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[사례분석] 전세보증금 미반환 사기죄 고소: 계약 체결 당시 편취 고의 및 후발적 사정변경 판단

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<핵심요약>
적법하게 오피스텔을 운영하던 임대사업자가 임대차 계약 만료 시점에 보증금을 반환하지 못해 임차인들로부터 사기 혐의로 고소당한 사건이다. 대법원 판례에 따라 형사상 사기죄 성립 여부의 핵심인 편취 고의와 기망행위의 존재는 사후적인 미반환 결과가 아닌 '계약 체결 당시'를 기준으로 판단해야 한다. 수사기관은 계약 당시 피의자의 실질적인 변제 능력이 존재했음을 확인하고, 보증금 미반환은 건강 악화 및 대출 규제 등 후발적 사정변경에 의한 단순 채무불이행에 불과하다고 보아 무혐의(불송치) 결정을 내렸다.

자세한 기본 법리는 아래 위키들을 참고하십시오.

• 사기죄 (형법 제347조)
• 사기죄 성립요건 3가지 모르면 억울하게 처벌받는다 (혐의 대응 방법)
• 사기죄의 구성요건 중 '기망행위'의 의미
• 경찰의 사건처리의 유형(송치, 불송치 등)
   

1. 사건 개요

임대사업자인 피의자가 서울 및 경기 소재의 오피스텔 임차인들(고소인들)과 임대차 계약을 체결한 후, 계약 기간이 만료되었음에도 보증금(각 수억 원)을 반환하지 못하여 사기 혐의로 형사 고소된 사안이다. 고소인들은 피의자가 처음부터 보증금을 편취할 목적이었고 반환할 의사나 능력이 없었다고 주장하였으나, 피의자는 계약 당시 변제 능력이 존재하였으며, 건강 악화 및 코로나19로 인한 임대 수익 감소 등 후발적 사정변경으로 인해 보증금을 반환하지 못한 것이라며 기망 의도를 부인하였다.

2. 핵심 법률 쟁점

본 사안에서 중점적으로 검토된 핵심 법적 쟁점은 임대차계약 체결 및 보증금 수령 시점을 기준으로 피의자에게 편취의 범의(고의)와 기망행위가 존재했는지 여부이다. 특히, 계약 당시에 권리 제한이나 고지의무 위반이 없었고 정상적으로 수입원이 존재했던 상황에서, 계약 이후 발생한 심각한 건강 문제나 거시 경제 상황의 악화로 초래된 채무불이행을 형법상 사기죄로 처벌할 수 있는지가 가장 첨예하게 대립한 쟁점이다.

3. 법리적 분석 및 수사기관의 판단
 

• Q: 전세보증금 미반환 시 사기죄 성립 여부를 판단하는 기준 시점은 언제인가?
  
  가장 대표적인 판례로 알려진 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결에 따르면, 사기죄의 성립 여부는 '행위 당시'를 기준으로 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 체결할 당시 또는 그 임대차보증금을 수령할 당시에 피고인에게 편취의 범의가 있었는지 여부가 핵심적인 판단 기준이 된다.
  
  본 사안 고소인들의 주장과 같이, 현재 시점의 미반환 사실과 연락 두절 정황만을 근거로 사후적인 결과에 기대어 계약 당시의 편취 범의를 추단할 수는 없다. 
   
• Q: 임대차계약 당시에 기망행위와 편취 고의가 없었음은 어떻게 판단되는가?
  
  계약 체결 시점의 권리 관계와 임대인의 실질적인 변제 능력을 종합하여 판단한다.
  
  본 사안에서 수사기관은 피의자가 계약 당시 근저당권이나 선순위 임차권이 없는 부동산을 소유하고 있었음을 확인하였다. 또한, 재계약 시 발생한 일시적 압류 역시 즉시 해제되어 고소인이 이를 인지한 상태로 연장 계약에 동의하는 등 허위 정보 전달에 의한 기망행위가 없었음이 인정되었다. 나아가 호텔 임대료 수익을 얻는 등 지속적인 수입원과 변제 능력이 존재했던 사실을 종합할 때, 피의자가 계약 당시에 보증금 반환이 불가능해질 것을 인식하고 용인했다고 단정하기 어렵다고 판단하여 고소인들의 주장은 배척되었다. 
   
• Q: 계약 이후 예상치 못한 경제 사정 악화로 보증금을 반환하지 못한 경우 형사상 사기죄가 성립하는가?
  
  대법원 2016. 4. 28. 선고 2012도14516 판결 등에 따르면, 피고인이 계약 당시 변제할 의사와 능력이 있었다면 그 후에 사정 변경으로 차용금을 변제하지 못하였다고 하더라도 이는 단순한 민사상의 채무불이행에 불과할 뿐 형사상 사기죄가 성립한다고 할 수 없다.
  
  본 사안에서 수사기관은 피의자가 고소인으로부터 수령한 보증금을 이전 임차인에게 전액 반환하는 데 정상적으로 사용한 점을 확인하였다. 아울러 계약 이후 피의자가 큰 수술을 받아 건강이 급격히 악화된 사실과 전세 사기에 대한 정부 대출 규제 강화 및 전염병 발생 등 피의자의 경제 상황이 불가항력적으로 악화된 점 등을 종합적으로 인정하였다. 결과적으로 수사기관은 피의자가 처음부터 보증금을 편취할 목적으로 기망했다고 보기 어렵다며 두 사건 모두 증거불충분으로 혐의없음(불송치) 결정을 내렸다. 

※ 관련 법률 인사이트
관련 사례에 대한 변호사의 실제 사건 수행 전략은 아래 법률 인사이트에서 더 깊이 있게 확인할 수 있습니다.

• [성공 사례] 전세보증금 사기 고소 무혐의 불송치 - 계약 당시 편취 고의 부존재 및 사정변경 입증
   

4. 관련 법규 및 판례