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계약인수

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1. 의의

계약당사자로서의 지위의 승계를 목적으로 하는 계약을 말한다. 민법에 이를 인정하는 규정이 없어도 계약자유의 원칙에 입각하여 이를 인정하고 있다(1996.9.24. 96다25548).

2. 요건

계약인수는 3면계약으로 이루어지는 것이 통상적이나, 관계 당사자 중 2인의 합의와 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 가능하다(1996.2.27. 95다21662).

3. 효과

계약당사자 중 일방이 상대방 및 제3자와 3면 계약을 체결하거나 상대방의 승낙을 얻어 계약상 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하는 경우 이를 양수한 제3자는 양도인의 계약상 지위를 승계함으로써 종래 계약에서 이미 발생한 채권ㆍ채무도 모두 이전받게 된다(2011.6.23. 2007다63089전원합의체).

이에 대해 일반적으로 판례의 태도가 타당하나 임대차등 계속적 계약관계에서 계약인수 이전에 이미 발생하였으나 탈퇴 당사자가 이행하지 않고 있는 채무(가령, 미이행된 채무) 및 그로 인한 손해배상채무는 일반적으로 여전히 탈퇴당사자가 부담하며, 계약인수인에게 승계되지 않는다고 보는 것이 타당하다는 해석이 있다. (지원림 민법강의 14판 4-321)

이와 관련하여 최근 대법원은 “임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.

임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다“라고 판시하였다(2017.3.22. 2016다218874).

가. 계약인수에 부동의한 경우

상가분양계약의 수분양자가 분양계약의 인수약정에 명시적으로 부동의함으로써 수분양자와 계약인수인 사이에는 직접적으로 어떠한 법률관계도 성립되어 있지 아니한 상태이고, 분양계약이 적법하게 실효되었다고 볼 만한 사정도 없으므로, 수분양자는 계약인수인을 상대로 직접 분양대금 상당액 등의 부당이득반환청구를 할 수 없다. 왜냐하면 계약당사자 사이에서 그 계약의 이행으로 급부된 것은 그 급부의 원인관계가 적법하게 실효되지 아니하는 한 부당이득이 될 수 없는 것이고, 한편 계약에 따른 어떤 급부가 그 계약의 상대방 아닌 제3자의 이익으로 된 경우에도 급부를 한 계약당사자는 계약상대방에 대하여 계약상의 반대급부를 청구할 수 있을 뿐이고 그 제3자에 대하여 직접 부당이득을 주장하여 반환을 청구할 수 없기 때문이다(2005.4.15. 2004다49976).

나. 양도인의 계약관계에서의 탈퇴

계약 당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약상 지위에 관한 양도인과 양수인 사이의 합의와 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 할 수 있으며, 나머지 당사자가 동의 내지 승낙을 함에 있어 양도인의 면책을 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양도인은 계약관계에서 탈퇴하고, 따라서 나머지 당사자와 양도인 사이에는 계약관계가 존재하지 아니하게 되어 그에 따른 채권채무관계도 소멸한다(2007.9.6. 2007다31990).

다. 인수인의 계약지위자 획득

계약 당사자로서의 지위의 승계를 목적으로 하는 계약의 인수는 계약으로부터 발생하는 채권채무의 이전 외에 그 계약관계로부터 생기는 취소권, 해제권 등 포괄적인 권리의무의 양도를 포함하는 것이다(1992.3.13. 91다32534).

라. 담보ㆍ보증의 이전

채무인수의 법리에 의한다(2005.4.14. 2004다63293). 즉 ⅰ) 제3자가 제공한 담보ㆍ채무자에 대한 보증은 채무인수로 인하여 소멸하나 보증인 또는 물상보증인이 동의한 경우에는 존속한다(제459조). ⅱ) 채무자가 제공한 담보는 채무자가 채무인수에 개입하지 않는 채권자ㆍ인수간 사이의 계약인 경우에는 소멸하나, 그 외 계약의 경우에는 존속한다.

4. 구체적 예

가. 임대인 지위의 양도 또는 임차권의 대항력 취득에 의한 임대인 지위의 이전의 경우가 계약인수의 대표적인 경우이다. 다만 판례(1998.9.2. 98마100)는 임대인 지위의 이전시 3면 계약이 아닌 임대인과 양수인의 합의만으로도 가능하다고 보았다. 한편 임차권의 양도는 채권양도의 법리가 적용된다(임대인의 동의가 효력발생요건). 구체적으로 보면, 임대차계약 자체는 계약인수의 법리가 적용되고, 임대차보증금반환채무는 면책적 채무인수의 법리가 적용된다.

나. 회사가 공사 도중 자금난으로 부도가 나자 그 회사의 채권자들이 자신들의 대여금 채권의 확보를 위하여 신설 회사를 설립하여 기존 회사가 분양계약에 따라 피분양자들에 대하여 부담하는 소유권이전등기 채무의 이행뿐만 아니라 잔대금 채권까지도 함께 양수하기로 하는 약정을 하였다면, 이는 분양계약의 분양자로서의 지위의 승계를 목적으로 하는 이른바 계약인수 약정을 한 것으로 보는 것이 경험칙상 상당하고, 신설 회사가 피분양자들에게 공사를 인수하였다면서 준공검사가 나면 소유권이전등기를 해주겠으니 준공검사 동의서에 날인해 달라고 요청하여 피분양자들이 이에 응한 행위는 바로 신설 회사와 기존 회사 사이의 계약인수에 동의한 것으로 볼 수 있다(1996.2.27. 95다21662).