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- 18. 주택임차권등기명령의 신청과 등기 시점: 점유를 옮기기 전에 등기를 마쳐야 하는 까닭
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18.주택임차권등기명령의 신청과 등기 시점: 점유를 옮기기 전에 등기를 마쳐야 하는 까닭
주택임차권등기명령의 신청과 등기 시점: 점유를 옮기기 전에 등기를 마쳐야 하는 까닭
<핵심 요약>
주택 임차인의 대항력과 우선변제권은 인도와 주민등록이 계속 존속하는 동안 유지되므로, 보증금을 받지 못한 채 이사하면 그 권리가 점유를 잃은 때에 소멸한다. 주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 그 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정한다. 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되지만, 등기 전에 점유를 잃어 그 권리가 소멸했다면 뒤에 마친 등기는 소급하지 않는다.
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- 임차권등기명령의 신청 요건
- 임차권등기명령의 신청 절차 및 재판
- 임차권등기 경료의 효과
- [사례분석] 보증금 반환의 보전·본안·집행 연결: 임차권등기와 가압류에서 예금압류까지
1. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황에서 생기는 공백
임대차가 끝났는데 임대인이 다음 임차인을 구할 때까지 기다려 달라며 보증금 반환을 미루는 일이 있다. 그 사이에 직장이나 학업 때문에 이사 날짜가 정해져 있으면 임차인은 두 가지를 동시에 할 수 없는 처지에 놓인다.
등기를 하지 않은 주택 임대차에서는 주택의 인도와 주민등록이 대항요건이 된다. 그래서 등기가 없는 상태에서 짐을 빼고 주소를 옮기면 그때까지 쌓아 온 순위가 그 시점에 끊긴다.
임차권등기명령은 이 공백을 메우려고 마련된 절차다. 등기부에 임차권을 적어 두어 임차인이 그 집을 떠난 뒤에도 권리를 유지할 수 있게 한다.
2. 신청의 요건과 등기가 만드는 효력
- 가. 언제 신청할 수 있는가
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정한다. 같은 조 제2항은 신청서에 신청의 취지 및 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고 신청의 이유와 등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 요구한다.
- 나. Q: 묵시적으로 갱신된 상태에서는 언제 임대차가 끝나는가?
해지를 통지하고 3개월이 지나야 한다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있도록 하고, 같은 조 제2항은 그 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정한다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에 신청하는 것이므로 이 시점이 먼저 지나야 한다.
- 다. 등기를 마치면 무엇이 생기는가
주택임대차보호법 제3조의3 제5항 본문은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항 등에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다고 정한다. 같은 항 단서는 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 권리가 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 아니한다고 정한다. 같은 조 제8항은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 한다.
3. 판례가 밝힌 시점의 문제
- 가. 대항요건은 유지되는 동안에만 힘을 갖는다
대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건이 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 보았다. 그래서 일단 대항력을 취득하였더라도 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다고 하였다.
- 나. Q: 이사한 뒤에 등기를 마치면 처음 순위가 되살아나는가?
이사로 이미 대항력을 잃은 뒤라면 되살아나지 않는다. 위 판결은 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 소멸하였던 대항력이 소급하여 회복되지는 않는다고 보았다. 그 등기가 마쳐진 때부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생할 뿐이다. 반대로 점유와 주민등록을 유지한 채 등기를 마쳤다면 제3조의3 제5항 단서에 따라 종전 권리가 그대로 남는다.
- 다. 등기에 든 비용은 어떻게 받는가
주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 비용상환청구권을 인정하면서 청구의 방법이나 절차에 관한 별도의 규정을 두지 않았다. 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결은 그 점을 들어 임차인이 민사소송으로 그 비용을 청구하거나 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 행사할 수 있다고 보았다. 비용을 따로 받아 내기 위하여 별도의 절차만을 밟아야 하는 것은 아니다.
※ 관련 법률 인사이트
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4. 관련 법규 및 판례
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6 .>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13 .>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13 .> [전문개정 2008. 3. 21.]
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13 .>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13 .>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 1. 6., 2016. 5. 29 .> 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사 8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13 .> 1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 8. 13 .> [전문개정 2008. 3. 21.]
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13 .>
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13 .> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. <개정 2023. 4. 18 .> 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12 .>
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13 .> [전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차보호법 제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8 .>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.]
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8 .> [전문개정 2008. 3. 21.] |
대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
판시사항 [1] 주택 임차인이 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실한 경우, 대항력이 소멸하는지 여부(적극) / 대항력이 상실된 이후 임차권등기를 마친 경우, 대항력이 소급하여 회복되는지 여부(소극) 및 이 경우 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극)
[2] 경매 목적 부동산이 매각된 경우, 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권의 효력을 매수인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극)
[3] 주택 임차인 甲이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 위 주택에 관하여 乙을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 임대차계약 기간이 만료된 후 甲이 임대차보증금 반환에 관한 보험계약을 체결한 丙 보험회사에 보험금을 청구하면서 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 丙 회사가 甲을 대위하여 임차권등기명령을 신청하였으나 甲이 위 주택에서 이사한 후에 임차권등기가 마쳐졌으며, 그 후 위 주택에 대한 강제경매 절차에서 丁이 주택을 매수한 사안에서, 甲이 임차권등기 전에 주택에 관한 점유를 상실하였다면 丁에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 한 사례
판결요지 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다. 한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다."라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다.
[2] 경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
[3] 주택 임차인 甲이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 위 주택에 관하여 乙을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 임대차계약 기간이 만료된 후 甲이 임대차보증금 반환에 관한 보험계약을 체결한 丙 보험회사에 보험금을 청구하면서 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 丙 회사가 甲을 대위하여 임차권등기명령을 신청하였으나 甲이 위 주택에서 이사한 후에 임차권등기가 마쳐졌으며, 그 후 위 주택에 대한 강제경매 절차에서 丁이 주택을 매수한 사안에서, 甲이 임차권등기 전에 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하며, 이 경우 乙 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 그때부터 새로운 대항력을 갖추게 된 甲의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 주택에 대한 경매절차에서 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되어 경매절차에서 주택을 매수한 丁은 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로 甲은 丁에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결
판시사항 임차인이 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에서 정한 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기비용에 대한 비용상환청구권을 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 행사할 수 있는지 여부(적극)
판결요지 주택임대차보호법 제3조의3은 제3항에서 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하는 한편, 제8항에서 "임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다."라고 규정하고 있다.
이처럼 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청비용과 임차권등기비용에 대한 비용상환청구권을 인정하면서도 비용청구의 방법이나 절차에 관한 별도의 규정을 두지 않고 있다. 따라서 임차인은 민사소송으로 그 비용을 청구하거나, 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 비용상환청구권을 행사할 수 있다고 봄이 타당하다. |
