22.5.

자주점유에서 타주점유로의 전환

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1. 자주점유에서 타주점유로의 전환 요건

자주점유가 타주점유로 전환되기 위하여는 ① 새로운 권원에 기하여 타주점유를 시작하거나 ② 자주점유자가 타인에 대하여 그를 위하여 점유한다는 사실을 표시하여야 한다고 한다. 

점유자의 점유가 타주점유임을 주장하는 자에게 타주점유에 대한 입증책임이 있는 결과 점유자의 점유가 자주점유에서 타주점유로 전환되었다는 사실에 대한 입증책임 또한 그 사실을 주장하는 자에게 있다고 할 것이다(대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카1879 판결).

2. 전환이 인정된 예

(1) 매도인의 매도 이후의 점유

부동산을 타인에게 매도하여 그 인도의무를 지고 있는 매도인의 점유는 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 변경된다. 따라서 매도인이 토지의 매매대금 전액을 지급받지 못하였을 뿐 아니라 매매계약 당시 잔대금의 지급과 상환으로 토지를 인도하여 주기로 약정하였다 하더라도 매도인이 잔대금을 지급받기 전에 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 그 후 매수인이 나머지 대금을 지급하지 않자 그 대금지급을 구하는 소를 제기한 경우, 매도인이 매수인과 매매계약을 체결하고 그에 따른 소유권이전등기를 마쳐준 이후에도 토지를 소유자와 동일한 의사를 가지고 계속 점유하여 오고 있다고 볼 수 없다(대법원 1997. 4. 11. 선고 97다5824 판결). 

그러나 특별한 사정{예컨대 소유권이전등기가 마쳐진 이후 매도인의 토지에 대한 점유는 자신이 매도한 토지의 일부로서 점유한 것이 아니라 인접한 토지의 일부로 알고서 종전과 같이 점유를 계속한 것에 지나지 아니한 경우(대법원 1995. 5. 23. 선고 94다51871 판결)}이 있으면 타주점유로 변경되지 아니한다.

(2) 매매계약을 해제한 후의 매수인의 점유

부동산매매계약에 있어서 동 계약이 해제되었다면 매수인의 동 부동산에 대한 점유는 계약해제일부터는 타주점유가 되는 것이다(대법원 1972. 2. 22. 선고 71다2306 판결).

(3) 소유자가 점유자를 상대로 본권에 관한 소를 제기하였다고 패소확정된 경우 (점유자 피고)

① 악의점유자 간주 : 소제기시

진정 소유자가 자신의 소유권을 주장하며 점유자 명의의 소유권이전등기는 원인무효의 등기라 하여 점유자를 상대로 토지에 관한 점유자 명의의 소유권이전등기의 말소등기청구소송을 제기하여 그 소송사건이 점유자의 패소로 확정되었다면, 그 점유자는 제197조 제2항의 규정에 의하여 그 소송의 제기시부터는 토지에 대한 악의의 점유자로 간주된다(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다14934,14941 판결).

② 타주점유로의 전환 : 패소판결확정시

또 이러한 경우 토지 점유자가 소유권이전등기 말소등기청구소송의 직접 당사자가 되어 소송을 수행하였고 결국 그 소송을 통해 대지의 정당한 소유자를 알게 되었으며, 나아가 패소판결의 확정으로 점유자로서는 토지에 관한 점유자 명의의 소유권이전등기에 관하여 정당한 소유자에 대하여 말소등기의무를 부담하게 되었음이 확정되었으므로, 단순한 악의점유의 상태와는 달리 객관적으로 그와 같은 의무를 부담하고 있는 점유자로 변한 것이어서 점유자의 토지에 대한 점유는 패소판결 확정 후부터는 타주점유로 전환되었다고 보아야 할 것이다(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다14934,14941 판결).

(4) 경매절차에서 낙찰자가 소유권을 취득한 경우

부동산에 설정된 저당권에 기하여 임의경매가 개시된 이래 부동산의 소유자가 경매의 실행을 저지하지 아니한 채 절차가 진행되어 그 부동산이 제3자에게 경락되고 대금이 납부되어 종전 소유자의 소유권이 상실되었다면, 종전 소유자가 제3자의 소유로 귀속된 부동산을 계속 점유하고 있다고 하더라도 그 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봄이 상당하다(대법원 1996. 11. 26. 선고 96다29335,29342 판결).

3. 전환이 인정되지 않는 예

(1) 상속

부동산을 자주점유하던 자가 사망하고 그 점유를 상속인 중 일부만이 승계하여 점유를 계속한 때에는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 점유를 승계한 상속인들은 그 부동산 전체를 자주점유하는 것으로 보아야 할 것이고 그 점유가 계속되어 제245조 제1항의 기간이 만료되면 그들은 등기를 함으로써 그 부동산의 소유권을 취득하게 된다(대법원 1989. 4. 11. 선고 88다카17389 판결).

(2) 점유자가 소유자를 상대로 본권에 관한 소를 제기하였다가 패소확정된 경우 (점유자 원고)

토지의 점유자가 이전에 소유자를 상대로 그 토지에 관하여 소유권이전등기말소절차의 이행을 구하는 소를 제기하였다가 패소하고 그 판결이 확정되었다 하더라도 그 소송은 점유자가 소유자를 상대로 소유권이전등기의 말소를 구하는 것이므로 그 패소판결의 확정으로 점유자의 소유자에 대한 말소등기청구권이 부정될 뿐, 그로써 점유자가 소유자에 대하여 어떠한 의무를 부담하게 되었다든가 그러한 의무가 확인되었다고 볼 수는 없고, 따라서 점유자가 그 소송에서 패소하고 그 판결이 확정되었다는 사정만으로는 토지 점유자의 자주점유의 추정이 번복되어 타주점유로 전환된다고 할 수 없다(대법원 1999. 9. 17. 선고 98다63018 판결). 

또한 토지의 점유자가 이전에 토지 소유자를 상대로 그 토지에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 제기하였다가 패소하고 그 판결이 확정되었다 하더라도 그 사정만을 들어서는 토지 점유자의 자주점유의 추정이 이로써 번복되어 타주점유로 전환된다고 할 수 없다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다30288 판결). 점유자가 적극적으로 제소하여 단순한 점유계속 상태 이상의 지위를 확보하려고 시도하였으나 실패한 것에 불과하므로 소제기 이전의 상태로 돌아갈 뿐 그보다 더 불리한 위치로 변화해야 할 이유는 없기 때문이다.

(3) 점유 중 타인토지라는 사실을 나중에 알게 된 경우

점유의 시초에 자신의 토지에 인접한 타인 소유의 토지를 자신 소유의 토지의 일부로 알고서 이를 점유하게 된 자는 나중에 그 토지가 자신 소유의 토지가 아니라는 점을 알게 되었다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 점유가 타주점유로 전환되는 것은 아니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다5913 판결).

(4) 명의신탁자의 점유

부동산의 소유자가 그 소유명의를 타에 명의신탁해 두고 있던 중 그 명의수탁자가 그 부동산을 타에 매도하고 소유권이전등기를 경료하여 주었으나 명의신탁자인 소유자가 종전과 같이 그 부동산을 계속 점유하고 있는 경우에는 명의수탁자의 매도행위가 명의신탁자의 의사에 기하여 이루어진 것이 아닌 한 명의신탁자의 점유는 명의수탁자의 매도행위에 따른 소유권이전등기로 인하여 타주점유로 바뀌는 것으로 볼 수 없다(대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카1879 판결).