법무법인 원

1. 법무법인 원 유선영 변호사가 전 심급에서 피고를 대리한 명의신탁 아파트 사건

남동생 명의로 분양권을 사들인 누나가 오랫동안 임대하고 직접 거주해 온 아파트를 두고, 남동생 사망 뒤 상속등기를 마친 남동생의 배우자를 상대로 소유권을 주장한 사건이 있었습니다. 이 사건에서는 제1심부터 상고심까지 전 단계에서 상속등기를 마친 피고 2의 소송대리를 맡았습니다.

제1심은 채권자대위청구 부분을 각하하고 나머지 청구를 기각하였고, 항소심은 항소와 새로 추가된 청구를 모두 기각하였습니다. 상고심도 상고를 모두 기각하여 판결이 확정되었습니다. 원고가 대금을 전부 부담하고 세금을 내 왔다는 사실이 인정되었는데도, 법원은 계약명의신탁의 법리에 따라 원고의 소유권 확인과 시효취득 주장을 받아들이지 않았습니다.

2. 누나가 남동생 이름으로 산 분양권과 상속등기의 경위

피고 1은 건설회사와 대금 3억 원대의 아파트 분양계약을 체결하였고, 약 6개월 뒤 원고는 남동생인 망인의 명의를 빌려 그 분양권을 1억 원대에 매수하였습니다. 그 대금은 피고 1이 이미 낸 분양대금 1억 원대에 프리미엄 1백만 원대를 더한 금액이었고, 약 1주일 뒤 건설회사의 승인을 받아 수분양자 지위가 포괄적으로 승계되었습니다.

건설회사는 부동산실명법 시행 약 1년 2개월 뒤 보존등기를 마치고, 약 2개월 뒤 망인 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. 원고는 대금을 전부 부담하고 등기권리증을 소지하며 재산세 등 세금을 내 왔고, 약 10년 8개월 동안 임차인들이 아파트를 사용하게 한 뒤 직접 거주해 왔습니다.

망인이 사망하고 약 2개월 뒤 망인의 배우자인 피고 2가 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 채권자대위에 의한 등기 말소와 소유권 확인, 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하였고, 항소심에서는 부당이득 반환을 원인으로 한 청구를 더하였습니다.

3. 법무법인 원 유선영 변호사가 대리한 사건에서 법원이 본 여섯 갈래 쟁점

• 가. 분양권 매매는 계약인수약정이어서 대위할 권리가 없었습니다
  
  법원은 분양대금 일부만 납입된 상태의 분양권 매매를 분양자의 승인 아래 수분양자 지위를 포괄적으로 승계시키는 계약인수약정으로 보았습니다. 이에 따라 원고의 피고 1에 대한 소유권이전등기청구권이 인정되지 않았고, 대위에 의하여 보전될 권리가 없으면 대위소송은 부적법하다는 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다14339 판결에 따라 이 부분은 각하되었습니다.

• 나. 분양자가 몰랐던 계약명의신탁이어서 망인 명의 등기가 유효했습니다
  
  법원은 원고를 신탁자, 망인을 수탁자, 건설회사를 매도인으로 하는 계약명의신탁으로 보았습니다. 명의신탁약정은 무효이지만 분양자가 약정을 알지 못한 채 망인 앞으로 등기를 마쳐 주었으므로, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 따라 망인 명의의 물권변동은 유효하다고 판단했습니다. 원고는 소유권을 취득할 수 없고 매수자금 상당액의 부당이득반환채권을 가질 뿐이라는 것이 법원의 결론이었습니다.

• 다. Q: 대금과 세금을 부담해 온 명의신탁자의 점유도 소유의 의사로 추정되지 않습니까?
  
  명의신탁약정에 따라 시작된 점유라면 그 추정이 깨어질 수 있습니다. 대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결은 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨어진다고 보았습니다. 법원은 원고가 계약명의신탁약정에 기해 아파트를 관리·사용해 왔고 다른 권원에 의한 점유를 인정할 증거가 없다고 보아 점유취득시효 주장을 받아들이지 않았습니다.

• 라. 의뢰인인 피고 2 측은 부당이득반환청구권의 시효 소멸을 항변했습니다
  
  항소심에서 원고가 부당이득 반환을 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 더하자, 피고 2 측은 그 청구권이 시효로 소멸하였다고 항변하였습니다. 항소심은 이 청구권이 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 경과로 소멸하는데, 원고는 망인 명의 등기 무렵부터 10년이 훨씬 지나서야 청구를 추가하였다고 보아 항변을 받아들였습니다.원고가 아파트를 계속 점유·사용해 왔다고 하여 시효가 진행되지 않는다고 볼 수도 없다고 하였습니다.

• 마. 상고심은 원심의 계약 성질 판단에 자백 법리 오해가 없다고 보았습니다
  
  원고는 원심이 계약인수약정과 계약명의신탁을 인정한 데에 재판상 자백에 관한 법리 오해와 채증법칙 위반이 있다고 상고하였습니다. 상고심은 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 보면 그런 잘못이 없다고 보아 이 상고이유를 받아들이지 않았습니다.

• 바. 시행 전 약정이어도 시행 후 등기라면 유예기간 규정은 적용되지 않았습니다
  
  상고심은 부동산실명법 시행 전에 약정을 하고 시행 후에 등기를 마친 경우에는 유예기간에 관한 제11조와 제12조가 적용될 여지가 없고, 부칙에 따라 곧바로 제3조와 제4조가 적용된다고 밝혔습니다. 그러므로 시행 후 임차인을 통해 점유를 시작한 원고는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없음을 알면서 점유한 것이어서 자주점유 추정이 깨졌다는 원심 판단이 유지되었습니다.
   

4. 가족 명의를 빌려 분양권을 산 경우 살펴볼 점

이 판결은 분양자가 명의신탁약정을 몰랐던 계약명의신탁에서 명의신탁자가 소유권을 취득하지 못한다는 점과, 부동산실명법 시행 후 시작된 명의신탁자의 점유에는 자주점유 추정이 깨어질 수 있다는 점을 보여 줍니다. 대금 부담과 등기권리증 소지, 세금 납부 사실이 인정되었어도 소유권 확인이나 시효취득으로 이어지지 않았습니다.

명의신탁된 부동산을 상속받았거나 그 반환을 요구받고 있다면 약정과 등기의 시점, 분양자가 약정을 알았는지, 청구권의 소멸시효가 언제부터 진행했는지를 먼저 정리해 두는 것이 좋습니다. 법무법인 원 유선영 변호사는 이 사건 전 단계에서 피고 2를 대리한 경험을 바탕으로 비슷한 분쟁의 사실관계와 법리를 함께 검토합니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 유선영 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 분양권 계약명의신탁과 명의신탁자의 점유: 부동산실명법 시행 후 자주점유 추정 번복 페이지를 참고하십시오.