도인으로 하는 계약명의신탁으로 보고, 약정은 무효이지만 망인 명의 등기와 그에 기한 물권변동은 제4조 제2항 단서에 따라 유효하다고 판단하였다. 대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결도 소유자가 명의신탁약정을 알지 못한 채 명의수탁자 앞으로 등기를 마쳤다면 명의수탁자는 완전한 소유권을 취득한다고 보았다. 따라서 원고는 망인에 대하여 매수자금 상당액의 부당이득반환채권을 가질 뿐이고, 소유권 확인 청구는 이유 없다고 판단되었다.
- 다. 명의신탁약정에 따른 점유여서 자주점유 추정이 깨졌다
계약명의신탁의 명의신탁자는 소유자가 약정을 알았는지와 관계없이 소유권을 갖지 못하고 소유권이전등기청구도 할 수 없으며, 이는 명의신탁자도 잘 알고 있다고 보아야 한다. 대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결은 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁약정에 따른 점유는 소유의 의사로 한다는 추정이 깨어진다고 보았다. 제1심과 항소심은 원고가 약정에 기해 아파트를 관리·사용해 왔고 다른 권원에 의한 점유를 인정할 증거가 없다고 보아 예비적 청구를 기각했으며, 원고가 든 선례는 시행일 이전에 점유 개시와 등기가 이루어진 사안이라 원용할 수 없다고 하였다.
- 라. 부당이득반환청구권은 10년이 지나 시효로 소멸하였다
항소심은 부동산실명법 시행 전에 명의수탁자가 소유명의를 취득한 경우 명의신탁자가 부동산 회복을 위해 가지는 소유권이전등기청구권은 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 10년의 경과로 시효 소멸한다는 법리를 들었다. 항소심은 유예기간이 이미 지났고 망인 명의 등기 무렵부터 10년이 훨씬 지나서야 이 청구가 추가되었으므로, 원고가 주장한 기산점에 따르더라도 청구권은 시효로 소멸하였다고 보았다. 다만 항소심의 이 구성은 제11조의 유예기간이 지나 명의수탁자가 소유권을 취득한다는 전제에 선 것이고, 제1심은 유예기간 조항이 이 사건에 적용될 여지가 없다고 하였으며 상고심도 시행 후 등기에는 제11조·제12조가 적용되지 않는다고 보았다. 두 구성은 전제가 서로 다르다. 점유·사용을 계속했다고 하여 부당이득반환청구권 자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없고, 시효 진행을 부정하면 실명전환을 하지 않은 명의신탁자를 보호하는 결과가 된다는 것이 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결의 법리다.
- 마. 원심의 계약인수약정·계약명의신탁 판단에는 자백 법리 오해가 없다
상고심은 원심이 분양권 매매를 분양자의 승인 아래 피고 1이 망인에게 수분양자 지위를 포괄적으로 승계하여 주는 계약인수약정으로 본 판단을 옮겨 적었다. 원고와 망인의 약정을 대내적으로는 원고가 소유권을 취득하되 대외적으로는 망인 명의로 등기하기로 한 계약명의신탁으로 본 판단도 함께 살폈다. 상고심은 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 보면 재판상 자백에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위반하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 보았다.
- 바. Q: 부동산실명법 시행 전에 한 명의신탁약정이면 1년 유예기간 동안 보호받을 수 있을까?
시행 전에 약정을 하였더라도 시행 후에 그 약정에 따른 등기를 마쳤다면 유예기간 규정이 적용될 여지가 없다. 상고심은 부칙 제2조와 제2조 제4호의 실명등기 개념을 종합해 제11조·제12조는 시행 전에 명의수탁자 명의로 등기가 마쳐진 경우를 규율한다고 보았다. 그리고 시행 후 등기를 마친 경우에는 부칙 제2조에 따라 곧바로 제3조와 제4조가 적용되므로, 명의신탁자는 적어도 시행일부터는 소유권을 갖지 못한다는 점을 잘 알고 있다고 보아야 한다고 하였다. 따라서 시행 후 점유를 개시한 명의신탁자는 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 자주점유 추정이 깨어지고, 상고심은 이렇게 본 원심 판단을 수긍하여 상고를 모두 기각하였다.
※ 관련 법률 인사이트
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4. 관련 법규 및 판례
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. “명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. “명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. “실명등기”(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 (실권리자명의 등기의무 등)
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.
② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 (명의신탁약정의 효력)
① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 (기존 명의신탁약정에 따른 등기의 실명등기 등)
① 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 등기하도록 한 명의신탁자(이하 “기존 명의신탁자”라 한다)는 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일부터 1년의 기간(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다. 다만, 공용징수, 판결, 경매 또는 그 밖에 법률에 따라 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우(상속에 의한 이전은 제외한다)와 종교단체, 향교 등이 조세 포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령으로 정하는 경우는 그러하지 아니하다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따라 실명등기를 한 것으로 본다. <개정 2011. 5. 19., 2016. 1. 6., 2019. 11. 26 .> 1. 기존 명의신탁자가 해당 부동산에 관한 물권에 대하여 매매나 그 밖의 처분행위를 하고 유예기간 이내에 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전한 경우 2. 기존 명의신탁자가 유예기간 이내에 다른 법률에 따라 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 대통령령으로 정하는 바에 따라 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우. 다만, 매각위탁 또는 매각의뢰를 철회한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률에 따라 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다.
④ 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전 또는 유예기간 중에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 그 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년 이내에 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조 (실명등기의무 위반의 효력 등)
① 제11조에 규정된 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 지난 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 제4조를 적용한다.
② 제11조를 위반한 자에 대하여는 제3조제1항을 위반한 자에 준하여 제5조, 제5조의2 및 제6조를 적용한다. <개정 2016. 1. 6 .>
③ 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따른 등기를 한 사실이 없는 자가 제11조에 따른 실명등기를 가장하여 등기한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
② 채권 및 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
① 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
② 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.
민법 제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
① 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다.
② 채권자는 그 채권의 기한이 도래하기 전에는 법원의 허가없이 전항의 권리를 행사하지 못한다. 그러나 보전행위는 그러하지 아니하다. |
대법원 1994. 6. 24. 선고 94다14339 판결
판시사항 채권자대위소송에 있어 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 인정되지 아니할 경우 그 대위소송의 적부
판결요지 채권자대위소송에 있어서 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 인정되지 아니할 경우에는 채권자가 스스로 원고가 되어 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 당사자적격이 없게 되므로 그 대위소송은 부적법하여 각하할 수밖에 없다.
대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결
판시사항 [2] 부동산에 관한 계약명의신탁의 법률관계
[3] 계약명의신탁에서 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유하는 경우, 자주점유의 추정이 깨어지는지 여부(원칙적 적극)
판결요지 [2] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 "명의신탁약정은 무효로 한다.", 제2항은 "명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정한다. 따라서 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고 그에 따라 명의수탁자가 당사자가 되어 소유자와 부동산 매매계약을 체결하는 계약명의신탁에서, 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알면서 매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 부동산의 소유권이전등기를 마쳤다면 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효가 되고 부동산의 소유권은 소유자에게 그대로 남아 있게 되므로 소유자와 매매계약관계가 없는 명의신탁자는 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없다. 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알지 못한 채 매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 부동산의 소유권이전등기를 마쳤다면 명의신탁약정이 무효라도 소유권이전등기는 유효하고 명의수탁자는 완전한 소유권을 취득하게 된다.
[3] 계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알았는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만 아니라 매매계약의 당사자도 아니어서 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 이는 명의신탁자도 잘 알고 있다고 보아야 한다. 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유한다면 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것이다. 이러한 명의신탁자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 할 것이므로 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨어진다.
대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결
판시사항 [1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조의 유예기간이 경과한 후에도 실명화 등의 조치를 취하지 아니한 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 부당이득의 법리에 따라 가지는 소유권이전등기청구권의 소멸시효기간(=10년)
[2] 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유·사용하여 온 경우에는 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는지 여부(소극)
판결요지 [1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 위 법률의 시행 후 같은 법 제11조의 유예기간이 경과하기 전까지 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것으로, 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다 할 것인데, 같은 법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다 할 것인바, 이와 같은 경위로 명의신탁자가 당해 부동산의 회복을 위해 명의수탁자에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸한다.
[2] 명의신탁계약 및 그에 기한 등기를 무효로 하고 그 위반행위에 대하여 형사처벌까지 규정한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 시행에 따라 그 권리를 상실하게 된 위 법률 시행 이전의 명의신탁자가 그 대신에 부당이득의 법리에 따라 법률상 취득하게 된 명의신탁 부동산에 대한 부당이득반환청구권의 경우, 무효로 된 명의신탁 약정에 기하여 처음부터 명의신탁자가 그 부동산의 점유 및 사용 등 권리를 행사하고 있다 하여 위 부당이득반환청구권 자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 온 경우에는 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다고 보아야 한다면, 이는 명의신탁자가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 유예기간 및 시효기간 경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 위 법률을 위반한 경우임에도 그 권리를 보호하여 주는 결과로 되어 부동산 거래의 실정 및 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 등 관련 법률의 취지에도 맞지 않는다. |
