법무법인 원

1. 법무법인 원 김병주 변호사가 제1심과 판결경정 절차에서 대리한 임대인 방어

임차인이 보증금을 포기하겠다며 나간 뒤에 다시 보증금을 청구하면, 임대인은 그 포기가 합의였다는 것을 스스로 세워야 합니다. 서면 합의서가 없을 때 그 합의를 세우는 재료는 임차인이 보낸 통보와 그 뒤에 실제로 일어난 일입니다.

이 사건 제1심과 그에 이어진 판결경정 절차 전부에서 건물 소유자인 임대인을 대리하였습니다. 2024년 선고된 제1심 판결은 상대방의 본소청구를 기각하고 의뢰인의 반소청구를 인용하였으며, 불복 여부와 확정 여부는 판결서에 드러나지 않습니다.

이 사건은 본소와 반소가 하나의 쟁점으로 묶여 있었습니다. 보증금반환채무가 남아 있는지가 본소의 결론이자 반소인 근저당권 말소의 전제였기 때문입니다.

2. 보증금을 포기하겠다는 두 통의 내용증명

상대방은 가구를 제조하고 판매하는 회사로, 의뢰인의 건물 중 약국 부분을 제외한 지하 1층부터 지상 2층까지를 보증금 8억 원대, 차임 월 8천만 원대, 기간 60개월로 임차하였습니다. 특약에 따라 보증금 반환을 담보하는 채권최고액 9억 원대의 공동근저당권도 설정되어 있었습니다.

임대차 개시 약 1년 6개월 뒤 상대방은 누수와 배수관 파손, 감염병 사태 장기화와 상권 침체로 적자가 난다며 보증금을 포기하고 조기 종료를 협의하자는 내용증명우편을 보냈습니다. 약 1개월 뒤에도 같은 취지로 보증금을 포기하고 약 3개월간 무상으로 상품을 소진한 뒤 설치물을 철수하겠다고 알려 왔습니다.

상대방은 3개월분 차임을 내지 않은 채 스스로 밝힌 시점에 목적물을 인도하였습니다. 그런데 의뢰인이 새 임차인을 들이자 태도를 바꾸어, 차임 3개월 연체 시 자동해지된다는 특약을 들어 남은 보증금의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다.

3. 법무법인 원 김병주 변호사가 수행한 사건에서 법원이 본 네 갈래

• 가. 자동해지 특약은 연체한 임차인이 원용할 조항이 아니라고 보았습니다
  
  계약서 제4조는 차임 연체액이 3기에 달하면 임대인이 즉시 해지할 수 있다고 정하고 있었습니다. 법원은 그 조항이 있는 이상 자동해지 특약은 임대인이 유보된 해지권을 행사할 의사가 있는 경우에 한하여 서면 통보 없이 해지된다는 취지라고 해석하였고, 차임을 연체한 상대방은 그 조항을 원용할 수 없다고 하였습니다.

• 나. Q: 정황만으로 포기 합의를 인정받을 수 있었습니까?
  
  인정받을 수 있었습니다. 법원은 상대방이 두 차례에 걸쳐 보증금 포기를 전제로 조기 종료를 제안하였고, 스스로 밝힌 시점에 목적물을 인도하였으며 의뢰인이 이의 없이 인도받았다는 점을 들었습니다. 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결이 밝힌 대로, 합의해제는 명시적으로뿐만 아니라 당사자 쌍방의 묵시적인 합의에 의하여도 할 수 있습니다.

• 다. 임대인이 대가 없이 조기 종료에 응할 이유가 있었는지를 보았습니다
  
  법원은 의뢰인이 기간 만료일까지 안정적으로 차임을 받을 수 있었음에도 보증금 포기와 같은 대가 없이 조기 종료에 응할 납득할 만한 이유를 발견하기 어렵다고 하였습니다. 새 임차인을 구하는 과정에서 약 6개월분의 차임을 받지 못하고 중개수수료로 6천만 원대를 지출하였으며, 새 임대차의 기간이 약 1년에 불과하다는 사정도 함께 보았습니다.

• 라. 피담보채무가 사라지자 근저당권도 함께 정리되었습니다
  
  민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정합니다. 법원은 보증금반환채무가 소멸한 이상 상대방에게 공동근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 보아 반소청구를 인용하였고, 소송비용도 본소와 반소를 합하여 상대방이 부담하도록 하였습니다.
   

4. 조기 종료 협의를 방어의 재료로 만들려면

임차인이 보낸 통보문은 그 자체로 청약이 될 수 있습니다. 이 사건에서 보증금을 포기하겠다는 두 통의 내용증명우편은 제안이었고, 임대인이 그 제안대로 목적물을 이의 없이 인도받은 것이 승낙으로 읽혔습니다. 계약서 문언의 해석이 다투어질 때 문언과 함께 동기·경위·목적과 진정한 의사를 본다는 것이 대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결이 밝힌 방법입니다.

임대인이 왜 그 제안을 받아들였는지를 설명할 수 있어야 합니다. 남은 기간의 차임을 포기하면서까지 조기 종료에 응할 이유가 달리 없다는 점, 새 임차인을 구하는 과정에서 실제로 손실이 생겼다는 점은 합의의 존재를 뒷받침하는 자료가 됩니다. 반대로 연체 조항은 임대인에게 주어진 수단이므로, 연체한 임차인이 이를 해지의 근거로 삼는 주장에는 조항의 구조로 대응할 수 있습니다.

판결을 받은 뒤 등기까지 가는 길도 함께 보아야 합니다. 이 사건에서는 판결에 적힌 주소와 등기기록상 주소가 달라 말소등기 신청 단계에서 동일인 소명이 필요했고, 민사소송법 제211조 제1항에 따른 판결경정으로 그 문제를 해결하였습니다. 법무법인 원 김병주 변호사는 이 사건 제1심과 판결경정 절차에서 소송대리인으로 사건을 수행하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 김병주 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 임대차 자동해지 특약의 해석과 보증금반환청구권 포기: 합의해지와 근저당권 말소 페이지를 참고하십시오.