1. 서론: 억울한 '전세사기' 혐의, 그 경계를 명확히 하다

최근 부동산 시장의 경직과 잇따른 사회적 논란 속에서, 고의적인 사기가 아님에도 불가피한 경제적 어려움으로 인해 보증금을 반환하지 못한 임대인들이 '전세사기범'으로 형사 고소당하는 사례가 급증하고 있습니다. 본 사안은 악의적인 갭투자꾼이라는 프레임에 억울하게 엮일 뻔한 적법한 임대사업자를 대리하여, 단순한 민사상 채무불이행과 형사상 사기죄의 경계를 명확히 분리함으로써 두 건의 병합된 형사 고소에서 모두 무혐의 불송치 결정을 이끌어낸 법률사무소 글 하종원 대표변호사의 의미 있는 성공 사례입니다.

2. 사건의 배경: 불가항력적 자금 경색과 이어진 형사 고소

본 사건의 의뢰인(피의자)은 10개 호실을 운영하는 정상적인 임대사업자로서 서울 및 경기 소재의 오피스텔에 대해 각각 수억 원의 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 계약 기간 만료 후 자금 경색으로 보증금을 제때 반환하지 못하자, 임차인들은 의뢰인이 처음부터 보증금만 편취할 목적이었으며 반환 능력이 없었다고 주장하며 사기 혐의로 엄벌을 촉구하는 고소장을 접수했습니다.
 

3. 법률사무소 글 하종원 대표변호사의 핵심 방어 전략: '계약 당시' 기준의 편취 고의 부존재 입증

법률사무소 글 하종원 대표변호사는 형법상 사기죄 성립의 핵심인 '계약 체결 당시의 편취 범의(고의)'가 부존재함을 객관적 증거로 입증하는 전략에 총력을 다했습니다.
 

• 첫째, 수사기관이 가장 주목하는 보증금 유용 여부에 대하여, 의뢰인이 수령한 보증금을 목적물의 이전 임차인에게 반환하는 데 전액 정상적으로 사용했음을 금융 거래 이체 내역을 통해 투명하게 소명했습니다.
   

• 둘째, 계약 당시 의뢰인에게는 호텔 객실 등을 통한 안정적인 고정 임대료 수입이 존재했고, 해당 부동산의 가압류 등 권리 제한 사항을 적법하게 해제하여 변제 능력이 충분했음을 세금계산서와 등기부등본 등을 통해 증명했습니다.
   

• 셋째, 보증금 미반환의 실질적 원인이 의뢰인의 악의적 기망이 아닌, 심각한 교통사고로 인한 중증 수술과 장애 판정, 코로나19 장기화에 따른 호텔 수익 (고정수입) 단절, 그리고 정부의 대출 규제 강화 등 후발적이고 불가항력적인 거시 경제의 변동에 있음을 입체적으로 소명했습니다.
   

4. 결과 및 시사점: 객관적 증거를 통한 혐의 방어와 초기 조력의 중요성

결과적으로 관할 수사기관 두 곳은 모두 법률사무소 글 하종원 대표변호사의 철저한 법리적 주장을 수용하였습니다. 수사기관은 행위 시점을 기준으로 한 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결 등의 기준을 명확히 적용하여, 의뢰인에게 계약 당시 변제 능력과 의사가 존재했으므로 사후적인 사정 변경에 의한 보증금 미반환은 민사적 채무불이행일 뿐 형사상 사기죄를 구성하지 않는다고 판단, 두 사건 전부에 대해 증거불충분으로 무혐의(불송치) 결정을 내렸습니다.

부동산 임대차계약 관련 분쟁에서 민사적 책임(보증금 반환)과 형사적 책임(사기죄 성립)은 엄격히 구별되어야 합니다. 예기치 못한 거시 경제의 변화나 개인적 위기로 억울하게 형사 고소의 표적이 되었다면, 사건 초기부터 신속히 객관적 증거를 수집하여 기망행위와 편취 고의가 없었음을 체계적으로 입증해야 합니다. 이와 같은 위기에 직면하셨다면, 관련 사건 처리 경험이 풍부한 법률사무소 글 하종원 대표변호사의 조력을 즉각적으로 구하시어 최적의 방어 전략을 수립하시기 바랍니다.

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 전세보증금 미반환 사기죄 고소: 계약 체결 당시 편취 고의 및 후발적 사정변경 판단 페이지를 참고하십시오.