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[사례분석] 주택임대차 임차인의 갱신거절 통지와 보증금 반환: 반환시기 연장과 기간 연장의 구별

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<핵심 요약>

아파트 임차인인 원고가 기간 만료 직전 갱신거절을 통지한 뒤 임대인인 피고를 상대로 주택 인도와 동시이행으로 보증금 3억 원대의 반환을 청구한 사건이다. 쟁점은 갱신거절 통지로 임대차가 종료되었는지, 그리고 원고가 보증금반환 시기를 늦춰 준 것이 임대차 기간의 연장이나 갱신에 해당하는지였다. 제1심은 반환시기 연장만으로는 기간 연장이나 갱신으로 볼 수 없다고 보아 원고의 청구를 모두 인용하였다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• 임대차의 기간 만료 종료, 해지통고, 즉시 해지의 차이
• 서설(계약갱신의 유형 등)
• 임대차보증금반환청구권
   

1. 기간 만료를 앞둔 아파트 임차인의 갱신거절 경위

원고는 피고 소유의 수도권 아파트 한 세대를 임차보증금 3억 원대, 임대차기간 2년으로 정해 임차하였고, 계약 체결 약 1개월 뒤인 임대차 개시일경부터 그 주택에 거주하고 있다. 임대차기간 만료 약 2주 전 원고는 피고에게, 등기사항 증명 문서를 확인해 보니 공매 등이 신청되어 있고 그로 인하여 대출연장도 되지 않으니 임대차를 갱신하지 않겠다는 취지의 문자메시지를 보냈다.

그 약 1주 뒤인 임대차기간 만료 약 열흘 전에는 원고를 대리한 변호사가 임대차 갱신거절 의사와 임대차보증금 지급을 요구하는 내용증명 우편을 피고에게 보냈다. 한편 원고가 피고에 대하여 임대차기간 만료 후 약 2개월 뒤까지 보증금반환 시기를 연장해 준 사실도 서증으로 인정되었다.

원고는 임대차가 종료되었는데도 피고가 보증금을 지급하지 않는다며 주택 인도와 동시이행으로 보증금 반환을 구하는 소를 제기하였다. 피고는 주택 매매 시까지 임대기간을 연장했거나 기간이 자동연장되었으므로 청구가 부당하다고 다투었고, 제1심은 원고의 청구를 모두 인용하였다.

2. 갱신거절 통지의 효력과 반환시기 연장의 성격

• 가. 임차인의 갱신거절 통지로 임대차가 종료되었는지
  
  주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우를 먼저 정한다. 그 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이 사건에서 원고는 기간 만료 약 2주 전 문자메시지로, 약 열흘 전 대리인의 내용증명으로 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혔고, 이 통지로 임대차가 종료되었는지가 문제 되었다.
   
• 나. Q: 보증금을 돌려받을 시기를 늦춰 주면 임대차 기간도 연장된 것으로 볼까?
  
  보증금반환 시기의 연장과 임대차 기간의 연장은 연장하는 대상이 달라, 당사자가 무엇을 연장하기로 하였는지부터 살펴야 한다. 피고는 주택 매매 시까지 임대기간을 연장했거나 기간이 자동연장되었다고 주장하였고, 원고는 이 주장이 모두 이유 없다고 다투었다. 서증에는 원고가 임대차기간 만료 후 약 2개월 뒤까지 보증금반환 시기를 연장해 준 사실이 드러나 있어, 그 사실이 임대차 기간의 연장이나 갱신에 해당하는지가 쟁점이 되었다.
   
• 다. 임대차 종료 뒤 보증금 반환과 주택 인도의 관계
  
  원고는 주택에 거주하는 상태에서 주택 인도와 동시이행으로 보증금 반환을 구하였다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있고, 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 정한다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
   

3. 통지에 따른 종료와 동시이행 지급의 판단

• 가. 이 사건 임대차는 원고의 갱신거절 통지로 종료되었다
  
  법원은 별도의 법리 설시 없이, 앞서 본 인정사실에 의하면 이 사건 임대차는 원고의 갱신거절 통지로 종료되었다고 판단하였다. 인정사실은 다툼 없는 사실과 서증으로 확인된 임대차 계약, 원고의 거주, 문자메시지와 내용증명 발송이다. 판결 이유에는 근거 조문이나 통지 시기와 주택임대차보호법 제6조 제1항의 관계에 관한 설시가 드러나지 않으므로, 이 판단을 통지 시기와 무관한 일반 기준으로 넓혀 읽기는 어렵다.
   
• 나. 반환시기 연장은 임대차 기간의 연장이나 갱신으로 볼 수 없다
  
  법원은 앞서 본 증거와 서증의 각 기재에 의하더라도 원고가 피고에 대하여 임대차기간 만료 후 약 2개월 뒤까지 보증금반환 시기를 연장해 준 사실이 인정될 뿐이라고 보았다. 이에 피고의 주장과 달리 임대차 기간을 연장해 주거나 갱신했다고 볼 수는 없다고 판단하였다. 주택 매매 시까지 연장되었다거나 자동연장되었다는 피고의 주장은 받아들여지지 않았고, 판결은 이 부분도 법리를 따로 설시하지 않고 증거 평가로 판단하였다.
   
• 다. Q: 임대차가 끝난 뒤 주택에 계속 거주하는 임차인도 보증금 지급 판결을 받을 수 있을까?
  
  이 사건에서는 주택의 인도와 동시이행으로 보증금 지급을 명하는 판결이 선고되었다. 법원은 임대차가 종료되고 기간 연장이나 갱신이 인정되지 않으므로 피고는 원고로부터 주택을 인도받음과 동시에 원고에게 보증금을 지급할 의무가 있다고 보아 청구를 인용하였다. 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결도 임대차계약의 기간이 만료된 경우 임차인의 목적물 명도의무와, 임대인이 보증금 중 연체차임 등 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무가 동시이행의 관계에 있다고 보았다. 다만 이 사건 판결이 이 판례를 인용하지는 않았고, 주문은 3억 원대 지급과 함께 소송비용 피고 부담과 가집행을 명하였다.
   

※ 관련 법률 인사이트

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