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32.[사례분석] 임대인 상속인의 차임 연체 건물인도 청구 인용: 보증금 공제 주장과 점유이전금지가처분
[사례분석] 임대인 상속인의 차임 연체 건물인도 청구 인용: 보증금 공제 주장과 점유이전금지가처분
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<핵심 요약>
임대인의 지위를 상속한 원고들이 차임과 관리비를 연체한 임차인들을 상대로 임대차 해지에 따른 건물인도와 금전 지급을 청구한 사건이다. 원고들은 해지 특약과 보증금 공제 법리를 들어 보증금이 모두 공제되어 임차인들이 동시이행항변권을 주장할 수 없다고 주장하였다. 점유이전금지가처분 결정 뒤 법원은 변론 없이 원고들의 청구를 인용하고 가집행을 선고하였으며, 원고들은 인도 강제집행으로 부동산을 인도받았다.
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1. 임대인 지위를 상속한 뒤 이어진 차임 연체의 경위
임대인이 사망하자 상속인인 원고들은 상속인이 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다는 민법 제1005조 본문에 따라 다가구주택 일부에 관한 임대인의 지위를 이어받았다고 주장하였다. 그 집을 점유하던 피고들은 생전의 임대인과 보증금, 월 차임, 관리비를 정한 임대차계약을 맺었고, 계약서에는 임차인이 2회 이상 차임 지급을 연체하면 임대인이 즉시 해지할 수 있다는 특약이 있었다.
청구원인에 따르면 피고들은 첫 달 차임만 낸 뒤 차임과 관리비를 계속 내지 않았다. 원고들은 임대인 지위를 이어받은 사실과 미납 내역을 알린 뒤 차임 연체를 이유로 해지의 의사표시를 하며 퇴거를 여러 차례 요구하였다. 계약서가 피고 두 사람 명의로 따로 있고 보증금과 차임을 낸 사람도 달라, 원고들은 주위적으로 피고들을 공동으로, 예비적으로는 피고 한 사람씩 차례로 상대로 삼았다.
원고들은 건물인도, 보증금을 공제하고 남은 연체 차임과 관리비 상당액의 반환, 소장 접수 다음 날부터 인도 완료일까지 월 차임과 관리비 상당액의 지급을 구하는 소를 제기하였다. 상속인 가운데 한 사람은 부동산점유이전금지가처분 결정을 받았고, 법원은 변론 없이 원고들의 주위적 청구를 받아들이는 판결을 선고하였다.
판결 뒤에도 피고들이 점유를 계속하자 원고들은 인도 강제집행을 실시하였다. 집 안에 반려동물이 많아 집행이 어려울 것으로 예상되었으나 부동산의 인도를 마쳤다.
2. 차임 연체 해지와 보증금 공제를 둘러싼 청구원인
- 가. 2기의 차임액에 이른 연체와 해지 특약
민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 제652조는 제640조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한다. 원고들은 계약서의 2회 이상 연체 시 즉시 해지 특약과 누적된 연체를 근거로 해지의 의사표시를 하였고, 소장으로도 해지를 거듭 확인한다고 주장하였다.
- 나. Q: 연체된 차임과 관리비는 보증금에서 어떻게 공제될까?
연체 차임과 관리비는 임대차관계가 종료된 뒤 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결은 보증금이 목적물 인도 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하고, 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무도 달리 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 보증금으로 담보되는 채무라고 보았다. 다만 대법원 2019. 4. 3. 선고 2015다247745 판결은 임대차계약 종료 전에는 연체 차임이 당연히 공제되지 않고, 임대인이 공제한다는 의사표시를 하면 공제할 수 있다고 보았다. 원고들은 청구원인이 2025년 10월경을 기준으로 셈한 연체 차임과 관리비가 보증금을 넘어섰으므로, 공제하고 남은 금액을 부당이득으로 반환받아야 한다고 주장하였다.
- 다. 보증금이 모두 공제된 뒤의 동시이행항변권과 인도 청구
임대차가 종료되면 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있어, 임차인은 민법 제536조 제1항에 따라 보증금 반환의 제공이 있을 때까지 인도를 거절할 수 있다. 대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결은 임대차 종료 뒤 차임 등으로 보증금이 모두 공제된 때에는 임차인이 동시이행항변권을 상실한 것으로 볼 수 있다고 보았다. 이때 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 특별한 사정 없이 인도를 거부하면, 임차인이 항변권 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. 원고들은 보증금이 모두 공제되어 피고들이 동시이행항변권을 주장할 수 없다며 인도와 함께 인도 완료일까지 차임 상당 부당이득의 지급을 구하였다.
- 라. 본안 판결에 앞서 점유를 묶어 두는 점유이전금지가처분
민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정한다. 이 사건 가처분 결정에 적힌 피보전권리는 소유권에 기한 건물인도청구권이었다. 가처분절차에는 제301조에 따라 차이가 나는 경우를 제외하고 가압류절차에 관한 규정이 준용되므로, 제292조 제2항에 따라 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 집행하지 못한다.
3. 무변론 판결의 주문과 인도집행에 이르는 법리
- 가. Q: 변론 없이 선고된 판결은 해지 주장을 어떻게 다루었을까?
원고들의 주위적 청구를 받아들이면서, 판결 이유는 청구원인 기재와 같다는 표시와 근거 조문으로 갈음하였다. 민사소송법 제257조 제1항은 피고가 답변서를 제출하지 아니하면 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있게 하되, 직권으로 조사할 사항이 있거나 선고 전까지 청구를 다투는 답변서가 제출된 경우는 제외한다. 제2항은 청구원인 사실을 모두 자백하는 답변서를 내고 따로 항변하지 않은 때에도 같다. 제208조 제3항 제1호는 무변론 판결의 이유에 청구를 특정함에 필요한 사항과 제216조 제2항의 판단에 관한 사항만 간략하게 표시할 수 있게 한다. 따라서 해지 특약, 보증금 공제, 동시이행항변권 상실에 관한 법리는 원고들이 청구원인에서 주장한 것이고, 법원이 판결 이유에 따로 설시한 것은 아니다.
- 나. 보증금을 공제하고 남은 금액과 장래의 차임 상당액 지급이 명해졌다
주문은 피고들이 공동하여 원고들에게 각 일정 금액과 이에 대한 소장 부본 송달 다음 날부터의 지연손해금을 지급하라고 명하였다. 또한 피고들이 공동하여 원고들에게 소장 접수 다음 날부터 인도 완료일까지 월 차임과 관리비를 합한 비율로 계산한 돈도 지급하라고 명하였다. 원고들 각자에게 명한 금액은 청구원인이 소장 접수일까지의 연체 차임과 관리비에서 보증금을 공제한 나머지를 원고들 수로 나눈 금액과 같다. 청구원인은 이를 부당이득으로 구하며 보증금 공제에 관한 대법원 판례를 근거로 들었다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자에게 그 이익의 반환을 명한다.
- 다. 인도 주문에 가집행선고가 붙어 확정 전에도 집행할 수 있게 되었다
주문은 피고들이 공동하여 원고들에게 부동산을 인도하도록 명하고, 인도와 금전 지급을 명한 부분을 가집행할 수 있다고 선고하였다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하게 하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하도록 정한다. 민사집행법 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정한다.
- 라. 가처분 결정은 점유 이전을 금지하고 인도집행은 집행관이 한다
가처분 결정은 채무자들이 점유를 풀어 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하게 하고, 집행관이 현상을 변경하지 않는 조건으로 채무자들에게 사용하게 하며, 채무자들이 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하지 못하게 하였다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 하고, 제2항은 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하도록 정한다. 이 사건 인도 강제집행은 경매 매수인이 받는 인도명령이 아니라 가집행선고가 붙은 건물인도 판결에 기초한 집행이다.
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4. 관련 법규 및 판례
① 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.
② 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.
① 가압류에 대한 재판이 있은 뒤에 채권자나 채무자의 승계가 이루어진 경우에 가압류의 재판을 집행하려면 집행문을 덧붙여야 한다.
② 가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다. <개정 2005. 1. 27 .>
③ 제2항의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다.
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다. <개정 1990. 1. 13.>
① 법원은 피고가 제256조제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다. 다만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 피고가 청구의 원인이 된 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 제출하고 따로 항변을 하지 아니한 때에는 제1항의 규정을 준용한다.
③ 법원은 피고에게 소장의 부본을 송달할 때에 제1항 및 제2항의 규정에 따라 변론 없이 판결을 선고할 기일을 함께 통지할 수 있다.
① 판결서에는 다음 각호의 사항을 적고, 판결한 법관이 서명날인하여야 한다. 1. 당사자와 법정대리인 2. 주문 3. 청구의 취지 및 상소의 취지 4. 이유 5. 변론을 종결한 날짜. 다만, 변론 없이 판결하는 경우에는 판결을 선고하는 날짜 6. 법원
② 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격ㆍ방어방법에 관한 판단을 표시한다.
③ 제2항의 규정에 불구하고 제1심 판결로서 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 경우에는 청구를 특정함에 필요한 사항과 제216조제2항의 판단에 관한 사항만을 간략하게 표시할 수 있다. 1. 제257조의 규정에 의한 무변론 판결 2. 제150조제3항이 적용되는 경우의 판결 3. 피고가 제194조 내지 제196조의 규정에 의한 공시송달로 기일통지를 받고 변론기일에 출석하지 아니한 경우의 판결
④ 법관이 판결서에 서명날인함에 지장이 있는 때에는 다른 법관이 판결에 그 사유를 적고 서명날인하여야 한다.
① 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행(假執行)의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나, 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다. 다만, 어음금ㆍ수표금 청구에 관한 판결에는 담보를 제공하게 하지 아니하고 가집행의 선고를 하여야 한다.
② 법원은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 채권전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 선고는 판결주문에 적어야 한다.
강제집행은 확정된 종국판결(終局判決)이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다.
① 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다.
② 제1항의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다.
③ 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다.
④ 제3항의 경우 채무자가 없는 때에는 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다.
⑤ 채무자와 제4항에 적은 사람이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다.
⑥ 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다. |
대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결
판시사항 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무가 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속하는지 여부(원칙적 적극)
판결이유 발췌 임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 그리고 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).
대법원 2019. 4. 3. 선고 2015다247745 판결
판시사항 임대차계약 종료 전에 연체차임 등이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 임대차계약이 종료되거나 목적물이 인도되기 전에 임대인이 연체된 차임 등을 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 함으로써 이를 공제할 수 있는지 여부(적극)
판결이유 발췌 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조), 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체된 차임 등을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체된 차임 등이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니지만, 임대차계약이 종료되거나 목적물이 인도되기 전이라도 임대인은 연체된 차임 등을 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 함으로써 이를 공제할 수 있다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 등 참조).
대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결
판시사항 [1] 임대차계약 종료 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유가 불법행위를 구성하는지 여부(원칙적 적극)
[2] 상가 임차인 甲이 임대차계약이 종료된 이후에도 상가에서 영업을 하면서 목적물의 인도를 거부하자 임대인 乙이 甲을 상대로 불법점유로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 임대차계약이 종료된 때에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 잔액이 남아 있어 甲의 동시이행항변권이 존재하므로 甲의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 甲이 계속하여 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 甲이 동시이행항변권을 상실하므로 甲의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
판결이유 발췌 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등 참조). 이 사건 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23.에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아 있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실한 것으로 볼 수 있고, 그럼에도 피고가 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없이 목적물의 인도를 거부하였다면 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 볼 수 있다. |
