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- 269. [사례분석] 개인과 법인이 공유한 건물의 보증금 반환: 임대인의 확정과 불가분채무의 구조
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269.[사례분석] 개인과 법인이 공유한 건물의 보증금 반환: 임대인의 확정과 불가분채무의 구조
[사례분석] 개인과 법인이 공유한 건물의 보증금 반환: 임대인의 확정과 불가분채무의 구조
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<핵심 요약>
개인과 법인이 각 2분의 1 지분으로 공유하는 오피스텔의 임차인이 보증금 5,000만 원의 반환을 구한 사건이다. 계약서마다 개인의 표시가 달랐으므로 등기부상의 소유관계와 날인, 보증금이 입금된 계좌를 모아 두 사람을 공동임대인으로 보고 청구하였다. 법원은 피고들이 공동하여 5,000만 원을 지급하라고 판결하였고, 소송비용을 피고들이 부담하도록 하면서 가집행할 수 있다고 선고하였다.
자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.
- 공유자 사이의 법률관계
- 공유물의 관리행위
- 임대차보증금반환청구권
- [사례분석] 보증금 반환의 보전·본안·집행 연결: 임차권등기와 가압류에서 예금압류까지
- 주택임차권등기명령의 신청과 등기 시점: 점유를 옮기기 전에 등기를 마쳐야 하는 까닭
1. 계약서의 이름이 둘일 때 생기는 첫 관문
임대차계약서의 임대인란에 개인의 이름과 법인의 상호가 나란히 적혀 있는 일이 있다. 사는 동안에는 문제가 드러나지 않다가, 보증금을 돌려받아야 할 때가 되면 누구에게 무엇을 구해야 하는지부터 정해지지 않는다.
이 사건의 임차인은 2021년에 부산의 오피스텔에 입주하면서 보증금 5,000만 원을 지급하였고, 입주와 같은 날 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받았다. 거주 중에 계약서를 다시 작성하였고 그 뒤에는 묵시적으로 갱신되며 이어지다가 2025년에 임대차가 끝났다.
임대차가 끝났는데도 보증금은 반환되지 않았다. 그런데 임차인이 먼저 정해야 했던 것은 청구의 내용이 아니라 상대방이었다.
2. 공유 부동산의 임대차에서 임대인이 정해지는 방법
- 가. 조문이 정한 것
민법 제263조는 공유자가 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다고 정한다. 같은 법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 하고, 단서에서 보존행위는 각자가 할 수 있도록 한다. 공유 부동산을 남에게 빌려주는 일은 관리에 관한 사항으로 다루어지므로, 지분이 정확히 절반씩이면 어느 한쪽만으로는 과반이 되지 않는다.
- 나. Q: 공동임대인의 보증금 반환채무는 어떤 성질인가?
불가분채무다. 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결은 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우를 다루었다. 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이며, 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 보았다. 민법 제411조는 수인이 불가분채무를 부담한 경우에 연대채무에 관한 규정 일부를 준용하도록 하고, 제413조는 수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 경우를 정한다.
- 다. 지분 비율로 나누어 청구하지 않는 까닭
보증금 반환채무가 불가분채무라면 임차인은 각 공유자에게 지분에 해당하는 금액만을 구하는 것이 아니라 전액의 지급을 구할 수 있다. 그래서 청구의 상대방을 정하는 일이 청구액을 정하는 일보다 먼저 놓인다. 다만 공유자라는 사실만으로 언제나 임대인의 지위가 인정되는 것은 아니므로, 계약의 당사자로 볼 수 있는지는 사안에 따라 달라진다.
3. 서류상의 호칭이 흔들릴 때 무엇으로 당사자를 가리는가
- 가. 등기부의 소유관계에서 출발한다
이 사건의 등기사항전부증명서에는 개인과 법인이 각 2분의 1 지분으로 오피스텔을 공유하고 있었다. 지분이 절반씩이면 민법 제265조 본문에 따라 어느 한쪽만으로는 관리에 관한 결정을 할 수 없다. 다만 이 조문은 관리에 관한 결정 방법을 정할 뿐이므로, 두 사람이 함께 임대인의 지위에 있었다는 결론은 등기 지분에 날인과 확약, 보증금 수령 사실을 더하여 도출된다. 계약서의 호칭보다 등기부의 소유관계를 먼저 확인해야 하는 이유가 여기에 있다.
- 나. Q: 계약서마다 호칭이 다르면 어떻게 되는가?
호칭이 아니라 관여한 사실로 판단한다. 이 사건에서 첫 계약서는 임대인란에 법인만 적고 개인을 공동명의인이라는 별도의 칸에 두었으나, 두 번째 계약서는 임대인란에 개인과 법인을 나란히 적고 날인까지 되어 있었다. 계약 종료 무렵의 확인서에는 개인이 임대인(담보제공인)으로 적혀 보증금 반환 의무를 확약하였고, 첫 계약의 계약금은 법인 계좌로, 잔금은 개인 명의 계좌로 나뉘어 입금되어 있었다.
- 다. 묵시적 갱신이 이어져도 순위는 처음의 것이다
주택임대차보호법 제6조 제1항은 정해진 기간에 갱신거절 등의 통지가 없으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정한다. 같은 법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 하고, 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정한다. 처음의 전입신고와 확정일자로 갖춘 지위가 갱신 뒤에도 그대로 이어지는 구조이므로, 보증금을 증액하였다면 증액된 부분에 관하여는 확정일자를 새로 받아 두어야 한다.
※ 관련 법률 인사이트
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4. 관련 법규 및 판례
민법 제263조 (공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)
공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다.
수인의 채무자가 채무전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다.
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6 .>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13 .>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13 .> [전문개정 2008. 3. 21.]
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13 .>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13 .>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 1. 6., 2016. 5. 29 .> 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사 8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13 .> 1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 8. 13 .> [전문개정 2008. 3. 21.]
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9 .>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8 .>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]
① 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행(假執行)의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나, 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다. 다만, 어음금ㆍ수표금 청구에 관한 판결에는 담보를 제공하게 하지 아니하고 가집행의 선고를 하여야 한다.
② 법원은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 채권전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 선고는 판결주문에 적어야 한다. |
대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결
판시사항 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 보증금반환채무의 성질(=불가분채무)
판결요지 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다. |
