법률사무소 온명

1. 법률사무소 온명 김시은 대표변호사가 개인과 법인 두 임대인에게서 받아 낸 보증금 5,000만 원 공동 지급 판결

계약서의 임대인란에 개인과 법인이 함께 적혀 있으면, 보증금을 돌려받을 때가 되어서야 문제가 드러납니다. 법인은 연락이 닿지 않고 개인은 자기 몫이 아니라고 하면 임차인은 어디에 무엇을 구해야 할지 정하지 못하게 됩니다.

법률사무소 온명 김시은 대표변호사는 이 임차인을 대리하여 개인과 법인 모두를 피고로 삼고, 보증금 5,000만 원을 공동하여 지급할 것을 청구하였습니다. 계약서의 호칭이 아니라 등기부상의 지분과 날인, 보증금이 입금된 계좌를 모아 두 사람이 함께 임대인의 지위에 있었다는 점을 밝혔습니다.

법원은 청구를 그대로 받아들여 피고들이 공동하여 5,000만 원을 지급하라고 판결하였습니다. 소송비용도 피고들이 부담하도록 정해졌고, 가집행할 수 있다는 선고까지 붙었습니다.

2. 임대인이 여럿일 때 임차인이 흔히 하는 오해

가장 흔한 오해는 계약서 임대인란에 적힌 이름이 곧 상대방이라는 생각입니다. 그러나 이 사건처럼 서류마다 표시가 달라지면 이름만으로는 정해지지 않고, 등기부와 날인과 돈의 흐름을 함께 보아야 상대방이 드러납니다.

두 번째 오해는 지분이 절반씩이니 각자에게 절반씩 구해야 한다는 생각입니다. 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결은 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 그 반환채무가 성질상 불가분채무에 해당한다고 보았으므로, 임차인은 각자에게 전액의 지급을 구할 수 있습니다.

세 번째 오해는 연락이 되는 쪽만 상대하면 된다는 생각입니다. 회수 단계에서 한쪽의 자력이 부족할 수 있으므로, 집행할 여지를 남겨 두려면 처음부터 상대방을 모두 세워 두는 편이 낫습니다.

3. 법률사무소 온명 김시은 대표변호사가 임대인을 특정하기 위해 확인한 순서

• 가. 등기사항전부증명서부터 열었습니다
  
  민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 정하고 있습니다. 등기부를 확인하니 개인과 법인이 각 2분의 1 지분으로 공유하고 있었고, 지분이 절반씩이면 어느 한쪽만으로는 과반이 되지 않습니다. 그래서 두 사람을 공유자이자 공동임대인으로 보고 청구 구조를 짰습니다.

• 나. Q: 서류마다 호칭이 다르면 무엇을 근거로 삼습니까?
  
  임대인으로 행동한 흔적을 모읍니다. 두 번째 계약서 임대인란의 날인, 계약종료확인서에 임대인으로 날인하며 보증금 반환 의무를 확약한 문언, 그리고 계약금은 법인 계좌로 잔금은 개인 명의 계좌로 나뉘어 입금된 사실을 하나로 묶었습니다. 호칭이 무엇이었든 개인이 임대차의 당사자로 관여하고 보증금의 일부를 직접 받았다는 점을 보여 주는 자료들입니다.

• 다. 두 사람 모두를 피고로 세워 공동 지급을 구했습니다
  
  어느 한쪽만 상대하지 않고 개인과 법인 모두를 피고로 하여 보증금 5,000만 원을 공동하여 지급할 것을 청구하였습니다. 회수 단계에서 한쪽의 자력이 부족하더라도 다른 쪽에 집행할 여지를 남겨 두기 위해서였습니다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행의 선고를 하도록 정하고 있는데, 이 사건에서도 가집행 선고가 붙어 판결 확정 전에도 집행에 나아갈 수 있게 되었습니다.
   

4. 임대인이 여럿인 계약에서 임차인이 남겨 둘 것

계약이 끝날 때 확인서를 받아 두면 뒤에 말이 바뀌는 상황을 줄일 수 있습니다. 종료일과 보증금 액수, 반환 의무를 임대인 측이 스스로 확인해 준 서면은 이 사건에서도 각자의 지위를 함께 드러내는 자료가 되었습니다.

묵시적 갱신이 이어져도 처음에 갖춘 순위는 그대로 남습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항이 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있기 때문이며, 다만 보증금을 증액하였다면 증액된 부분에 관하여 확정일자를 새로 받아 두어야 합니다.

임대인이 여럿이거나 법인이 섞여 있어 어디서부터 손을 대야 할지 정해지지 않는다면, 등기부와 계약서와 입금 내역을 함께 놓고 상대방부터 가려 보시기 바랍니다. 상대방이 정해져야 청구의 내용도 정해집니다.

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 개인과 법인이 공유한 건물의 보증금 반환: 임대인의 확정과 불가분채무의 구조 페이지를 참고하십시오.