법무법인 원

1. 법무법인 원 황은정 변호사가 수행한 아파트 보증금 반환 소송의 결과

등기사항 증명 문서에서 공매 등 신청을 보았다며 갱신을 거절한 아파트 임차인이, 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 반환을 구한 사건이 있었습니다. 제1심에서 원고인 임차인의 소송대리를 맡아, 임대차가 종료되었고 집주인이 내세운 기간 연장 주장은 모두 이유 없다는 원고의 주장을 폈습니다.

법원은 원고의 청구를 모두 받아들여, 피고가 원고로부터 주택을 인도받음과 동시에 3억 원대를 지급하라고 판결하였습니다. 소송비용은 피고가 부담하고, 지급을 명한 부분에는 가집행도 선고되었습니다.

2. 기간 만료 직전 문자메시지와 내용증명에서 시작된 분쟁

의뢰인은 수도권 아파트 한 세대를 보증금 3억 원대, 기간 2년으로 임차해 임대차 개시 무렵부터 살고 있었습니다. 기간 만료 약 2주 전, 등기사항 증명 문서를 확인해 보니 공매 등이 신청되어 있고 그 때문에 대출연장도 되지 않는다며 갱신하지 않겠다는 문자메시지를 집주인에게 보냈습니다.

약 1주 뒤에는 대리인 변호사가 갱신거절 의사와 보증금 지급을 요구하는 내용증명을 보냈습니다. 의뢰인은 보증금반환 시기를 기간 만료 후 약 2개월 뒤까지 늦춰 주기도 했는데, 집주인은 주택 매매 시까지 기간을 연장했거나 자동연장되었다며 청구가 부당하다고 맞섰습니다.

3. 법무법인 원 황은정 변호사가 대리한 사건에서 법원이 본 세 쟁점

• 가. 임대차는 원고의 갱신거절 통지로 끝났습니다
  
  원고는 임대차가 종료되었으므로 피고가 보증금을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다. 법원은 문자메시지와 내용증명 발송 등 인정사실에 의하면 임대차는 원고의 갱신거절 통지로 종료되었다고 판단하였습니다. 판결은 근거 조문을 따로 들지 않았고, 통지 시기에 관한 판단도 드러나지 않습니다.
   
• 나. Q: 보증금 돌려받을 날짜를 늦춰 주면 임대차 기간까지 늘어난 것이 됩니까?
  
  이 사건에서는 그렇게 보지 않았습니다. 법원은 서증에 의하더라도 원고가 기간 만료 후 약 2개월 뒤까지 보증금반환 시기를 연장해 준 사실이 인정될 뿐이라고 보았습니다. 그래서 피고 주장처럼 임대차 기간을 연장하거나 갱신했다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 매매 시까지 연장되었다거나 자동연장되었다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.
   
• 다. 보증금은 주택 인도와 동시에 지급하라는 판결이 나왔습니다
  
  법원은 임대차가 종료되고 연장이나 갱신이 인정되지 않으므로 피고가 주택을 인도받음과 동시에 보증금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결도 기간이 만료된 임대차에서 임차인의 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무를 동시이행의 관계로 봅니다. 이때 임대인이 반환할 것은 연체차임 등 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지이고, 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.
   

4. 갱신하지 않을 임차인이 챙겨 둘 통지와 합의

이 사건에서 결론을 가른 것은 갱신거절 의사를 문자메시지와 내용증명으로 남긴 기록, 그리고 늦춰 준 대상이 임대차 기간이 아니라 보증금반환 시기였다는 점이었습니다. 집주인의 사정으로 반환 시기를 늦춰 주더라도 무엇을 연장하는지 분명히 적어 두면, 기간 연장 주장이 나올 때 다툴 자료가 됩니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인의 갱신거절 통지 기간과 함께, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 이 사건 판결은 통지 시기에 관한 판단을 담고 있지 않으므로, 갱신하지 않으려면 그 기한 안에 통지해 두는 편이 안전합니다.

보증금 반환을 앞두고 집주인과 시기를 조율해야 한다면 통지 기록과 합의 문구부터 정리해 보시기 바랍니다. 법무법인 원 황은정 변호사는 이 사건 제1심에서 원고인 임차인을 대리하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 황은정 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 주택임대차 임차인의 갱신거절 통지와 보증금 반환: 반환시기 연장과 기간 연장의 구별 페이지를 참고하십시오.