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36.[사례분석] 임대차 자동해지 특약의 해석과 보증금반환청구권 포기: 합의해지와 근저당권 말소
[사례분석] 임대차 자동해지 특약의 해석과 보증금반환청구권 포기: 합의해지와 근저당권 말소
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<핵심 요약>
임차인이 보증금을 포기하겠다며 조기 종료를 요청해 목적물을 인도한 뒤 다시 보증금 반환을 구한 사건이다. 임차인은 차임 3개월 연체 시 자동해지된다는 특약을 들어 남은 보증금의 반환을 구하였다. 법원은 보증금반환청구권을 포기하고 인도일 자로 해지하는 합의가 있었다고 보아 본소를 기각하고 근저당권의 말소를 명하였다.
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- 법정해제, 약정해제, 합의해제의 비교 (표)
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1. 보증금을 포기하겠다는 통보와 그 뒤에 이어진 다툼
원고는 가구를 제조하고 판매하는 회사이고, 피고는 토지와 그 지상 건물의 소유자다. 원고는 피고로부터 건물 중 지하 1층부터 지상 2층까지 가운데 약국 부분을 제외한 부분을 임대차보증금 8억 원대, 차임 월 8천만 원대, 임대차기간 60개월로 정하여 임차하였다. 계약서 특약사항은 보증금 반환을 담보하기 위하여 목적물에 임차인을 권리자로 하는 보증금의 120% 상당 근저당권을 설정하는 데 동의한다고 정하였고, 계약 체결 약 3개월 뒤 채권최고액 9억 원대의 공동근저당권설정등기가 마쳐졌다.
임대차가 개시되고 약 1년 6개월이 지났을 무렵 원고는 피고에게 내용증명우편을 보냈다. 목적물 노후화로 누수가 발생하고 화장실 배수관이 터져 영업이 원활하지 못하며 감염병 사태 장기화와 내수 경기 및 가구 상권 침체로 매월 적자가 발생하므로, 임대차보증금 8억 원대를 포기하고 협의 하에 계약을 종료해 달라는 내용이었다. 약 1개월 뒤 보낸 두 번째 내용증명우편에서도 보증금을 포기하고 약 3개월간 무상으로 상품을 소진한 뒤 설치물을 철수하겠다며 조기 종료의 협의를 요청하였다.
원고는 목적물 인도 시점까지의 3개월분 차임을 지급하지 않았고, 두 번째 내용증명우편에서 밝힌 시점에 목적물을 인도하였다. 인도 약 1개월 뒤 피고는 새 임차인에게 같은 목적물을 임대차보증금 1억 원대, 차임 월 1억 원대로 임대하면서 보증금과 차임 12개월분을 선납받고 약 2개월간 차임 없이 인테리어 공사를 할 수 있도록 약정하였다. 그러자 원고는 자동해지 특약을 들어 인도일 자로 계약이 해지되었다면서 3개월분 차임을 공제한 나머지 보증금의 지급을 구하는 본소를 제기하였고, 피고는 근저당권설정등기의 말소를 구하는 반소를 제기하였다.
2. 본소와 반소가 갈린 다섯 갈래
- 가. 자동해지 특약과 임대인에게 유보된 해지권의 관계
민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 민법 제105조는 당사자가 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정한다. 이 사건 계약서 제4조는 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하거나 제3조를 위반하였을 때 임대인이 즉시 계약을 해지할 수 있다고 정하였고, 특약사항은 차임 3개월 연체 시 별도의 서면 절차 없이 자동해지 된다고 정하였다. 민법 제543조 제1항이 해지를 상대방에 대한 의사표시로 하도록 정하고 제550조가 해지의 효력을 장래에 대하여만 미치게 하는 가운데, 두 조항을 어떻게 읽을지가 첫 갈래였다.
- 나. Q: 차임을 연체한 임차인이 자동해지를 주장할 수 있는가?
자동해지 특약은 임대인이 연체에 대응하는 수단으로 두어진 것이고, 이 사건에서 차임을 연체한 것은 임차인인 원고다. 원고는 그 조항을 근거로 계약이 인도일 자로 해지되었다고 주장하면서 보증금에서 3개월분 차임을 공제한 나머지의 반환을 구하였다. 연체한 당사자가 그 조항을 원용할 수 있는지가 본소의 출발점이었다.
- 다. 보증금반환청구권을 포기하는 합의가 있었는지
민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정한다. 원고는 두 차례의 내용증명우편에서 보증금을 포기하고 조기 종료를 협의하자고 하였으나, 소송에서는 포기한 사실도 합의해지를 한 사실도 없다고 다투었다. 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결은 계약의 합의해제가 계약의 성립과 마찬가지로 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시의 합치를 요건으로 한다고 밝혔다. 같은 판결은 그 합의가 성립하려면 쌍방당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하고, 합의해제는 명시적으로뿐만 아니라 당사자 쌍방의 묵시적인 합의에 의하여도 할 수 있다고 하였다. 다만 묵시적인 합의해제를 인정하려면 장기간 이행하지 않고 방치한 것만으로는 부족하고 쌍방에게 계약을 실현할 의사가 없거나 포기할 의사가 있다고 볼 정도에 이르러야 하며, 계약 후의 여러 사정을 종합하여야 한다고 하였다. 양쪽의 의사표시가 합치하였다고 볼 수 있는지가 본소의 결론을 갈랐다.
- 라. 피담보채무의 소멸과 근저당권설정등기의 말소
민법 제357조 제1항은 저당권이 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정될 수 있으며, 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다고 정한다. 민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다고 정한다. 이 사건 공동근저당권의 피담보채무는 임대차보증금반환채무이므로, 그 채무가 남아 있는지가 반소의 전제였다.
- 마. 판결 당사자표시 중 주소지의 경정
민사소송법 제211조 제1항은 판결에 잘못된 계산이나 기재, 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있음이 분명한 때에 법원이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 경정결정을 할 수 있다고 정한다. 말소등기를 신청하려면 판결에 적힌 피고의 주소와 등기기록상 주소가 같은 사람의 것임이 드러나야 한다. 두 주소가 다를 때 판결의 당사자표시를 고칠 수 있는지가 마지막 갈래였다.
3. 법원이 본소를 기각하고 반소를 인용한 근거
- 가. 자동해지 특약은 임대인의 해지 의사를 전제로 한 것이라고 보았다
임대차계약 제4조는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였을 때 임대인이 즉시 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 법원은 그러한 조항이 있는 이상, 특약사항의 자동해지 조항을 임차인이 3개월간 차임을 연체할 경우 임대인의 의사와 무관하게 계약이 자동적으로 해지된다는 조항으로 볼 수 없다고 하였다. 그 조항은 임대인이 제4조에 따라 유보된 해지권을 행사할 의사가 있는 경우에 한하여 서면에 의한 해지통보 없이 자동적으로 해지된다는 취지로 해석함이 타당하다고 보았다. 처분문서의 의사해석이 다투어지는 경우 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다는 것이 대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결이 밝힌 방법이다.
- 나. Q: 차임을 연체한 임차인이 자동해지를 주장할 수 있었는가?
주장할 수 없었다. 법원은 차임을 연체한 원고가 위 특약조항을 원용하여 계약의 자동해지를 주장할 수 없다고 하였다. 그리하여 피고의 의사와 무관하게 원고가 3개월분 차임을 지급하지 않아 임대차계약이 자동해지되었다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다고 보았다.
- 다. 네 가지 사정을 들어 보증금 포기 합의를 인정하였다
법원은 원고가 두 차례에 걸쳐 보증금반환청구권을 포기하고 기간 만료 전에 계약을 종료시키는 협의를 제안한 점을 먼저 들었다. 다음으로 원고가 두 번째 내용증명우편에서 밝힌 시점에 실제로 목적물을 인도하였고, 피고가 아무런 이의를 제기하지 않고 인도받은 점을 들었다. 또 피고가 기간 만료일까지 장기간 안정적으로 차임을 받을 수 있었음에도, 보증금반환청구권의 포기와 같은 대가 없이 자발적으로 조기 종료에 응할 납득할 만한 이유를 발견하기 어려운 점을 들었다. 끝으로 피고가 새 임차인을 구하는 과정에서 약 6개월분의 차임을 받지 못하고 중개수수료로 6천만 원대를 지출하였으며, 새 임대차의 기간이 약 1년에 불과하여 그 뒤 다시 임대차계약을 체결하여야 하는 상황이 생긴 점을 들었다. 그리하여 원고가 보증금반환청구권을 포기하고 인도일 자로 계약을 해지하는 합의가 있었다고 봄이 타당하다고 보아 본소청구를 받아들이지 않았다. 원고가 예비적으로 든 이행불능 해지 주장에 대한 판단은 판결서에 따로 적혀 있지 않다.
- 라. 피담보채무가 소멸하였으므로 말소등기절차를 이행하여야 한다고 보았다
법원은 공동근저당권의 피담보채무인 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채무가 소멸하였다고 하였다. 그 채무가 소멸한 이상 원고는 피고에게 공동근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 보아 반소청구를 인용하였다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고가 부담하도록 정하여졌다.
- 마. 판결의 당사자표시 중 주소지가 경정되었다
판결 선고 약 1개월 뒤 피고 측은 말소등기를 신청하는 과정에서 판결에 적힌 피고의 주소와 등기기록상 주소가 달라 동일인임을 소명할 필요가 있다며, 당사자표시 중 피고의 주소지를 등기기록상 주소로 경정해 달라는 신청을 하였다. 신청서에는 주소 변동 이력이 담긴 주민등록초본과 임대차계약서가 첨부되었다. 법원은 신청 약 열흘 뒤 피고 주소지 표시를 경정하는 결정을 하였고, 그 정본은 양쪽에 각각 송달되었다.
※ 관련 법률 인사이트
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4. 관련 법규 및 판례
법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
① 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.
② 전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.
저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다.
① 판결에 잘못된 계산이나 기재, 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있음이 분명한 때에 법원은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 경정결정(更正決定)을 할 수 있다.
② 경정결정은 판결의 원본과 정본에 덧붙여 적어야 한다. 다만, 정본에 덧붙여 적을 수 없을 때에는 결정의 정본을 작성하여 당사자에게 송달하여야 한다.
③ 경정결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. 다만, 판결에 대하여 적법한 항소가 있는 때에는 그러하지 아니하다. |
대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결
판시사항 [1] 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서를 해석하는 방법
[2] 임대인의 임차목적물 인도의무의 내용 / 임대인의 임차목적물 사용ㆍ수익상태 유지의무가 임대인의 귀책사유 없이 하자가 발생한 경우 면해지는지 여부(소극) 및 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 이를 알거나 알 수 있었더라도 마찬가지인지 여부(적극)
판결요지 [1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
[2] 임대인은 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.임대인의 임차목적물의 사용ㆍ수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.
대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결
판시사항 [1] 둘 이상의 민법상 전형계약을 포괄하는 하나의 계약에서 당사자 일방의 여러 의무가 포괄하여 상대방의 여러 의무와 대가관계에 있는 경우, 양자가 동시이행관계에 있는지 여부(적극)
[2] 계약의 합의해제 또는 해제계약의 요건
[3] 이른바 ‘이행거절’로 인한 계약해제의 요건
[4] 甲이 乙로부터 토지와 건물의 소유권을 이전받는 대가로 토지에 설정된 근저당권의 피담보채무 등을 인수하기로 약정을 하였으나, 乙이 토지에 관하여 丙 명의로 소유권이전등기청구권가등기를 경료한 채 위 약정에 따른 소유권이전등기를 지체하자 甲이 위 토지에 대한 가압류를 신청한 사안에서, 위 약정이 합의해제되었다거나 甲의 이행거절로 해제되었다고 볼 수 없다고 한 사례
판결요지 [1] 쌍무계약에서 서로 대가관계에 있는 당사자 쌍방의 의무는 원칙적으로 동시이행의 관계에 있고, 나아가 하나의 계약으로 둘 이상의 민법상의 전형계약을 포괄하는 내용의 계약을 체결한 경우에 당사자 일방의 여러 의무가 포괄하여 상대방의 여러 의무와 대가관계에 있다고 인정되면, 이러한 당사자 일방의 여러 의무와 상대방의 여러 의무는 동시이행의 관계에 있다.
[2] 계약의 합의해제 또는 해제계약은 해제권의 유무를 불문하고 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 계약이 합의해제되기 위하여는 계약의 성립과 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것(합의)을 요건으로 하는바, 이와 같은 합의가 성립하기 위하여는 쌍방당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 한다. 그리고 계약의 합의해제는 명시적으로뿐만 아니라 당사자 쌍방의 묵시적인 합의에 의하여도 할 수 있으나, 묵시적인 합의해제를 한 것으로 인정되려면 계약이 체결되어 그 일부가 이행된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 나머지 의무를 이행하지 아니함으로써 이를 방치한 것만으로는 부족하고, 당사자 쌍방에게 계약을 실현할 의사가 없거나 계약을 포기할 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르러야 한다. 이 경우에 당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 없거나 포기할 의사가 있었는지 여부는 계약이 체결된 후의 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
[3] 채무불이행에 의한 계약해제에서 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우로서 이른바 ‘이행거절’로 인한 계약해제의 경우에는 상대방의 최고 및 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공을 요하지 아니하여 이행지체 시의 계약해제와 비교할 때 계약해제의 요건이 완화되어 있는바, 명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시나 계약 후의 여러 사정을 종합하여 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위하여는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정되어야 한다.
[4] 甲이 乙로부터 토지와 건물의 소유권을 이전받는 대가로 토지에 설정된 근저당권의 피담보채무 등을 인수하기로 약정을 하였으나, 乙이 토지에 관하여 丙 명의로 소유권이전등기청구권가등기를 경료한 채 위 약정에 따른 소유권이전등기를 지체하자 甲이 토지에 관한 가압류를 신청한 사안에서, 甲과 乙 사이에 약정을 해제하기로 하는 합의가 성립하였다거나 甲에게 계약을 실현할 의사가 없거나 계약을 포기할 의사가 있다고 볼 수 없고, 또한 가압류신청 전후의 여러 사정을 감안하면 가압류신청서를 제출한 사실만으로 甲의 이행거절의사가 명백하고 종국적으로 표시되었다고 단정하기도 어려우므로, 위 약정이 합의해제되었다거나 甲의 이행거절로 해제되었다고 볼 수 없다고 한 사례. |
