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계약명의신탁

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1. 의의

신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁을 말한다. 기업이 임직원 명의로 부동산을 취득하는 때에 많이 사용되는 형태이다. 

이러한 약정은 계약당사자의 확정에 관한 문제일 뿐 명의신탁약정으로 볼 수 없다는 견해가 있었으나, 부동산실명법 제2조 제1항은 '위임, 위탁매매의 형식에 의한 경우를 포함한다.'고 하여 이러한 명의신탁의 유형도 법의 적용대상이 되었다.(매매계약의 당사자 = 등기명의자)

2. 계약의 당사자 확정

계약당사자를 누구로 볼 것인지의 문제는 법률행위 해석의 문제로서, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정하여야 할 것(자연적 해석)이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질ㆍ내용ㆍ목적ㆍ체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가(규범적 해석)에 의하여 당사자를 결정하여야 한다(2003.9.5. 2001다32120). 

계약명의신탁의 경우 실질적으로 매매대금을 지불한 사람은 신탁자이지만 대외적인 관계에서 수탁자가 자신의 명의로 소유권을 취득하려는 의사가 있었다고 보이고, 매매계약의 상대방인 매도인 역시 수탁자를 매수인으로 생각하였던 것으로 보이므로 원칙적으로 매매계약의 당사자는 수탁자와 매도인이 된다.

판례는 또한 “어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 한 경우에, 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 상대방이 명의신탁자를 매매당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약명의자인 타인을 매매당사자로 보아야 하며, 설령 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 마찬가지이다“라고 판시하였다(2016.7.22. 2016다207928).

3. 명의신탁약정 및 위임계약의 무효, 매매계약의 유효

(1) 명의신탁약정은 제4조 제1항에 의하여 무효이고, 위 계약에 있어 명의신탁은 법률행위의 중요한 요소이므로 명의신탁약정이 무효인 이상 위임약정을 포함한 전체 계약이 제137조 본문의 일부무효의 법리에 따라 무효가 된다.^[1] 

대법원도 “신탁자와 수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 그에 따라 수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정의 존재 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 계약명의신탁에서 신탁자와 수탁자 간의 명의신탁약정이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 정한 유예기간의 경과로 무효가 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 신탁자와 수탁자 간에 명의신탁약정과 함께 이루어진 부동산 매입의 위임 약정 역시 무효로 되고, 이 경우 신탁자와 수탁자 사이에 신탁자의 요구에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하기로 한 약정도 명의신탁약정이 유효함을 전제로 명의신탁 부동산 자체의 반환을 구하는 범주에 속하는 것에 해당하여 역시 무효로 된다”고 판시하였다(2015.9.10. 2013다55300). 

따라서 명의신탁약정 해지를 원인으로 하여 소유권이전등기청구를 할 수 없다.

(2) 그러나 명의수탁자가 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 위에서 본 매수자금반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하고, 대물급부의 목적물이 원래의 명의신탁부동산이라는 것만으로 유효성을 부인할 것은 아니다(2014.8.20. 2014다30483).