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[사례분석] 분양 중개인 기망 주장과 시행사 사용자책임: 신탁계좌로 보낸 계약금과 부당이득 부정

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<핵심 요약>

오피스텔 수분양자들은 분양대행업자의 기망으로 투자금을 냈다며 시행사와 분양대행 회사에 사용자책임과 부당이득반환을 청구하였다. 법원은 원고들이 분양계약을 체결하고 계약금을 송금했으며 시행사 등이 받은 계약금을 신탁회사 계좌로 원고들 명의로 송금한 사실을 인정하였다. 기망·편취를 인정할 증거가 없고 계약금은 분양계약에 따라 지급되어 주위적·예비적 주장이 모두 받아들여지지 않았고, 항소 기각에 이어 상고도 심리불속행으로 기각되었다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• [사례분석] 오피스텔 분양 전매 차익 설명과 기망행위: 계약금 부당이득반환 청구의 전제 부정
• 손해발생 및 피용자의 고의, 과실, 책임능력
• 불법행위의 성립요건
• 부당이득의 요건
• 증명책임의 분배
• 상고제기의 방식과 심리불속행 제도
   

1. 두 오피스텔 분양계약과 계약금 송금의 경위

피고 1은 부동산 분양대행업무를 하는 사람이고, 피고 2는 지방의 약 200개 호실 규모 제1 오피스텔 신축 개발사업의 시행사이다. 피고 2와 분양대행용역계약을 맺은 회사가 피고 1에게 분양업무를 위탁하였고, 약 270개 호실 규모 제2 오피스텔은 그 시행사로부터 분양대행을 위탁받은 피고 3이 다시 피고 1에게 분양업무를 위탁하였다. 두 사업 부지에는 신탁회사와의 관리형 토지신탁계약이 체결되어 있었다.

원고 1, 원고 2, 원고 4는 피고 1의 중개로 신탁회사를 매도인 겸 수탁자로, 피고 2를 시행위탁자로 하여 분양가 1억 원대의 제1 오피스텔 분양계약을 맺고 계약금의 전부 또는 일부를 피고 2 명의 계좌로 송금하였다. 원고 1, 원고 2, 원고 3은 신탁회사와 제2 오피스텔 시행사 등과 분양가 2억 원대 또는 3억 원대의 제2 오피스텔 분양계약을 맺고 계약금을 피고 3 명의 계좌로 송금하였다. 피고 2와 피고 3은 받은 돈을 신탁회사 명의의 계좌로 원고들 명의로 송금하였다.

원고들은 피고 1이 피고 2, 피고 3에 투자하거나 대여하면 돈을 벌 수 있다고 기망하였고, 피고 2와 피고 3이 사업에서 아무런 수익을 창출하지 않아 지급액 상당의 손해를 입었다고 주장하였다. 원고들은 피고 1을 불법행위자로, 피고 2와 피고 3을 그 사용자로 하여 공동 배상을 구하고, 예비적으로 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였다.

2. 계약금이 투자금이었는지를 둘러싼 네 갈래 쟁점

• 가. 분양 중개인의 기망에 따른 편취 불법행위와 시행사의 사용자책임이 성립하는지
  
  원고들의 주위적 주장은 피고 1이 분양계약 체결 과정에서 원고들을 기망하여 돈을 편취하였고, 피고 2와 피고 3이 피고 1의 사용자로서 함께 배상해야 한다는 것이다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자에게 배상책임을 지운다. 민법 제756조 제1항은 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자가 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상하게 한다. 다만 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

• 나. 시행사가 법률상 원인 없이 돈을 받아 부당이득반환 의무를 지는지
  
  원고들은 예비적으로 피고 2와 피고 3이 법률상 원인 없이 원고들로부터 돈을 수령하여 보관 또는 소비하였고 반환요구에 응하지 않았다고 주장하였다. 민법 제741조는 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자에게 그 이익의 반환을 명한다. 원고들이 보낸 돈이 분양계약에 따른 계약금인지, 법률상 원인 없는 급부인지가 문제되었다.

• 다. 항소심에서 제1심의 사실인정과 판단을 그대로 유지할 수 있는지
  
  원고들은 제1심 판결에 대하여 항소하였고 항소심에도 증거가 제출되었다. 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않았으므로, 새로 제출된 증거와 변론결과를 보태어도 제1심의 사실인정과 판단이 정당한지가 항소심의 쟁점이 되었다.

• 라. 상고이유 주장이 심리를 속행할 사유에 해당하는지
  
  원고들은 항소심 판결에 대하여도 상고하였다. 상고심에서는 그 상고이유 주장이 상고심절차에 관한 특례법 제4조가 정한 심리불속행 사유에 해당하는지가 문제되었다.
   

3. 계약금 송금 경로에서 확인된 증명 부족의 판단

• 가. 기망·편취 사실을 인정할 증거가 없어 주위적 주장이 배척되었다
  
  법원은 원고들이 각 오피스텔 호실에 관하여 분양계약을 체결하고 피고 2와 피고 3 명의 계좌로 계약금을 송금한 사실을 인정하였다. 또 피고 2와 피고 3이 그 계약금을 신탁회사가 관리하는 계좌로 원고들 명의로 송금한 사실도 인정하였다. 그 밖에 피고 1이 분양계약 체결 과정에서 원고들을 기망하여 각 돈을 편취한 사실을 인정할 증거가 없다고 보아, 피고 1의 불법행위와 피고 2·피고 3의 사용자책임을 구한 주위적 주장을 이유 없다고 판단하였다.

• 나. Q: 분양계약에 따라 보낸 계약금을 부당이득으로 돌려받을 수 있는가?
  
  이 사건에서는 받아들여지지 않았다. 법원은 원고들이 분양계약을 체결하고 그에 따라 계약금을 지급한 사실을 들어, 피고 2와 피고 3이 법률상 원인 없이 돈을 받았다는 다른 전제에 선 예비적 주장도 모두 이유 없다고 판단하였다. 대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결은 급부부당이득에서 법률상 원인이 없다는 점에 대한 증명책임이 부당이득반환을 주장하는 사람에게 있다고 보았다. 이 경우 반환을 구하는 자는 급부행위의 원인이 된 사실의 존재와 함께 그 사유가 무효, 취소, 해제 등으로 소멸되어 법률상 원인이 없게 되었음을 주장·증명하여야 한다. 급부행위의 원인이 될 만한 사유가 처음부터 없었음을 이유로 하는 착오 송금과 같은 경우에는 착오로 송금하였다는 점 등을 주장·증명하여야 한다.

• 다. 항소심은 세 곳을 고친 외에 제1심 이유를 그대로 인용하였다
  
  민사소송법 제420조는 판결이유를 적을 때에는 제1심 판결을 인용할 수 있되, 제1심 판결이 제208조제3항에 따라 작성된 경우에는 그러하지 아니하다고 정한다. 항소심은 원고들의 항소이유가 제1심 주장과 크게 다르지 않고, 항소심에 제출된 증거와 변론결과를 보태어 보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당하다고 보았다. 그래서 계약체결일의 연도, 송금 합계액, 송금 기간의 끝 날짜 표기 세 곳을 고치는 외에는 제1심 이유를 인용하고 원고들의 항소를 모두 기각하였다.

• 라. Q: 상고가 심리불속행으로 기각되면 대법원이 사실관계를 다시 판단한 것인가?
  
  그렇게 볼 수는 없다. 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항은 상고이유 주장이 원심판결의 헌법 위반, 대법원 판례와 상반되는 해석, 중대한 법령위반 등 각 호의 사유를 포함하지 않으면 더 나아가 심리하지 않고 판결로 상고를 기각하게 한다. 같은 조 제3항은 각 호의 사유를 포함하더라도 그 주장 자체로 보아 이유가 없거나 원심판결과 관계가 없거나 원심판결에 영향을 미치지 않는 때에 제1항의 예에 따르게 한다. 이 사건 상고심은 상고이유 주장이 각 호의 사유를 포함하지 않거나 원심판결에 영향을 미치지 않는다고 보아 상고를 모두 기각하였고, 항소심의 결론이 유지되어 판결이 확정되었다.
   

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