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임대차보증금반환청구권

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1. 반환청구권의 발생

가. 발생시기(보증금의 성질)

대법원은 과거에 "임차보증금반환채무는 임대차계약기간이 만료되거나 그 계약이 해제 또는 해지된 때에 비로소 이행기에 도달하는 것이다(1969.12.26. 69다853)."고 판시한 적도 있으나(종료시설), 그 이후에는 "건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료 후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때에 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다(1987.6.9. 87다68).", "임대차계약에 있어서 월세의 지급이 약정되어 있어 일단 임대차보증금이 담보하는 월세지급채무가 발생하고 있는 이상 월세가 모두 지급되어 그 채무가 소멸하였다는 사실은 그 보증금의 반환을 구하는 임차인이 이를 주장ㆍ입증하여야 한다(1978.12.26. 78다2084)."고 판시하고 있다.

나. 발생사유

임대차기간의 만료, 해지 등으로 임대차 기간의 종료된 경우는 물론이고, 임대인의 방해 행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용ㆍ수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료된 경우나 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우에도 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있다(2006.1.27. 2005다16591).

2. 반환청구권의 내용

가. 반환청구권자 및 반환의무자

임차인이 반환청구권을 가지는 것이 원칙이나, 임차권이나 보증금반환청구권이 양도된 경우에는 반환청구권자는 제3자가 될 수 있다. 한편 보증금반환의무는 임대인이 부담하나, 목적물의 양도가 있는 경우에는 제3자가 이 의무를 부담할 수 있다.

나. 동시이행관계

(1) 인정 여부

판례는 "임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다(1977.9.28. 77다1241 전원합의체)."고 판시하여 동시이행관계를 인정한다.

(2) 동시이행관계 인정의 효과

① 불법점유 손해배상의 불발생

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다(1998.5.29. 98다6497)

② 지연손해 불발생

임차인이 임차건물을 명도할 의무와 임대인이 임대보증금 중 미지급월임료 등을 공제한 나머지 보증금을 반환할 의무가 동시이행관계에 있는 이상, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠졌다는 사실이 인정되지 않는다면 임차인은 임대차기간만료 후 명도를 지연할 경우 지급키로 한 약정지연손해금을 지급할 의무가 없다(1988.4.12. 86다카2476). [12변시]

③ 부당이득의 반환

불법점유가 아니고 지연손해의 지급의무가 없다 하더라도 점유로 인하여 이득이 있다면 당연히 부당이득반환의무를 부담한다(1992.4.14. 91다45202).

다. 반환의 범위

(1) 임대차 기간 종료시까지의 연체차임 등

목적물을 반환할 때까지 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 공제된다. 공제채무로는 주로 임대차 존속기간 중의 연체차임, 목적물 멸실ㆍ훼손으로 인한 손해배상채무가 되겠지만, 특히 임대차 기간 종료 후의 점유사용으로 인한 부당이득과 불법점유로 인한 손해배상, 특약상의 채무가 문제된다.

(2) 임대차 기간 종료 후의 점유사용으로 인한 부당이득

① 토지의 경우

임차한 토지 위에 건물을 신축한 건물의 소유자이자 토지임차인은 그 건물을 소유함으로써 그 건물이나 부지에 대한 현실적인 점유 여부와 상관없이 그 토지를 점유하고 있다고 보아야 할 것이며, 토지 위에 건물을 소유하고 있는 이상 그 자체로써 토지 사용이익 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 임대인에게 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있다고 보아야 할 것이다(실질적 이득론이 적용되지 않음에 유의). 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 반환하여야 할 부당이득금의 액수는 임료 상당액이고, 위 임료 상당액이라 함은 부당이득 당시의 실제 임료를 말한다고 할 것인바, 임차보증금이 남아 있는 한 보증금 없는 경우의 임료 상당액을 기준으로 하여 부당이득금의 액수를 산정할 수 없다(2002.11.13. 2002다46003).

② 건물의 경우(실질적 이득론)

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용ㆍ수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우(예컨대 문을 걸어 잠그고 사용을 하지 않은 경우)에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(1992.4.14. 91다45202). 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용ㆍ수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다(1998.7.10. 98다8554).

(3) 임대차 기간 종료 후의 불법점유로 인한 손해배상

전술한 바와 같이 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로 임차인은 손해배상의무를 부담하지 않는다.

(4) 특약상의 채무

임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이다(2002.12.10. 2002다52657). 다만 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다(2002.12.10. 2002다52657).

(5) 임차인의 차임공제주장

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실ㆍ훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다(2015.3.26. 2013다77225).

(6) 임대차보증금에 대한 전부명령

임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다(1988.1.19. 87다카1315).

라. 입증책임

① 임대차보증금을 지급하였다는 점은 임차인이 주장ㆍ입증을 하여야 하지만, ② 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장ㆍ입증을 하여야 하는 것이며, ③ 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장ㆍ입증책임을 부담한다(2005.9.28. 2005다8323).

판례는 보증금반환청구소송이 제기된 경우, 피고가 연체차임 등 공제의 항변을, 원고가 연체차임의 변제의 재항변에 대한 주장ㆍ증명책임이 있는 것으로 파악한다.

마. 유치권의 성립 여부

임차인의 보증금반환청구권을 확보하기 위하여 목적물에 대한 유치권을 인정하는 견해도 있으나, 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 목적물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 목적물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 320조 소정 소위 그 목적물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없기 때문에 임대차보증금반환채권을 피보전권리로 하여 목적물에 관하여 유치권을 행사할 수 없다(통설ㆍ판례(1976.5.11. 75다1305)).