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[사례분석] 소유주협의회가 맺은 관리위탁계약의 효력: 위탁관리회사 관리비 청구와 관리단 부당이득

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<핵심 요약>

상가 건물의 관리업무를 수행해 온 위탁관리회사와 관리단이, 전유부분 2개를 가진 구분소유자에게 미납 관리비와 과소납부한 공동수도료의 부당이득 반환을 청구한 사건이다. 쟁점은 소유주협의회 대표와 맺은 관리위탁계약으로 위탁관리회사에 관리비 청구권한이 생기는지와, 관리단이 공동수도료를 덜 낸 구분소유자에게 직접 부당이득 반환을 구할 수 있는지였다. 항소심은 관리위탁계약은 권한 없는 소유주협의회와 체결되어 효력이 없고 제2차 계약도 관리규약 절차가 증명되지 않았으며, 관리단의 부당이득 청구는 할 수 없고 예비적 관리비 청구는 3년 소멸시효가 지났다고 보아 원고들의 항소와 추가 청구를 모두 기각하였다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• [일문일답] 집합건물 공용부분의 관리에 관한 계약에 대하여 관리단집회의 결의가 없는 경우 계약은 효력이 없는가?
• 이행의 소에서의 당사자적격
• 제3자의 소송담당
• 계약당사자 확정의 기준
• 무효행위의 추인
• 전용물소권의 법률관계
• [사례분석] 조정조서의 기판력과 관리단 총회 결의: 본소 각하와 예비적 반소의 심판대상
• [사례분석] 회사 임원과 맺은 가장 공사계약의 대금 반환: 부분적 포괄대리권과 실질적 이득의 귀속
   

1. 소유주협의회와 맺은 관리위탁계약과 관리비·수도료 청구의 경위

원고 2는 상가 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 집합건물법에 따라 설립된 관리단이고, 소유주협의회는 층별 소유주를 대표하는 의사결정기구이자 감시·감독기구다. 관리규약은 관리단에 대표기관으로 관리인을 두고, 소유주협의회를 관리인의 업무를 감사하고 규약에 정한 사항을 의결하는 1차 의결기관으로 두었다.

원고 1은 소유주협의회 대표와 건물위탁관리계약을 맺고 상가 건물의 관리업무를 수행해 온 회사다. 원고 1은 전유부분 2개의 구분소유자로서 그곳에서 사우나 영업을 해 온 피고에게 약 2년 동안의 관리비 합계 1억 원대의 지급을 고지하였고, 피고는 소송이 계속된 뒤 원고 1에게 관리비 명목으로 세 차례 돈을 지급하였다.

원고 1은 미납 관리비를 청구하였고, 원고 2는 피고가 약 16년 동안 공동수도료를 면적 비율에 못 미치게 과소납부하였다며 3천만 원대의 부당이득 반환을 청구하였다. 제1심은 원고들의 청구를 모두 기각하였고, 항소심에서 원고 1은 청구를 3억 원대로 확장하고 원고 2는 관리비 징수권한에 따른 청구를 예비적으로 추가하였다.

2. 관리위탁의 효력과 관리단 청구를 둘러싼 여섯 쟁점

• 가. 위탁관리회사가 자기 이름으로 관리비를 청구할 수 있는지
  
  대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결은 관리단으로부터 관리업무를 위임받은 위탁관리회사가 구분소유자에게 자기 이름으로 관리비를 청구하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다고 보았다. 그러면서도 전문 관리업체에 관리를 맡기는 합리적 필요와 거래현실을 들어 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 자기 이름으로 관리비를 청구할 당사자적격이 있다고 하였다. 피고는 원고 1의 계약 상대방이 적법한 관리단이 아니라며 원고 적격을 다투었다.

• 나. Q: 관리위탁계약서에 위탁자가 소유주협의회로 적혀 있으면 계약 상대방은 누구일까?
  
  처분문서의 문언을 기준으로 정해진다. 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결은 계약당사자를 정하는 것은 의사해석의 문제이고, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다고 보았다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항과 대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결에 따르면 관리단은 구분소유관계가 성립하면 조직행위 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 설립되는 단체다. 원고 1은 형식상 소유주협의회 대표를 위탁자로 적었을 뿐 실질적으로 관리단과 맺은 계약이라고 주장하였다. 민법 제139조는 무효인 법률행위는 추인하여도 효력이 생기지 않되 당사자가 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다고 정한다.

• 다. 관리규약이 정한 위탁관리사 선정 절차와 제2차 관리위탁계약
  
  원고 1은 계약의 효력이 부정되더라도 제1심 선고 약 8개월 전에 관리단과 제2차 관리위탁계약을 맺었다고 주장하였다. 관리규약 제35조는 관리단 전체회의에서 위탁관리로 결정하면 소유권 및 의결권 과반수의 서면 동의로 위탁 관리사를 선임하고, 최초 선정 외에는 공개경쟁 입찰에 의하도록 정하였다. 기존 위탁 관리사를 재선정하려면 소유주협의회 구성원 2/3 이상의 찬성과 일정 사항의 10일 이상 공시를 거치도록 하였다.

• 라. 위임장으로 의결권을 행사한 관리인 연임 결의가 적법한지
  
  집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항은 관리인의 임기를 2년의 범위에서 규약으로 정하도록 하고, 이 상가 건물의 관리규약에는 임기 규정이 없었다. 관리인의 권리의무에는 민법의 위임 규정이 준용되고(같은 법 제26조), 민법 제691조는 위임종료의 경우 급박한 사정이 있는 때에는 수임인이 위임인이 사무를 처리할 수 있을 때까지 그 사무의 처리를 계속하여야 한다고 정한다. 피고는 관리인 연임 결의가 문자메시지 사진으로 낸 위임장과 인감 날인이 없는 위임장에 기댄 것이어서 의결정족수를 채우지 못했으므로, 관리인에게 관리단을 대표할 권한이 없다는 본안 전 항변을 하였다.

• 마. 관리단이 공동수도료를 덜 낸 구분소유자에게 부당이득을 구할 수 있는지
  
  같은 법 제17조는 각 공유자가 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용을 부담한다고 정한다. 원고 2는 피고가 덜 낸 공동수도료를 다른 구분소유자들이 나누어 더 냈으므로 피고에게 이득이, 관리단에 손해가 생겼다며 민법 제741조에 따른 부당이득 반환을 구하였다.

• 바. 관리비 징수권한에 따른 예비적 청구와 소멸시효
  
  원고 2는 항소심에서 같은 법 제17조와 관리규약에 따라 관리단이 공동수도료를 포함한 관리비를 징수할 권한이 있다며 약 9년 동안의 미납 공동수도료를 예비적으로 청구하였다. 민법 제163조 제1호는 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권을 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정한다. 피고는 이 채권의 소멸시효가 완성되었다고 항변하였다.
   

3. 계약의 효력을 부정하고 관리단 청구도 배척한 항소심의 법리 적용

• 가. 주장 자체로 원고 적격은 인정하고 본안에서 청구권한을 따진 판단
  
  법원은 이행의 소에서 당사자적격은 이행청구권이 자신에게 있음을 주장하는 자에게 있고, 실제로 이행청구권이 존재하는지는 본안심리로 판명할 사항이라고 보았다. 그래서 원고 1은 그 주장 자체만으로 원고 적격을 가지므로 소는 적법하다고 하였다. 원고 1에게 관리비를 청구할 권한이 있는지는 관리위탁계약의 효력 문제로 넘어갔다.

• 나. Q: 문언대로 소유주협의회가 계약당사자라면 그 계약은 효력이 있을까?
  
  효력이 없다고 보았다. 항소심은 계약서에 위탁자가 소유주협의회로 명확히 적혀 있고 그 회장이 날인하였으며, 관리단과 소유주협의회는 구성·기능과 대표자가 다른 법률상 별개의 단체라는 점을 들어 원고 1과 소유주협의회를 계약당사자로 보았다. 제1심을 인용해 소유주협의회 대표가 관리단의 대표자이거나 관리업무를 적법하게 위임받았다고 볼 증거가 없고, 다른 구분소유자들이 이의하지 않았거나 피고가 소송 뒤 일부 관리비를 냈다는 사정만으로는 청구 권원이 생기지 않는다고 하였다. 대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다112299, 112305 판결은 추인이 무효행위 등이 있음을 알고 그 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위로서 묵시적으로도 할 수 있지만, 묵시적 추인을 인정하려면 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 그럼에도 진의에 기하여 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야 한다고 보았고, 법원은 이에 비추어 회의록의 관리소장 직인만으로는 법률상 추인이 이루어졌다고 보기 어렵다고 하였다.

• 다. 관리규약 제35조의 절차가 증명되지 않아 효력이 없는 제2차 계약
  
  항소심은 관리단과 원고 1 사이에 제2차 관리위탁계약이 체결된 사실은 인정하였다. 그러나 원고 1이 최초 선정 업체라거나, 서면 동의와 공개경쟁 입찰을 거쳤다거나, 재계약으로서 소유주협의회 구성원 2/3의 찬성과 10일 이상의 공시가 있었다는 점을 인정하기에 부족하다고 보았다. 그래서 제2차 관리위탁계약도 효력이 없어 원고 1은 피고에게 관리비를 청구할 권한이 없다고 하였다.

• 라. 위임장의 효력을 인정해 연임 결의를 적법하다고 본 판단
  
  법원은 문자메시지는 서면과 동일하게 볼 수 없지만, 그 제출방식은 관리단이 미리 허용한다고 공지한 것이고 구분소유자들이 그 지시를 따른 것이라고 보았다. 위임장에 위임인의 성명·연락처·주소·소유 호실이 자필로 기재되어 위임인의 특정과 진정한 의사 확인이 가능하고 위조로 볼 자료도 없어, 그런 사정만으로 의결권 행사의 효력이 좌우된다고 볼 수 없다고 하였다. 구분소유권 약 85%와 의결권 면적 약 64%가 참석해 전원 찬성으로 결의되었으므로 관리인은 적법하게 선임되었고, 피고의 본안 전 항변은 받아들여지지 않았다. 제1심은 임기가 만료된 관리인도 후임 관리인이 선임되기까지 민법 제691조에 따라 관리단의 업무를 수행할 권한을 가진다고 보았고, 항소심은 이를 인용하였다.

• 마. Q: 관리단은 공동수도료를 덜 낸 구분소유자에게 직접 부당이득 반환을 구할 수 있을까?
  
  이 사건에서는 구할 수 없다고 보았다. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2010다9269 판결은 계약상 급부가 제3자의 이익이 된 경우 급부를 한 계약당사자가 그 제3자에게 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없다고 하였다. 그렇게 청구할 수 있다고 보면 계약에 따른 위험을 제3자에게 전가하고 일반채권자의 이익과 제3자의 항변권을 해치게 되어 부당하다는 것이다. 법원은 더 낸 구분소유자들이 관리단에 반환을 구한 일도 없어 관리단에 손해가 생겼다고 보기 어렵고, 관리단이 다른 구분소유자들과의 관리용역 과정에서 제3자인 피고에게 이익이 생겼더라도 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없다고 하였다.

• 바. 3년 단기소멸시효가 지나 기각된 예비적 청구
  
  항소심은 관리규약상 관리비가 매달 징수되므로 공동수도료를 포함한 관리비 채권은 민법 제163조 제1호의 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권이어서 3년의 소멸시효가 적용된다고 보았다. 미납 공동수도료의 마지막 납부기한은 청구 기간 종료 직후였고, 예비적 청구원인을 추가한 때는 그로부터 3년이 지났음이 역수상 명백하다고 하였다. 그래서 피고의 소멸시효 항변을 받아들이고, 원고들의 항소와 확장·추가된 청구를 모두 기각하였다.
   

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