법무법인 원

1. 법무법인 원 최중영 변호사가 함께한 오피스텔 시행사 쪽 계약금 소송의 결과

오피스텔 수분양자들이 분양 중개인에게 속아 투자금을 냈다며, 중개인과 함께 시행사와 분양대행 회사를 상대로 사용자책임에 따른 손해배상과 부당이득반환을 청구한 사건입니다. 수분양자들은 시행사와 분양대행 회사가 사업에서 아무런 수익을 내지 못해 지급액 상당의 손해를 입었다고 주장하였습니다.

제1 오피스텔 시행사인 피고 2의 소송대리인으로 제1심부터 상고심까지 이 사건을 수행하였습니다. 제1심은 원고들의 청구를 모두 기각하였고, 항소심은 항소를 모두 기각하였으며, 상고심도 심리불속행으로 상고를 기각해 판결이 확정되었습니다.

2. 분양계약 계약금이 투자금으로 다투어진 사정

분양대행업자인 피고 1은 두 오피스텔의 분양업무를 위탁받아 수분양자들의 분양계약을 중개하였습니다. 의뢰인인 피고 2가 시행한 제1 오피스텔에서는 신탁회사가 매도인 겸 수탁자, 의뢰인이 시행위탁자로 계약에 참여하였고, 원고들은 분양가 1억 원대 호실의 계약금 전부 또는 일부를 의뢰인 명의 계좌로 보냈습니다.

의뢰인은 그 돈을 받은 뒤 약 1개월 사이에 신탁회사 명의의 계좌로 원고들 명의로 송금하였습니다. 제2 오피스텔의 분양대행을 맡은 피고 3도 원고들에게서 받은 계약금을 신탁회사 명의 계좌로 원고들 명의로 송금하였습니다. 그런데 원고들은 이 돈이 피고 1의 기망으로 낸 투자금 또는 대여금이라고 주장하였습니다.

3. 법무법인 원 최중영 변호사가 상고심을 맡은 사건에서 법원이 본 네 쟁점

• 가. 편취 불법행위는 증거가 없어 인정되지 않았습니다
  
  원고들은 피고 1을 불법행위자로, 의뢰인과 피고 3을 그 사용자로 보아 민법 제756조의 사용자책임을 구하였습니다. 법원은 분양계약 체결과 계약금 송금, 그 돈이 신탁회사가 관리하는 계좌로 원고들 명의로 송금된 사실을 인정하였습니다. 그 밖에 피고 1이 원고들을 기망하여 돈을 편취한 사실을 인정할 증거가 없어 주위적 주장은 이유 없다고 판단하였습니다.

• 나. Q: 시행사가 받은 계약금은 법률상 원인 없는 이득이 됩니까?
  
  이 사건에서는 그렇게 판단되지 않았습니다. 법원은 원고들이 분양계약을 체결하고 그에 따라 계약금을 지급한 사실을 들어, 법률상 원인 없이 돈을 받았다는 다른 전제에 선 부당이득반환 주장도 이유 없다고 보았습니다. 대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결이 밝히듯 급부부당이득에서는 법률상 원인이 없다는 점을 반환을 주장하는 사람이 증명해야 합니다.

• 다. 항소심은 제1심의 사실인정과 판단을 정당하다고 보았습니다
  
  원고들의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않았습니다. 항소심은 항소심에 제출된 증거와 변론결과를 보태어 보더라도 제1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보았고, 민사소송법 제420조에 따라 세 곳의 표기를 고치는 외에는 제1심 판결의 이유를 인용해 항소를 모두 기각하였습니다.

• 라. 상고심에서도 결론이 유지되었습니다
  
  원고들은 상고하였으나, 상고심은 상고이유 주장이 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항 각 호의 사유를 포함하지 않거나 원심판결에 영향을 미치지 않는다고 보아 상고를 모두 기각하였습니다. 항소심의 결론이 그대로 유지되어 판결이 확정되었습니다.
   

4. 분양 계약금 분쟁에서 시행사가 챙겨 둘 기록

이 사건에서 원고들의 청구는 계약금이 투자금이었다는 주장에 기대고 있었습니다. 법원은 분양계약 체결과 계약금 지급, 신탁회사 계좌로의 송금 사실을 인정한 위에서 기망·편취를 인정할 증거가 없다고 보았습니다. 또 분양계약에 따라 지급된 계약금을 법률상 원인 없는 이득으로 보지 않아 부당이득반환 주장도 받아들이지 않았습니다.

신탁 구조로 진행되는 분양 사업에서는 분양계약 체결 사실과 계약금을 신탁회사 계좌로 원고들 명의로 송금한 내역이 판단의 바탕이 되었습니다. 다만 이 판결은 증거 유무로 판단한 것이어서, 중개 과정에서 실제로 기망이 증명되는 사안이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

분양 계약금을 두고 투자 사기나 부당이득 청구를 받았다면 계약 당사자 구조와 자금 흐름을 먼저 정리해 두는 것이 판단의 바탕이 됩니다. 법무법인 원은 제1심부터 상고심까지 피고 2의 소송대리인으로 사건을 수행하였고, 그중 최중영 변호사는 상고심에서 피고 2를 대리하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 최중영 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 분양 중개인 기망 주장과 시행사 사용자책임: 신탁계좌로 보낸 계약금과 부당이득 부정 페이지를 참고하십시오.