법무법인 원

1. 법무법인 원 조숙현 변호사가 대리한 상가 관리비·수도료 청구 사건의 전부 기각 유지

상가 건물에서 관리업체가 관리비를 청구해 올 때, 그 업체가 누구와 계약을 맺었는지는 놓치기 쉬운 쟁점입니다. 관리단이 아닌 다른 기구와 맺은 계약이라면 관리비를 청구할 권한 자체가 문제될 수 있습니다.

이 사건에서는 상가 건물의 전유부분 2개를 가진 구분소유자를 제1심과 항소심에서 대리하였습니다. 위탁관리회사는 미납 관리비를, 관리단은 과소납부한 공동수도료의 부당이득 반환을 청구하였고, 항소심에서 청구는 3억 원대로 확장되고 예비적 청구도 추가되었습니다.

제1심은 원고들의 청구를 모두 기각하였고, 항소심도 원고들의 항소와 확장된 청구, 추가된 예비적 청구를 모두 기각하였습니다. 항소제기 이후의 소송비용도 원고들이 부담하게 되었습니다.

2. 관리단과 소유주협의회가 겹쳐 있던 상가 관리의 사정

이 상가 건물에는 구분소유자 전원으로 이루어진 관리단과 별도로, 층별 소유주를 대표하는 소유주협의회가 있었습니다. 관리업체는 소유주협의회 대표와 위탁관리계약을 맺고 관리업무를 수행해 왔고, 관리단의 관리인은 임기가 지난 뒤 총회에서 연임 결의를 거쳤습니다.

관리업체는 의뢰인에게 약 2년 동안의 관리비를 고지하였고, 의뢰인은 소송 중 관리비 명목으로 세 차례 돈을 지급하기도 하였습니다. 관리단은 의뢰인이 약 16년 동안 공동수도료를 면적 비율보다 적게 냈다며 부당이득 반환을 따로 구하였습니다.

항소심에서 관리업체는 관리단과 맺은 제2차 관리위탁계약을 새로 내세웠고, 관리단은 관리비 징수권한에 따른 청구를 예비적으로 더하였습니다. 쟁점은 관리업체의 청구권한, 관리인의 대표권, 관리단 청구의 근거와 소멸시효로 넓어졌습니다.

3. 법무법인 원 조숙현 변호사가 수행한 항소심에서 법원이 본 쟁점

• 가. 원고 적격은 인정되었고 청구권한은 본안에서 따져졌습니다
  
  의뢰인 쪽은 관리업체가 적법한 관리단과 계약하지 않아 관리비를 청구할 권원이 없다고 다투었습니다. 법원은 이행의 소에서는 주장 자체로 원고 적격이 인정된다고 보아 소를 적법하다고 하면서, 청구권한은 계약의 효력 문제로 따로 판단하였습니다.

• 나. Q: 관리업체가 실제로 관리를 해 왔다면 관리비를 청구할 수 있습니까?
  
  이 사건에서는 그렇지 않았습니다. 법원은 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결에 따라 계약서 문언대로 소유주협의회가 계약당사자라고 보았고, 소유주협의회는 관리단과 별개의 단체여서 그 계약은 권한 없는 자와 맺은 것으로 효력이 없다고 하였습니다. 다른 구분소유자들이 이의하지 않았다거나 의뢰인이 소송 중 일부 관리비를 냈다는 사정만으로는 청구 권원이 생기지 않는다고 판단하였습니다.

• 다. 제2차 관리위탁계약은 관리규약의 선정 절차가 증명되지 않았습니다
  
  법원은 관리단과 관리업체 사이의 제2차 계약이 체결된 사실은 인정하였습니다. 그러나 서면 동의와 공개경쟁 입찰, 재계약 시 소유주협의회 2/3 찬성과 10일 이상 공시를 거쳤다는 증명이 부족해 그 계약도 효력이 없다고 보았습니다.

• 라. 관리인 연임 결의를 다툰 본안 전 항변은 받아들여지지 않았습니다
  
  의뢰인 쪽은 문자메시지로 낸 위임장과 인감 날인이 없는 위임장을 들어 관리인 연임 결의가 적법하지 않다고 다투었습니다. 법원은 관리단이 미리 허용한 제출방식이었고 위임인의 특정과 진정한 의사 확인이 가능하다고 보아 결의를 적법하다고 하였고, 이 항변은 받아들이지 않았습니다.

• 마. 관리단의 부당이득 청구와 예비적 청구는 모두 배척되었습니다
  
  법원은 대법원 2010. 6. 24. 선고 2010다9269 판결의 법리에 따라 관리단이 다른 구분소유자들과의 관리 과정에서 제3자인 의뢰인에게 생긴 이익을 직접 부당이득으로 구할 수는 없다고 보았습니다. 예비적으로 추가된 관리비 청구는 민법 제163조 제1호의 3년 소멸시효가 적용되고 추가 시점에 이미 시효가 지났다는 의뢰인 쪽 항변이 받아들여졌습니다.
   

4. 관리비 청구를 받았을 때 먼저 확인할 점

집합건물의 관리비 청구에서는 금액보다 먼저 청구하는 쪽의 권원을 확인해야 합니다. 관리업무를 맡긴 쪽이 관리단인지, 관리규약이 정한 선정 절차를 거쳤는지에 따라 관리업체의 청구권한이 달라질 수 있습니다.

관리단이 구분소유자에게 과거 공용비용을 청구하는 경우에는 그 근거가 부당이득인지 관리비 징수권한인지, 매달 징수되는 채권의 3년 소멸시효가 지났는지를 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 법무법인 원 조숙현 변호사는 이 사건의 제1심과 항소심을 수행한 경험을 바탕으로 집합건물 관리비와 관리단 운영을 둘러싼 분쟁을 함께 검토합니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 조숙현 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 소유주협의회가 맺은 관리위탁계약의 효력: 위탁관리회사 관리비 청구와 관리단 부당이득 페이지를 참고하십시오.