배덕 변호사

1. 유치권을 걸면 공사대금을 받을 수 있다는 기대

현장에서 상담을 하다 보면 ‘유치권 걸면 돈 받을 수 있는 거 아니냐’라는 질문을 자주 받습니다. 공사대금을 받지 못한 상황이라면 마음이 급해져 현장부터 점유하고 싶어지는 것도 무리가 아닙니다.

그러나 유치권은 아무 때나 행사할 수 있는 수단이 아닙니다. 성립요건과 행사 시점을 엄격하게 따져야 하며, 요건 가운데 하나라도 어긋나면 유치권이 쉽게 무력화될 수 있습니다. 그러므로 점유를 시작하기 전에 유치권의 의미와 요건을 먼저 확인하셔야 합니다.

2. 점유만 하면 유치권이라는 착각

가장 흔한 착각은 점유가 곧 유치권이라는 생각입니다. 그러나 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 하고, 적법하게 시작한 점유가 계속 유지되어야 성립합니다.

두 번째는 언제 점유를 시작하든 결과가 같다는 생각입니다. 경매가 개시된 뒤에 점유를 넘겨받았다면 요건을 갖추었더라도 경매절차의 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다.

세 번째는 유치권이 인정되면 매수인에게서 대금을 바로 받을 수 있다는 생각입니다. 매수인에게 대항할 수 있는 유치권이라 하더라도 인도를 거절할 수 있을 뿐, 매수인에게 공사대금의 지급을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

3. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사가 설명하는 유치권의 네 가지 확인 사항

• 가. 성립요건을 조문대로 확인합니다
  
  민법 제320조 제1항은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 유치권을 인정하고, 제2항은 점유가 불법행위로 인한 경우를 제외하고 있습니다. 따라서 공사대금의 지급 시기가 지났는지, 그리고 점유를 어떤 방법으로 시작했는지부터 정리하셔야 합니다. 폭력이나 불법적인 방법으로 현장을 점거했다면 유치권은 인정되지 않습니다.

• 나. 공사와 유치하려는 건물이 맞는지 봅니다
  
  대법원은 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 그 공사금 채권으로는 토지에 유치권을 행사할 수 없다고 보았습니다(대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정). 따라서 건물이 어느 단계까지 지어졌는지, 그 공사가 유치하려는 물건 자체에 관한 것인지가 중요합니다. 단순히 돈을 빌려준 대여금 채권만으로는 상대방의 물건을 유치할 수 없는 것도 같은 이유입니다.

• 다. Q: 컨테이너를 두고 공고문을 붙이면 점유가 인정됩니까?
  
  컨테이너를 두고 공고문을 붙였다는 사실 자체보다 실제로 출입을 통제하고 관리하는 상태가 계속 유지되는지가 중요합니다. 대법원은 안내문 게시, 용역경비원의 주야 교대 경비, 자물쇠 시정, 대형 컨테이너로 출입구를 가로막은 사정을 종합하여 채권자가 현장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 보았습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결). 반대로 잠깐 컨테이너를 가져다 놓거나 현수막만 걸어 두는 정도로는 점유를 인정받기에 부족할 수 있습니다.

• 라. 경매 기입등기와 점유 시작의 선후를 확인합니다
  
  대법원은 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자로부터 점유를 이전받아 취득한 유치권으로는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결). 따라서 현장 점유를 고민하고 계신다면 해당 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 되어 있는지부터 등기부로 확인하셔야 합니다. 이미 등기가 된 뒤에 점유를 넘겨받으려는 상황이라면, 유치권보다 다른 회수 절차를 먼저 검토하시는 것이 현실적입니다.
   

4. 점유를 시작하기 전에 점검해야 할 것

유치권은 공사대금이나 수선비처럼 정당한 채권을 보호하기 위한 제도이지만, 단순히 현장에서 버티는 수단으로만 생각하고 움직이면 오히려 선택지가 줄어들 수 있습니다. 채권의 성질과 점유의 방식·시점, 경매 진행 여부에 관한 요건이 모두 갖추어져야 비로소 효력이 생기기 때문입니다.

설령 유치권이 인정되지 않더라도 대금 회수의 모든 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 기대할 수 있는 대응 방향이 달라지므로, 채무자의 자력 회복을 기다리거나 별도의 채권 회수 절차를 검토해야 합니다.

법률사무소 덕 배덕 대표변호사는 건설하도급과 공사대금 분야의 분쟁을 다루어 왔습니다. 지금 점유를 고민하고 계신다면 유치권의 성립요건과 행사 시점을 함께 점검해 보시기 바랍니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 공사대금 유치권의 성립요건과 대항력: 견련관계·점유의 계속과 경매 압류 후 점유의 효력 페이지를 참고하십시오.