법무법인 원

1. 법무법인 원 황은정 변호사가 대리한 공장건물 하자 분쟁의 결과

공장이나 창고를 통째로 사고파는 계약에서는 건물의 상태를 둘러싼 다툼이 인도 뒤에 뒤늦게 터지는 일이 적지 않습니다. 특히 장마나 폭설처럼 계절이 지나야 드러나는 문제는 언제부터 있던 하자인지를 가리기가 쉽지 않습니다.

이 사건에서는 공장용지와 그 지상 건물을 매도한 회사를 제1심에서 대리하였습니다. 매수한 회사는 누수 보수비용과 가설건축물 철거·수리비용, 그리고 임대하지 못해 잃은 차임 상당액을 합쳐 2억 원대의 손해배상을 구하였습니다.

제1심은 원고의 청구를 전부 기각하고 소송비용을 원고가 부담하도록 하였습니다. 누수와 가설건축물은 매매계약 체결 당시 하자가 있었다고 인정하기에 부족하다고 본 것입니다. 차임 상당액은 임대 수익 목적이라는 사정을 의뢰인이 알았거나 알 수 있었다고 인정하기 어렵다고 본 것입니다.

2. 매수 뒤 장마철 누수와 폭설에 무너진 가설건축물

원고는 공장용지와 그 지상 공장건물 네 동, 창고 한 동을 매매대금 합계 60억 원대에 매수하기로 하는 계약을 맺고 계약금 6억 원대를 지급하였습니다. 계약서 별지 특약사항에는 가설건축물 축조 신고필증 등 관련 자료를 잔금일 이전에 제시한다는 조항과, 장마 때 누수와 배수관 막힘을 확인하여 하자가 발생하면 매도인이 수리비를 지불한다는 조항이 들어 있었습니다.

원고는 계약 체결 약 4개월 뒤 소유권이전등기를 마치고 건물을 인도받았습니다. 인도 후 두어 달이 지난 장마기간에 공장건물 한 동에 누수가 생기자 보수를 요구하였고, 의뢰인은 같은 해 안에 천장 수리를 비롯한 보수공사를 시행하였습니다.

공장건물 네 동 사이의 공간에는 파이프 기둥과 천막지붕으로 이루어진 가설건축물이 있었습니다. 매매계약 체결 약 4년 3개월 전에 받은 임시창고 용도의 축조 신고필증에 적힌 존치기간은 계약 체결 전에 이미 지나 있었고, 원고는 인도받은 뒤 존치기간을 연장하는 신고필증을 새로 교부받았습니다.

그 뒤 인도 약 7개월 뒤 폭설로 가설건축물 일부가 무너졌고, 상대방은 인도 약 1년 3개월 뒤에 폭우로 공장건물에 다시 누수가 생겼다고 주장하였습니다. 원고는 이 세 가지를 들어 민법 제580조의 하자담보책임에 따른 손해배상을 구하는 소를 제기하였습니다.

3. 법무법인 원 황은정 변호사가 수행한 제1심에서 법원이 본 네 쟁점

• 가. 하자의 판단 기준이 먼저 확인되었습니다
  
  법원은 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결을 들어 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능 또는 당사자가 예정·보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 매도인이 민법 제580조의 담보책임을 부담한다고 보았습니다. 그 기준에 비추어 원고가 든 세 항목을 하나씩 살펴보았습니다.

• 나. 인도 후 1년이 넘어 생긴 누수는 계약 당시의 하자로 단정되지 않았습니다
  
  법원은 의뢰인이 특약에 따라 같은 해 안에 보수공사를 시행하였고 그 뒤 재누수 시점까지 누수와 관련하여 특별한 문제가 발생하지 않은 것으로 보인다고 하였습니다. 재누수 시점이 인도받은 때로부터 약 1년 2개월 이상 지난 뒤라는 점을 들어, 그 누수가 매매계약 체결 당시 존재한 하자로 인한 것이라고 단정하기 어렵다고 보았습니다.

• 다. 존치기간이 지난 가설건축물에 통상의 건축물과 같은 내구성을 요구하기는 어렵다고 보았습니다
  
  법원은 가설건축물이 일시 사용을 위한 구조물로서 존치기간이 연장되지 않는 한 철거가 예정되어 있고, 이 사건 가설건축물은 계약 당시 이미 존치기간이 지나 있었다고 하였습니다. 원고도 신고필증을 제시받아 그 사실을 알고 있었을 것으로 보이며, 파손은 폭설이 내린 뒤에 생긴 것이어서 자연재해의 영향이 더 컸을 가능성을 배제할 수 없다고 보았습니다.

• 라. Q: 임대하지 못해 잃은 차임은 왜 인정되지 않았습니까?
  
  법원은 민법 제393조 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 그것을 주장하는 자에게 상대방의 예견가능성에 대한 입증책임이 있다고 하였습니다. 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다300791 판결이 가른 것처럼 임대하여 수익을 얻을 목적이라는 사정은 당사자들의 개별적·구체적 사정에 따른 손해에 해당합니다. 제출된 증거만으로는 의뢰인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다고 인정하기에 부족하다고 판단되었습니다.
   

4. 공장 건물을 사고팔 때 하자 특약에 담아 둘 것

이 사건은 하자담보책임을 묻는 쪽이 무엇을 증명해야 하는지를 보여 줍니다. 비용을 실제로 지출하였다는 사실만으로는 부족하고, 그 하자가 매매계약 체결 당시에 있었다는 점과 지출이 그 하자에서 비롯되었다는 점이 함께 서야 합니다.

특약을 어떻게 적어 두느냐도 결과를 가릅니다. 이 사건 특약은 장마 때의 누수를 확인하여 하자가 발생하면 매도인이 수리비를 부담한다는 것이었는데, 그 확인과 보수가 끝난 뒤 한참 지나 생긴 문제까지 같은 조항으로 덮이는지는 판단되지 않았습니다.

일시 사용을 전제로 지은 구조물은 통상의 건물과 같은 기준으로 다루어지지 않습니다. 존치기간이 지난 가설건축물을 함께 사고팔 때에는 신고필증과 연장 여부, 그 상태를 계약서에 적어 두는 편이 뒷날의 다툼을 줄입니다.

임대 수익을 염두에 둔 매수라면 그 목적을 상대방이 알았다는 자료를 남겨 두어야 합니다. 법무법인 원 황은정 변호사는 이 사건의 제1심을 수행한 경험을 바탕으로 부동산 매매에서 하자와 손해의 범위를 둘러싼 쟁점을 함께 검토합니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 황은정 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 매도인의 하자담보책임과 하자의 존재 시점: 재발한 누수와 무너진 가설건축물의 판단 페이지를 참고하십시오.