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- 66. 공사대금 유치권의 성립요건과 대항력: 견련관계·점유의 계속과 경매 압류 후 점유의 효력
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66.공사대금 유치권의 성립요건과 대항력: 견련관계·점유의 계속과 경매 압류 후 점유의 효력
공사대금 유치권의 성립요건과 대항력: 견련관계·점유의 계속과 경매 압류 후 점유의 효력
<핵심 요약>
유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치하는 권리이고, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 성립하지 아니한다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이어서, 사회통념상 사실적 지배에 속하는지를 물건과 사람의 시간적·공간적 관계와 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 판단한다. 경매개시결정의 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자로부터 점유를 이전받아 취득한 유치권은 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
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- 유치권의 성립요건
- 유치권 요건 중 피담보채권과 목적물 간의 견련관계 인정 여부가 문제되는 사례들
- 유치권 요건 중 적법한 '점유'에 해당하는지 여부가 문제되는 사례들
- 유치권자의 권리와 의무 (유치권의 효력)
- 유치권이란?
1. 공사대금을 받지 못한 시공업자가 유치권을 검토하는 경위
건물을 짓는 과정에서 공사대금을 지급받지 못할 때 현장을 점유하여 유치권을 행사하면 대금을 받을 수 있는지가 자주 문제된다. 유치권은 공사대금이나 수선비처럼 그 물건 자체에 관하여 생긴 채권을 담보하는 제도로, 세탁소가 수선비를 받기 전까지 옷을 돌려주지 않는 것과 원리가 같다. 그러나 아무 때나 행사할 수 있는 수단은 아니므로, 성립요건을 갖추고 행사 시점도 맞아야 비로소 효력이 생긴다.
부동산 공사에서는 유치권의 성립요건뿐 아니라 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지도 확인하여야 한다. 채권의 성질과 점유의 방식·시점, 경매 진행 여부에 관한 요건을 모두 충족하여야 하며, 이 가운데 하나라도 갖추지 못하면 유치권을 주장하기 어려워진다. 특히 경매가 진행되는 부동산에서는 점유를 언제 시작하였는지에 따라 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지가 달라진다.
2. 유치권의 성립과 대항을 정하는 조문과 법리
- 가. 유치권은 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 성립한다
민법 제320조 제1항은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다고 정한다. 같은 조 제2항은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다고 규정한다. 따라서 물건의 점유, 그 물건에 관하여 생긴 채권, 변제기의 도래라는 요건을 모두 갖추어야 하고, 그 점유가 불법행위로 시작되지 않아야 유치권이 성립한다.
- 나. Q: 공사대금채권은 어느 범위에서 그 물건에 관하여 생긴 채권인가?
공사대금채권은 유치권의 피담보채권이 될 수 있으나, 이를 위해서는 먼저 그 공사가 유치하려는 물건에 관한 것인지를 판단하여야 한다. 대법원은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 보았다. 아울러 대법원은 같은 판결에서 민법 제321조에 따라 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이러한 불가분성은 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다고 판시하였다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결). 다만 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에는 그 정착물이 토지의 부합물에 불과하여 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다. 그 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니어서 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다(대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정).
- 다. 점유는 성립요건이자 존속요건이다
대법원은 민법 제320조에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 물건이 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말한다고 보았다. 이때 사실적 지배는 물리적·현실적 지배에 국한하지 않고, 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하며, 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함된다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다44788 판결). 이처럼 점유를 상실하면 유치권도 더 이상 존속하지 못하므로, 점유는 행사 기간 내내 계속 유지되어야 한다.
- 라. 경매 압류의 효력이 생긴 뒤 이전받은 점유로는 매수인에게 대항하지 못한다
민사집행법 제83조 제4항에 따라 압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다. 대법원은 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 한 경우, 그 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당한다고 보았다. 이에 따라 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 점유자는 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판시하였다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결).
3. 유치권 주장이 받아들여지는 기준과 점유의 실제
- 가. 변제기와 점유를 시작한 방법부터 확인한다
유치권은 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하므로, 공사대금의 지급 시기가 도래하였는지를 먼저 확인하여야 한다. 또한 점유가 불법행위로 인한 것이면 유치권이 성립하지 아니하므로, 폭력이나 불법적인 방법으로 현장을 점거한 경우에는 인정되지 않는다. 단순히 금전을 대여하였다는 이유만으로 상대방의 물건을 유치할 수 없는 것도 같은 요건에 따른 것이다.
- 나. 공사의 대상과 유치하려는 물건이 맞아야 한다
대법원은 건물의 옥탑이나 외벽 등에 설치된 간판은 일반적으로 건물의 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용 없이 건물로부터 분리할 수 있는 경우가 충분히 있을 수 있다고 하였다. 이처럼 간판이 독립한 물건으로 유지되는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다고 보았다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다44788 판결). 나아가 건물이 독립한 건물로 볼 수 있는 단계에 이르지 못한 채 공사가 중단되었다면 그 정착물과 토지 어느 쪽에도 유치권이 인정되지 않으므로, 공사의 진행 정도에 따라 유치권을 행사할 수 있는지가 달라진다.
- 다. Q: 컨테이너를 두고 출입을 통제하면 점유로 인정되는가?
출입 통제와 현장 관리는 점유를 뒷받침하는 사정이 되지만, 점유 여부는 이를 포함한 여러 사정을 종합하여 사회관념에 따라 판단한다. 대법원이 판단한 사안에서 공장 신축공사 잔대금채권자는 공장 정문 등에 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 용역경비원으로 주야 교대 경비를 하게 하였다. 여기에 더하여 건물에 자물쇠를 채우고 대형 컨테이너로 출입구를 가로막아 출입을 통제하였는데, 대법원은 이러한 사정에 비추어 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 판단하여 원심판결을 파기하였다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결). 반대로 잠깐 컨테이너를 가져다 놓거나 현수막만 걸어 두는 정도만으로는 사실적 지배가 인정되기 어려울 수 있다.
- 라. 매수인에게 대항할 수 있는 유치권도 인도 거절에 그친다
민사집행법 제91조 제5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정한다. 그러나 대법원은 같은 내용의 구 민사소송법 규정을 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로 해석하였다. 이 판결은 유치권자가 피담보채권의 변제가 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있을 뿐 매수인에게 직접 변제를 청구할 수는 없다고 판시하였다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결). 유치권이 인정되지 않는 경우에는 채무자의 자력 회복을 기다리거나 별도의 채권 회수 절차를 검토하게 된다.
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4. 관련 법규 및 판례
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
② 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.
① 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
② 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다.
③ 경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.
④ 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.
⑤ 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. |
대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결
판시사항 [1] 민법 제320조 제1항에 정한 유치권의 피담보채권인 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’의 범위 및 민법 제321조에 정한 유치권의 불가분성이 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용되는지 여부(적극)
[2] 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다고 본 사례
판결요지 [1] 민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 한편 민법 제321조는 "유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다"고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다.
[2] 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다고 본 사례.
대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결
판시사항 [1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준
[2] 공사금 채권에 기한 공장 건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유 침탈을 원인으로 점유회수의 소를 제기한 사안에서, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례
[3] 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극)
판결요지 [1] 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.
[2] 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치ㆍ점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비ㆍ수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비ㆍ수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례.
[3] 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.
대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다44788 판결
판시사항 [1] 유치권의 성립요건이자 존속요건으로서 점유의 의미와 판단 기준
[2] 유치권의 피담보채권이 되기 위한 요건
판결이유 발췌 민법 제320조에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 물건이 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결 등 참조). 나아가 위 규정의 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함된다.
(중략)
그런데 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물의 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다.
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결
판시사항 채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극)
판결요지 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
판시사항 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
판결이유 발췌 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다. |
