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- 240. [사례분석] 매도인의 하자담보책임과 하자의 존재 시점: 재발한 누수와 무너진 가설건축물의 판단
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240.[사례분석] 매도인의 하자담보책임과 하자의 존재 시점: 재발한 누수와 무너진 가설건축물의 판단
[사례분석] 매도인의 하자담보책임과 하자의 존재 시점: 재발한 누수와 무너진 가설건축물의 판단
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<핵심 요약>
공장용지와 그 지상 건물을 매수한 회사가 인도받은 뒤 생긴 누수와 가설건축물 붕괴를 들어 매도인에게 민법 제580조의 하자담보책임에 따른 손해배상을 구한 사건이다. 쟁점은 인도 후 1년이 넘어 다시 생긴 누수를 매매계약 체결 당시의 하자로 볼 수 있는지와 존치기간이 지난 가설건축물에 통상의 건축물과 같은 내구성을 기대할 수 있는지, 임대하지 못해 잃은 차임이 통상손해인지였다. 제1심은 하자의 존재와 예견가능성이 모두 증명되지 않았다고 보아 원고의 청구를 전부 기각하였다.
자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.
- 매도인의 담보책임의 본질
- 물건의 하자로 인한 확대손해(불완전이행의 법률관계)
- 손해배상청구에서 말하는 '손해'의 개념과 종류
- 손해배상청구시 실제 배상의 범위는? (인과관계, 통상손해와 특별손해)
- 통상손해와 특별손해의 판단례 (판례)
- [사례분석] 금융감독기관 직원 상대 불법행위 손해배상: 가해행위와 손해 발생의 증명책임
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1. 공장건물 매수 뒤 드러난 누수와 붕괴의 경위
원고는 공장용지와 그 지상 공장건물 네 동, 창고 한 동을 매매대금 합계 60억 원대에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 그 무렵 계약금 6억 원대를 지급하였다. 매매계약서 별지 특약사항 제2항은 건물과 건물을 연결하는 통로에 설치된 가설건축물의 축조 신고필증 등 관련 자료를 잔금일 이전에 매수인에게 제시한다고 정하였다. 같은 별지 특약사항 제5항은 장마 때 건축물 누수와 배수관 막힘을 확인하여 하자 발생 시 매도인이 책임지고 수리비를 지불한다고 정하였다.
원고는 매매계약 체결 약 4개월 뒤 소유권이전등기를 마치고 그 무렵 피고로부터 이 사건 건물을 인도받았다. 한편 피고는 공장건물 네 동 사이의 공간에 파이프 기둥과 천막지붕으로 이루어진 가설건축물을 축조하고, 매매계약 체결 약 4년 3개월 전에 건축면적 및 연면적 합계 약 1,300제곱미터의 임시창고 용도로 축조 신고필증을 교부받은 바 있다.
그 신고필증에 적힌 존치기간은 매매계약 체결 약 1년 3개월 전까지였고, 피고는 특약사항 제2항에 따라 그 자료를 원고에게 제시하였다. 이후 원고는 관할 지방자치단체장으로부터 존치기간을 매매계약 체결 약 1년 9개월 뒤까지로 하는 신고필증을 새로 교부받았다.
원고는 인도받은 후 두어 달이 지난 장마기간에 공장건물 한 동에 누수가 발생하자 하자보수공사를 요구하였고, 피고는 같은 해 안에 해당 동 천장 수리를 비롯한 보수공사를 시행하였다. 그 뒤 원고는 인도 약 7개월 뒤 폭설로 가설건축물 일부가 붕괴되고 인도 약 1년 3개월 뒤 폭우로 다시 누수가 발생하였다면서, 누수 보수비용과 가설건축물 철거·수리비용 및 차임 상당액 합계 2억 원대의 지급을 구하는 소를 제기하였다.
2. 하자의 존부와 손해 범위를 가른 네 쟁점
- 가. 매매 목적물의 하자는 무엇을 기준으로 판단하는가
민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다고 정하면서, 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둔다. 준용되는 제575조 제1항은 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있고 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 정한다. 원고는 계약을 해제하지 않고 손해배상만을 구하였으므로, 무엇을 하자로 볼 것인지가 먼저 문제된다.
- 나. 보수공사 뒤 다시 생긴 누수가 매매계약 체결 당시의 하자로 인한 것인지
특약사항 제5항은 장마 때의 누수와 배수관 막힘을 확인하여 하자가 발생하면 매도인이 책임지고 수리비를 지불한다는 내용이다. 원고는 인도받은 뒤 장마기간에 공장건물 한 동에 누수가 생기자 보수를 요구하였고, 피고는 같은 해 안에 천장 수리를 비롯한 보수공사를 시행하였다. 원고는 인도 약 1년 3개월 뒤 폭우로 다시 누수가 생겼다고 주장하였고, 그것이 계약 체결 당시 존재한 하자에서 비롯된 것인지가 다투어졌다.
- 다. 존치기간이 지난 가설건축물에 통상의 건축물과 같은 내구성을 기대할 수 있는지
이 사건 가설건축물은 파이프 기둥과 천막지붕으로 이루어져 있고, 임시창고 용도로 받은 축조 신고필증의 존치기간은 매매계약 체결 전에 이미 지나 있었다. 원고는 인도받은 뒤 관할 지방자치단체장으로부터 존치기간을 연장하는 신고필증을 새로 교부받았다. 원고는 바닥 고정 볼트가 확실히 고정되어 있지 않아 폭설로 일부가 붕괴되었다고 주장하였으므로, 그 구조물에 통상의 건축물과 같은 내구성을 요구할 수 있는지가 문제된다.
- 라. Q: 임대하지 못해 얻지 못한 차임은 통상손해인가 특별손해인가?
민법 제393조 제1항은 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다고 정하고, 제2항은 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 정한다. 원고는 이 사건 건물을 제3자에게 임대하여 수익을 얻을 목적으로 매수하였고 피고도 그 사정을 알고 있었다고 주장하면서, 임대하지 못한 4개월 동안의 차임 상당액을 구하였다. 그 손해가 통상손해인지, 특별한 사정으로 인한 손해라면 예견가능성을 누가 증명하여야 하는지가 이 쟁점에서 갈린다.
3. 하자담보책임과 손해배상 범위의 법리 적용
- 가. 매매 목적물의 하자를 판단하는 기준을 든 법리
대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결은 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 매도인이 민법 제580조에 따라 담보책임을 부담한다고 보았다. 같은 판결은 매도인의 하자담보책임과 민법 제390조의 채무불이행책임이 별개의 권원에 의하여 경합적으로 인정되고, 특별한 사정이 없는 한 하자를 보수하기 위한 비용은 양쪽에서 모두 손해에 해당한다고 보았다. 법원은 이 법리에 비추어 원고의 각 손해배상청구를 살펴보면 이를 받아들이기 어렵다고 하였다.
- 나. 재발한 누수를 계약 체결 당시의 하자로 단정하기 어렵다고 본 판단
법원은 특약사항 제5항에 따라 장마기간의 누수에 관하여 피고가 수리비를 지급하기로 한 사실과, 피고가 같은 해 안에 하자보수공사를 시행한 사실을 인정하였다. 다시 누수가 발생하였다는 시점은 인도받은 때로부터 약 1년 2개월 이상 지난 뒤이고, 보수공사 뒤 그때까지는 누수와 관련하여 특별한 문제가 발생하지 않은 것으로 보인다고 하였다. 그러므로 이후의 누수가 매매계약 체결 당시 존재한 하자로 인한 것이라고 단정하기 어렵고, 제출된 증거만으로는 하자보수비용 3천만 원대 상당의 손해가 발생하였다고 인정하기에 부족하다고 보았다.
- 다. 가설건축물에 통상의 건축물과 같은 내구성을 요구하기 어렵다고 본 판단
법원은 가설건축물이 설치 당시부터 일시 사용을 위해 건축된 구조물로서 존치기간이 연장되지 않는 한 철거가 예정되어 있고, 이 사건 가설건축물은 매매계약 체결 당시 이미 존치기간이 지난 뒤였다고 하였다. 원고도 계약 무렵 축조 신고필증을 제시받아 그 사실을 알고 있었을 것으로 보이고, 뒤에 존치기간을 연장하였더라도 통상의 건축물과 같은 내구성이 요구된다고 보기는 어렵다고 보았다. 파손 부분은 폭설이 내린 후 무너진 것이어서 자연재해로 인한 영향이 더 컸을 가능성을 배제할 수 없다고 하여, 계약 체결 당시 하자가 있었다고 인정하기에 부족하다고 판단하였다.
- 라. Q: 차임 상당 손해는 어느 쪽으로 판단되었는가?
법원은 민법 제393조 제1항의 통상손해와 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해를 가른 뒤, 특별한 사정으로 인한 손해는 그것을 주장하는 자에게 상대방의 예견가능성에 대한 입증책임이 있다고 하였다. 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다300791 판결은 제1항의 통상손해를 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념이나 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해로 본다. 법원은 임대하여 수익을 얻을 목적이라는 사정이 개별적·구체적 사정에 따른 손해이고, 제출된 증거만으로는 피고가 그 사정을 알았거나 알 수 있었다고 인정하기에 부족하다고 판단하였다.
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4. 관련 법규 및 판례
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
민법 제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. |
대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결
판시사항 [1] 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우, 매도인이 민법 제580조에 따라 하자담보책임을 부담하는지 여부(적극)
[2] 매매의 목적물인 토지에 폐기물이 매립되어 있고 매수인이 폐기물을 처리하기 위해 비용이 발생한 경우, 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임이 경합적으로 인정되는지 여부(적극)
[3] 甲이 국가로부터 토지를 매수하여 건물을 신축하기 위해 건축허가를 받고 지목을 ‘전(田)’에서 ‘대지’로 변경하였는데, 위 토지에서 굴착공사를 하다가 약 1~2m 깊이에서 폐합성수지와 폐콘크리트 등 약 331t의 폐기물이 매립되어 있는 것을 발견하였고, 이를 처리하기 위한 비용을 지출한 사안에서, 토지에 위와 같은 폐기물이 매립되어 있는 것은 매매 목적물이 통상 갖출 것으로 기대되는 품질이나 상태를 갖추지 못한 하자에 해당하므로, 국가는 甲에게 하자담보책임으로 인한 손해배상으로 폐기물 처리비용을 지급할 의무가 있다고 본 원심판결이 정당하다고 한 사례
판결요지 [1] 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 매도인은 민법 제580조에 따라 매수인에게 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다.
[2] 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임은 별개의 권원에 의하여 경합적으로 인정된다. 이 경우 특별한 사정이 없는 한 하자를 보수하기 위한 비용은 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임에서 말하는 손해에 해당한다. 따라서 매매 목적물인 토지에 폐기물이 매립되어 있고 매수인이 폐기물을 처리하기 위해 비용이 발생한다면 매수인은 그 비용을 민법 제390조에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상으로 청구할 수도 있고, 민법 제580조 제1항에 따라 하자담보책임으로 인한 손해배상으로 청구할 수도 있다.
[3] 甲이 국가로부터 토지를 매수하여 건물을 신축하기 위해 건축허가를 받고 지목을 ‘전(田)’에서 ‘대지’로 변경하였는데, 위 토지에서 굴착공사를 하다가 약 1~2m 깊이에서 폐합성수지와 폐콘크리트 등 약 331t의 폐기물이 매립되어 있는 것을 발견하였고, 이를 처리하기 위한 비용을 지출한 사안에서, 매립된 폐기물의 내용, 수량, 위치와 처리비용 등을 고려하면 토지에 위와 같은 폐기물이 매립되어 있는 것은 매매 목적물이 통상 갖출 것으로 기대되는 품질이나 상태를 갖추지 못한 하자에 해당하고, 토지의 지목을 ‘전’에서 ‘대지’로 변경하였다는 사정으로 폐기물이 매립되어 있는 객관적 상태를 달리 평가할 수 없으므로, 국가는 甲에게 하자담보책임으로 인한 손해배상으로 폐기물 처리비용을 지급할 의무가 있다고 본 원심판결이 정당하다고 한 사례.
대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다300791 판결
판시사항 [1] 가맹사업거래의 공정화에 관한 법령상 가맹본부는 가맹희망자에게 예상수익상황에 관한 정보를 반드시 서면으로 제공하는 한편, 객관적이고 정확한 근거에 따라 예상수익상황을 산정할 주의의무를 부담하는지 여부(적극) 및 그 입법 취지
[2] 불법행위로 인한 손해배상책임을 지우기 위한 요건으로서 위법한 행위와 손해 사이에 상당인과관계가 있는지 판단하는 방법 / 민법 제393조에서 정한 ‘통상손해’ 및 ‘특별한 사정으로 인한 손해’의 의미
[3] 甲 등이 乙 주식회사와 가맹계약을 체결한 후 가맹점운영권을 부여받아 점포를 운영하였는데, 가맹계약을 체결하는 과정에서 乙 회사가 제공한 ‘예상매출액 산정서’는 점포 예정지에서 가장 인접한 5개 가맹점들 중 직전 사업연도 매출환산액이 낮은 가맹점 일부를 임의로 제외하고 다른 가맹점을 포함시켜 예상매출액 범위를 확정함으로써 예상매출액 범위 최저액이 과다 산정된 것이었고, 甲 등이 가맹점 개설 이래로 계속 점포 차임 등 지출비용을 매출로 충당하지 못하는 영업손실이 발생하자 乙 회사를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 乙 회사가 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률 시행령 제9조 제4항을 위반하여 ‘예상매출액 산정서’를 제공함으로써 甲 등이 잘못된 정보를 바탕으로 가맹계약을 체결하였으므로 乙 회사는 그로 인한 甲 등의 손해를 배상할 책임이 있고, 甲 등의 영업손실 손해는 乙 회사의 불법행위와 상당인과관계 있는 손해에 해당한다고 한 사례
판결요지 [1] 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률 제1조, 제9조 제1항 제1호, 제5항, 제37조의2, 제41조 제1항, 부칙(2017. 4. 18.) 제4조, 구 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률(2017. 4. 18. 법률 제14812호로 개정되기 전의 것) 제37조 제3항, 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률 시행령 제8조 제1항 제1호, 제9조 제4항, 제5항의 내용, 입법 경과 등을 종합하면, 위 법령은 가맹희망자가 가맹계약을 체결할지 판단함에 있어 중요한 정보, 특히 예상수익상황에 관한 정보는 가맹본부로 하여금 반드시 ‘서면’으로 제공하게 하는 한편, 이에 관한 객관적이고 정확한 근거에 따라 예상수익상황을 산정하도록 주의의무를 부과한 것이라고 봄이 타당하다. 이로써 가맹본부에 정보가 편재되어 있는 상황에서 가맹본부로 하여금 정확한 정보를 제공하게 하여 가맹희망자의 합리적 판단을 방해하지 않도록 하고, 제공받은 정보에 기초하여 가맹계약을 체결함으로써 가맹점을 운영하는 가맹희망자나 가맹점사업자를 두텁게 보호하려는 데 그 입법 취지가 있다.
[2] 불법행위로 인한 손해배상책임을 지우려면 위법한 행위와 원고가 입은 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 하고, 상당인과관계의 유무는 결과 발생의 개연성, 위법행위의 태양 및 피침해이익의 성질 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 한편 민법 제763조에 따라 불법행위로 인한 손해배상에 준용되는 민법 제393조 제1항은 "채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다."라고 규정하고, 제2항은 "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다."라고 규정하고 있다. 제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다.
[3] 甲 등이 乙 주식회사와 가맹계약을 체결한 후 가맹점운영권을 부여받아 점포를 운영하였는데, 가맹계약을 체결하는 과정에서 乙 회사가 제공한 ‘예상매출액 산정서’는 점포 예정지에서 가장 인접한 5개 가맹점들 중 직전 사업연도 매출환산액이 낮은 가맹점 일부를 임의로 제외하고 다른 가맹점을 포함시켜 예상매출액 범위를 확정함으로써 예상매출액 범위 최저액이 과다 산정된 것이었고, 甲 등이 가맹점 개설 이래로 계속 점포 차임 등 지출비용을 매출로 충당하지 못하는 영업손실이 발생하자 乙 회사를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 乙 회사가 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률 시행령 제9조 제4항을 위반하여 임의로 선정한 가맹점들을 기준으로 삼아 예상매출액 범위 최저액을 과다 산정함으로써 마치 안정적 사업운영이 가능한 것처럼 보이는 ‘예상매출액 산정서’를 제공한 행위는 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률(이하 ‘가맹사업법’이라 한다) 제9조 제1항 제1호의 허위·과장의 정보제공행위로서 가맹사업법의 규정을 위반한 위법행위에 해당하고, 이로 인하여 甲 등이 잘못된 정보를 바탕으로 가맹계약을 체결하였으므로, 乙 회사는 그로 인한 甲 등의 손해를 배상할 책임이 있는데, 甲 등의 영업손실 손해는 객관적으로 보아 상당한 정도로 예측 가능한 것으로서 乙 회사의 불법행위와 상당인과관계 있는 통상손해의 범위에 포함되고, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 그러한 특별한 사정의 존재에 대하여는 乙 회사의 예견가능성이 있었다고 보아야 하며, 위 영업손실에 甲 등의 운영능력, 시장상황 등 다른 요인으로 인한 부분이 구분되지 않은 채 포함되어 있어 乙 회사의 불법행위에 따른 손실 부분의 구체적인 액수 입증이 사안의 성질상 곤란하더라도, 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 상당한 손해액을 인정할 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. |
