하종원 변호사

1. 법률사무소 글 하종원 대표변호사가 이끌어낸 건물인도 판결과 인도 완료

임대인이 세상을 떠난 뒤 상속인들은 월세와 관리비가 밀린 세입자들을 마주했습니다. 이 사건에서 하종원 대표변호사는 상속인들을 대리하여 점유이전금지가처분 결정을 받고 건물인도 소송을 진행하였으며, 법원은 변론 없이 상속인들의 청구를 받아들이는 판결을 선고하였습니다.

판결 뒤에도 세입자들은 집을 비우지 않았습니다. 인도 강제집행을 진행하는 과정에서 집 안에 반려동물이 많아 어려움이 예상되었지만, 상속인들은 부동산을 무사히 인도받았습니다.

2. 첫 달 월세 뒤로 연체가 이어진 집을 물려받은 상속인들

임대인은 생전에 다가구주택 일부를 세입자들에게 빌려주면서 2회 이상 차임을 연체하면 즉시 해지할 수 있다는 특약을 계약서에 넣었습니다. 상속인들이 확인한 입금 내역으로는 세입자들이 첫 달 차임만 낸 뒤 차임과 관리비를 계속 내지 않았습니다.

임대인이 사망하자 상속인들이 임대인의 지위를 이어받았는데, 계약서가 세입자 두 사람 명의로 따로 있었고 보증금과 월세를 낸 사람도 달라 실제 점유자를 특정하기 어려웠습니다. 상속인들은 지위 승계와 미납 내역을 알리고 연체를 이유로 해지를 통보하며 여러 차례 퇴거를 요청했지만, 세입자들은 집을 비우지 않았습니다.

청구원인이 2025년 10월경을 기준으로 셈한 연체액은 이미 보증금을 넘어서 있었습니다. 집 안에는 반려동물이 많아, 판결을 받더라도 인도를 마치기까지 넘어야 할 과정이 남아 있었습니다.

3. 법률사무소 글 하종원 대표변호사가 세운 청구와 집행의 순서

• 가. 연체를 이유로 한 해지를 청구의 출발점으로 삼았습니다
  
  하종원 대표변호사는 계약서의 즉시 해지 특약과 누적된 연체를 근거로 임대차가 해지되었다고 주장하고, 소장으로도 해지를 거듭 밝혔습니다. 민법 제640조는 건물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 법원은 민사소송법 제257조에 따라 변론 없이 판결하였고, 판결 이유는 청구원인 기재와 같다는 표시와 근거 조문으로 갈음되었습니다.

• 나. Q: 월세가 보증금보다 많이 밀렸다면 무엇을 함께 청구할 수 있습니까?
  
  인도와 함께 보증금을 공제하고 남은 금액과 인도할 때까지의 차임 상당액을 구할 수 있습니다. 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결은 보증금이 목적물 인도 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하고, 관리비 등 용익에 관한 채무도 특별한 사정이 없는 한 여기에 속한다고 보았습니다. 하종원 대표변호사는 이 법리를 들어 연체 차임과 관리비에서 보증금을 공제한 나머지를 상속인들에게 나누어 지급하라고 청구하였고, 판결 주문도 그 지급을 명하였습니다.

• 다. 보증금이 모두 공제되어 인도를 거절할 근거가 없다고 주장했습니다
  
  임차인의 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있지만, 대법원 2024. 6. 13. 선고 2022다228667 판결은 임대차 종료 뒤 보증금이 모두 공제된 때에는 임차인이 동시이행항변권을 상실한 것으로 볼 수 있다고 보았습니다. 하종원 대표변호사는 이 판결을 들어 세입자들이 보증금 반환을 이유로 인도를 거절할 수 없다고 주장하고, 인도 완료일까지의 차임 상당액도 함께 청구하였습니다. 민사집행법 제24조에 따라 강제집행은 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여서도 할 수 있습니다. 이 사건 판결에는 가집행선고가 붙어 확정 전에도 인도 강제집행을 할 수 있게 되었습니다.

• 라. 가처분으로 점유를 묶고 판결 뒤 인도 강제집행으로 마무리했습니다
  
  하종원 대표변호사는 상속인 한 사람을 채권자로 하여 부동산점유이전금지가처분을 신청하였고, 법원은 세입자들이 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하지 못하게 하는 결정을 하였습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 부동산점유이전금지가처분과 같은 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 판결 뒤에도 세입자들이 집을 비우지 않자 인도 강제집행을 진행하였고, 반려동물이 많아 어려움이 예상되었지만 부동산을 인도받았습니다.

4. 월세 연체 세입자를 상대로 한 명도에서 짚어 둘 점

이 사건은 월세 연체가 이어진 집에서 가처분, 본안 판결, 인도 강제집행이 차례로 이어진 사례입니다. 판결만으로 집이 비워지지 않을 수 있으므로 인도를 받기까지의 절차를 처음부터 함께 계획해 두는 것이 좋습니다.

민사집행법 제292조 제2항과 제301조에 따라 점유이전금지가처분 결정은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 집행하지 못합니다. 연체 차임을 보증금에서 공제하는 시점도 대법원 판례가 기준을 두고 있어, 임대차가 끝나기 전인지 뒤인지부터 확인해야 합니다.

상속으로 임대인의 지위를 이어받았는데 세입자가 월세를 내지 않는다면, 법률사무소 글 하종원 대표변호사와 함께 계약서와 입금 내역부터 점검해 보시기 바랍니다.

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 임대인 상속인의 차임 연체 건물인도 청구 인용: 보증금 공제 주장과 점유이전금지가처분 페이지를 참고하십시오.