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- 235. [사례분석] 노인복지주택 입소계약 합의해지 다툼: 보증금 반환 조건을 정한 조정을 갈음하는 결정
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235.[사례분석] 노인복지주택 입소계약 합의해지 다툼: 보증금 반환 조건을 정한 조정을 갈음하는 결정
[사례분석] 노인복지주택 입소계약 합의해지 다툼: 보증금 반환 조건을 정한 조정을 갈음하는 결정
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<핵심 요약>
서울의 한 노인복지주택 입소 계약자가 사업자의 안내에 따라 해지서류를 작성해 제출하였는데, 약 6개월 뒤 사업자가 계약서 원본이 제출되지 않았다며 해지의 효력을 부인한 사건이다. 계약자는 해지 안내와 해지서류 제출로 합의해지가 성립하였다고 주장하며 위약금을 뺀 입소보증금의 반환을 구하는 민사조정을 신청하였다. 상임 조정위원은 계약자가 잔금과 연체이자를 낸 뒤 해지를 통지하면 60일 안에 위약금을 뺀 보증금을 돌려주도록 하는 조정을 갈음하는 결정을 하였다.
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1. 해지서류 제출 뒤 입주 안내문을 받은 경위
신청인은 2023년 5월 서울의 한 노인복지주택에 관하여 이를 신축하여 공급하는 사업자(피신청인)와 총 입소보증금 약 14억 원의 입소계약을 체결하고, 계약금과 중도금으로 약 8억 6천만 원을 납부하였다. 노인복지법 제32조 제1항 제3호는 노인복지주택을 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의ㆍ생활지도ㆍ상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설로 정한다.
신청인의 주장에 따르면 주변 사업장의 분쟁 소식으로 계약자들의 불안이 커지자, 사업자는 입소를 원하지 않는 계약자에게 총 입소보증금의 5%를 위약금으로 내면 계약을 해지해 주겠다고 안내하였다. 신청인은 2025년 4월 사업자의 계약 담당자에게서 해지서류 안내를 받았고, 같은 달 담당자를 찾아가 해지서류를 작성하여 제출하였다.
신청인은 입주기간이 되면 돌려받을 돈에서 중도금 대출금이 갚아지고 위약금을 뺀 나머지가 정산될 것으로 알고 기다렸다. 그런데 2025년 10월 사업자가 입주 안내문을 보내자 신청인은 항의하였고, 신청인 쪽에 따르면 사업자는 해지서류는 받았지만 첨부서류인 계약서 원본이 제출되지 않아 해지되지 않았다는 입장을 밝혔다. 신청인 쪽이 앞서 제출한 해지서류를 보내 달라고 하자 사업자는 이미 파쇄하였다고 답하였다.
신청인은 이미 낸 돈에서 위약금을 뺀 약 7억 9천만 원과 지연손해금의 지급을 구하는 민사조정을 신청하였고, 상임 조정위원은 2026년 3월 조정을 갈음하는 결정을 하였다. 결정 뒤 신청인은 결정사항이 정한 다른 절차를 생략하고 위약금을 뺀 보증금을 돌려받았으며 분쟁은 종결되었다.
2. 합의해지 성립 주장과 서류 미비 항변의 쟁점
- 가. Q: 사업자의 해지 안내에 따라 계약자가 해지서류를 내면 합의해지가 성립하는가?
해지 안내가 청약이고 해지서류 제출이 그에 대한 승낙이라면 합의해지가 성립할 수 있다. 신청인 쪽은 총 입소보증금의 5%를 위약금으로 내면 계약을 해지해 주겠다는 사업자의 안내와 2025년 4월 신청인에게 준비서류를 알린 통지가 청약이라고 주장하였다. 신청인이 사업자가 마련한 양식의 해지서류를 작성하여 제출한 것은 승낙이고, 그날 합의해지가 성립하였다고 하였다. 청약은 승낙과 결합하여 계약을 성립시키는 의사표시이고, 민법 제527조는 계약의 청약은 이를 철회하지 못한다고 정한다.
- 나. 계약서 원본 제출이 합의해지의 효력 요건인지
사업자는 해지서류는 받았으나 첨부서류인 계약서 원본이 제출되지 않아 해지되지 않았다고 하였다. 신청인 쪽은 합의해지가 특별한 방식이나 절차를 요하지 않고 계약의 소멸과 위약금 액수에 대한 의사의 합치만으로 성립한다고 주장하였다. 계약서 원본 제출은 합의해지 사실을 증명하고 정산을 원활히 하기 위한 부수적 절차일 뿐이라는 주장이다.
- 다. 약 6개월 뒤 해지를 부인한 것이 신의성실의 원칙에 반하는지
신청인 쪽은 사업자가 해지서류를 받은 뒤 약 6개월 동안 서류 보완을 요구하지 않아 신청인이 계약이 해지되었다고 믿게 되었다고 주장하였다. 그 신뢰에 반하여 서류 미비를 이유로 합의해지의 성립을 부인하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다는 것이다. 민법 제2조는 제1항에서 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다고, 제2항에서 권리는 남용하지 못한다고 정한다.
- 라. Q: 입소보증금 반환 분쟁을 소송이 아닌 민사조정으로 다툴 수 있는가?
민사에 관한 분쟁의 당사자는 법원에 조정을 신청할 수 있으므로(민사조정법 제2조) 입소보증금 반환 분쟁도 민사조정으로 다툴 수 있다. 제29조는 조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다고 정한다. 조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 적당하지 아니하다고 인정한 사건에 관하여 직권으로 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있다(제30조). 이 결정은 당사자의 이익이나 그 밖의 모든 사정을 고려하여 신청인의 신청 취지에 반하지 아니하는 한도에서 한다. 조정담당판사는 스스로 조정을 하거나 상임 조정위원 또는 조정위원회로 하여금 조정을 하게 할 수 있고(제7조 제2항 본문), 그에 따라 조정을 하는 상임 조정위원은 조정담당판사와 동일한 권한을 가진다(제4항).
- 마. 위약금을 뺀 보증금을 돌려받는 시기와 방법
신청인은 2025년 4월에 합의해지가 성립하였다는 전제에서, 이미 낸 약 8억 6천만 원에서 총 입소보증금의 5%인 위약금을 뺀 약 7억 9천만 원을 지급하라고 구하였다. 신청취지에는 신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 들어 있었다. 사업자는 신청인에게 입주 안내문을 보낸 뒤 해지가 되지 않았다는 입장을 유지하였다.
3. 청약과 승낙의 합치 법리와 결정사항의 구조
- 가. 합의해지는 청약과 승낙의 의사표시가 합치되어야 성립한다
대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결은 계약의 합의해지를 계속적 채권채무관계에서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이라고 보았다. 이를 인정하려면 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치되어야 한다. 이 판결은 버스 외부광고 대행계약에서 묵시적 합의해지가 성립하였다고 본 원심판결의 해당 부분을 파기한 사안이다.
- 나. 해지에 관한 조건이 제시되었다면 그 조건에 관한 합의까지 있어야 한다
같은 판결은 합의가 성립하려면 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하므로, 계약당사자 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우 조건에 관한 합의까지 이루어져야 한다고 하였다. 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었더라도 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사가 되고 있는 경우, 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정 없이 계약을 종료시키는 합의만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이라고 하였다. 같은 판결은 이 경우 합의해지가 성립하였다고 보기 어렵다고 보았다. 신청인 쪽은 위약금을 총 입소보증금의 5%로 하는 조건이 사업자의 안내에 들어 있었다고 주장하였고, 계약서 원본 제출은 합의해지의 효력 요건이 아니라고 하였다.
- 다. 신의성실의 원칙 위반을 이유로 권리 행사를 부정하려면 정당한 신뢰가 전제된다
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결은 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 한다고 보았다. 나아가 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다. 이 판결은 강행법규 위반을 이유로 한 무효 주장이 신의성실의 원칙에 반하는지가 문제된 임대차 사안에서 나왔고, 신청인 쪽은 약 6개월 동안 보완 요구가 없었던 점을 들어 계약이 해지되었다는 정당한 신뢰가 생겼다고 주장하였다.
- 라. Q: 조정을 갈음하는 결정에 이의하지 않으면 어떤 효력이 생기는가?
이의신청 기간 안에 이의신청이 없으면 조정을 갈음하는 결정은 재판상의 화해와 동일한 효력을 가진다. 민사조정법 제34조 제1항에 따라 당사자는 조정을 갈음하는 결정에 대하여 그 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있고, 조서의 정본이 송달되기 전에도 이의를 신청할 수 있다. 같은 조 제4항은 그 기간 내에 이의신청이 없는 경우, 이의신청이 취하된 경우, 이의신청이 적법하지 아니하여 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 각하결정이 확정된 경우에 결정이 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다고 정한다. 민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기ㆍ인낙을 변론조서ㆍ변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정한다. 기간 내에 이의신청이 있으면 조정신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 본다(민사조정법 제36조 제1항 제3호).
- 마. Q: 이 사건 결정사항은 보증금을 어떤 순서로 돌려받도록 정하였는가?
결정사항은 2025년 4월의 해지서류 제출을 기준으로 곧바로 정산하도록 한 것이 아니라, 신청인이 잔금을 납부한 뒤 해지를 통지하면 사업자가 보증금을 반환하도록 정하였다. 신청인이 입소계약에서 정한 잔금과 이에 대한 연 8.47%의 연체이자를 납부하면 사업자는 즉시 전세권설정등기절차를 이행하고, 등기 비용은 신청인이 부담한다(제1항, 제2항). 신청인이 잔금과 연체이자를 납부한 후 입소계약의 해지를 신청 또는 통지하면 사업자는 60일 이내에 입소계약서에서 정한 위약금을 공제한 나머지 보증금을 지급하고, 지급을 지체하면 연 12%의 지연이자를 가산한다(제3항). 제4항에 따라 신청인은 그 돈을 지급받음과 동시에 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하고, 제5항에 따라 사업자는 신청인의 해지 신청 또는 통지에 대해 어떠한 이의도 없음을 확인한다. 신청취지 가운데 지연손해금 청구를 비롯한 신청인의 나머지 청구는 포기하고, 신청비용은 각자 부담한다(제6항, 제7항).
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4. 관련 법규 및 판례
민사에 관한 분쟁의 당사자는 법원에 조정을 신청할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.> [전문개정 2010. 3. 31.]
① 조정사건은 조정담당판사가 처리한다.
② 조정담당판사는 스스로 조정을 하거나, 상임(常任)으로 이 법에 따른 조정에 관한 사무를 처리하는 조정위원(이하 “상임 조정위원”이라 한다) 또는 조정위원회로 하여금 조정을 하게 할 수 있다. 다만, 당사자의 신청이 있을 때에는 조정위원회로 하여금 조정을 하게 하여야 한다.
③ 제6조에 따라 수소법원이 조정에 회부한 사건으로서 수소법원이 스스로 조정하는 것이 적절하다고 인정한 사건은 제1항 및 제2항에도 불구하고 스스로 처리할 수 있다.
④ 제2항 본문 및 제3항에 따라 조정을 하는 상임 조정위원과 수소법원은 조정담당판사와 동일한 권한을 가진다.
⑤ 제3항의 경우에 수소법원은 수명법관(受命法官)이나 수탁판사(受託判事)로 하여금 조정을 담당하게 할 수 있다. 이 경우 수명법관이나 수탁판사는 조정담당판사와 동일한 권한을 가진다.
⑥ 조정담당판사가 제2항에 따라 스스로 조정을 하거나 조정위원회로 하여금 조정을 하게 하는 경우 조정담당판사나 조정장(調停長)은 조정위원으로 하여금 분쟁해결방안을 도출하기 위하여 사건관계인의 의견을 들어 합의안을 도출하거나 그 밖에 조정사건의 처리를 위하여 필요한 사무를 수행하게 할 수 있다. <신설 2020. 2. 4 .> [전문개정 2010. 3. 31.]
조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 적당하지 아니하다고 인정한 사건에 관하여 직권으로 당사자의 이익이나 그 밖의 모든 사정을 고려하여 신청인의 신청 취지에 반하지 아니하는 한도에서 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.> [전문개정 2010. 3. 31.]
① 제30조 또는 제32조의 결정에 대하여 당사자는 그 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있다. 다만, 조서의 정본이 송달되기 전에도 이의를 신청할 수 있다.
② 제1항의 기간 내에 이의신청이 있을 때에는 조정담당판사는 이의신청의 상대방에게 지체 없이 이를 통지하여야 한다.
③ 이의신청을 한 당사자는 해당 심급(審級)의 판결이 선고될 때까지 상대방의 동의를 받아 이의신청을 취하할 수 있다. 이 경우 「민사소송법」 제266조제3항부터 제6항까지의 규정을 준용하며, “소”(訴)는 “이의신청”으로 본다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제30조 및 제32조에 따른 결정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다. 1. 제1항에 따른 기간 내에 이의신청이 없는 경우 2. 이의신청이 취하된 경우 3. 이의신청이 적법하지 아니하여 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 각하결정이 확정된 경우
⑤ 제1항의 기간은 불변기간으로 한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다. [전문개정 2010. 3. 31.]
민사조정법 제36조 (이의신청에 의한 소송으로의 이행)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조정신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 본다. 1. 제26조에 따라 조정을 하지 아니하기로 하는 결정이 있는 경우 2. 제27조에 따라 조정이 성립되지 아니한 것으로 사건이 종결된 경우 3. 제30조 또는 제32조에 따른 조정을 갈음하는 결정에 대하여 제34조제1항에 따른 기간 내에 이의신청이 있는 경우
② 제1항에 따라 조정신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보는 경우 해당 신청인은 소를 제기할 때 소장(訴狀)에 붙여야 할 인지액(印紙額)에서 그 조정신청서에 붙인 인지액을 뺀 금액에 상당하는 인지를 보정(補正)하여야 한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
민사소송법 제220조 (화해, 청구의 포기ㆍ인낙조서의 효력)
화해, 청구의 포기ㆍ인낙을 변론조서ㆍ변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다.
계약의 청약은 이를 철회하지 못한다.
① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.
② 권리는 남용하지 못한다.
① 노인주거복지시설은 다음 각 호의 시설로 한다. <개정 2007. 8. 3., 2015. 1. 28 .> 1. 양로시설 : 노인을 입소시켜 급식과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설 2. 노인공동생활가정 : 노인들에게 가정과 같은 주거여건과 급식, 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설 3. 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의ㆍ생활지도ㆍ상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
② 노인주거복지시설의 입소대상ㆍ입소절차ㆍ입소비용 및 임대 등에 관하여 필요한 사항은 보건복지부령으로 정한다. <개정 2007. 8. 3., 2008. 2. 29., 2010. 1. 18., 2015. 1. 28 .>
③ 노인복지주택의 설치ㆍ관리 및 공급 등에 관하여 이 법에서 규정된 사항을 제외하고는 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 관련규정을 준용한다. <신설 1999. 2. 8., 2003. 5. 29., 2007. 8. 3., 2015. 8. 11 .> |
대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결
판시사항 [1] 계약의 합의해지의 의의 및 요건 / 계약의 합의해지가 묵시적으로 이루어질 수 있는지 여부(적극) 및 이를 인정하기 위한 요건 / 계약당사자의 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우, 조건에 관한 합의까지 이루어져야 합의해지가 성립하는지 여부(적극)
[2] 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었으나 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사이고 위 법률관계에 관하여 아무런 약정이 없는 경우, 합의해지가 성립하였다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[3] 계약 당시 당사자 일방의 책임으로 계약이 해지되면 계약이행보증금이 상대방에게 귀속된다고 정한 경우, 계약이행보증금은 손해배상액의 예정으로 추정되는지 여부(적극) / 위 계약과 관련하여 손해배상액을 예정한 채무불이행과 별도의 행위를 원인으로 손해가 발생하여 불법행위 또는 부당이득이 성립한 경우, 그 손해가 예정액에 포함되는지 여부(소극) 및 계약 당시 채무불이행으로 인한 손해로 예정한 것은 손해를 발생시킨 원인행위의 법적 성격과 상관없이 위 예정액에 포함되는지 여부(원칙적 적극)
판결요지 [1] 계약의 합의해지는 계속적 채권채무관계에서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위해서는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 요건으로 한다. 계약의 합의해지는 묵시적으로 이루어질 수도 있으나, 계약에 따른 채무의 이행이 시작된 다음에 당사자 쌍방이 계약실현 의사의 결여 또는 포기로 계약을 실현하지 않을 의사가 일치되어야만 한다. 이와 같은 합의가 성립하기 위해서는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하므로 계약당사자 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우 조건에 관한 합의까지 이루어져야 한다.
[2] 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었더라도 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사가 되고 있는 경우 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정 없이 계약을 종료시키는 합의만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이고, 이 경우 합의해지가 성립하였다고 보기 어렵다.
[3] 계약 당시 일방의 책임으로 계약이 해지되면 계약이행보증금이 상대방에게 귀속된다고 정한 경우 계약이행보증금은 위약금으로서 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정된다. 손해배상액을 예정한 경우 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 발생할 수 있는 모든 손해가 예정액에 포함된다. 그 계약과 관련하여 손해배상액을 예정한 채무불이행과 별도의 행위를 원인으로 손해가 발생하여 불법행위 또는 부당이득이 성립한 경우 그 손해는 예정액에서 제외되지만, 계약 당시 채무불이행으로 인한 손해로 예정한 것이라면 특별한 사정이 없는 한 손해를 발생시킨 원인행위의 법적 성격과 상관없이 그 손해는 예정액에 포함되므로 예정액과 별도로 배상 또는 반환을 청구할 수 없다.
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결
판시사항 [1] 민법 제651조 제1항이 강행규정인지 여부(적극)
[2] 신의성실의 원칙의 의미와 그 위배를 이유로 권리행사를 부정하기 위한 요건
판결요지 [1] 민법 제651조 제1항은 그 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있는 점 및 약정기간이 20년을 넘을 때는 그 기간을 20년으로 단축한다는 규정형식에 비추어 볼 때, 위 규정은 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정이라고 봄이 상당하며, 민법 제651조 제1항이 민법 제652조에 포함되어 있지 않다거나, 임차물이 견고한 철근콘크리트 건물이고 임대인이 임차인으로부터 관리비를 징수하면서 임차물을 관리하고 있다거나, 민법 제651조 제1항이 제정될 당시에 비하여 현재 건축기술이 발달하여 건물이 훨씬 견고해졌다는 사유만으로 달리 해석할 것은 아니다.
[2] 민법상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 하며, 또한 특별한 사정이 없는 한, 법령에 위반되어 무효임을 알고서도 그 법률행위를 한 자가 강행법규 위반을 이유로 무효를 주장한다 하여 신의칙 또는 금반언의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 수는 없다. |
