- 주택과 임대차
- 임대차
- 10. 전입신고 주소 기재와 대항력: 건물 종류별 표시 방법과 등기부와 어긋난 신고의 효력
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10.전입신고 주소 기재와 대항력: 건물 종류별 표시 방법과 등기부와 어긋난 신고의 효력
전입신고 주소 기재와 대항력: 건물 종류별 표시 방법과 등기부와 어긋난 신고의 효력
<핵심 요약>
주택 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 그 주민등록은 임대차의 존재를 제3자가 알아볼 수 있게 하는 공시방법이다. 그래서 전입신고한 주소가 공부상 표시와 어긋나면 공시의 효력이 인정되지 않을 수 있다. 다가구주택은 지번까지, 집합건물은 동·호수까지 등기부의 표시를 따라 적는 것이 안전하고, 현관문 표시를 따라 적었다가 대항력을 잃은 사례가 있다.
자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.
- 주민등록(전입신고)
- [사례분석] 전입신고 당일 소유권 이전: 대항력 공백과 보증금 반환 책임
- 주택임차권등기명령의 신청과 등기 시점: 점유를 옮기기 전에 등기를 마쳐야 하는 까닭
- [사례분석] 보증금 반환의 보전·본안·집행 연결: 임차권등기와 가압류에서 예금압류까지
1. 전입신고가 보증금을 지키는 장치가 되는 까닭
주택 임대차는 등기를 하지 않는 것이 보통이므로, 임차인의 권리를 밖에서 알아볼 수 있게 하는 다른 장치가 필요하다. 주택임대차보호법은 그 장치로 주택의 인도와 주민등록을 두어, 두 가지를 갖춘 임차인에게 제삼자에 대한 효력을 인정한다.
여기서 주민등록은 임차인이 어디에 사는지를 적어 두는 행정 절차에 그치지 않는다. 등기부를 확인하는 은행이나 다른 채권자가 그 집에 임차인이 있다는 사실을 알아볼 수 있게 하는 공시의 구실을 한다.
그래서 신고한 주소가 공부상 표시와 어긋나면 절차를 밟았더라도 공시가 이루어지지 않은 것으로 평가될 수 있다. 전입신고를 정확히 하는 일이 보증금을 지키는 첫 단계가 되는 이유가 여기에 있다.
2. 건물의 종류에 따라 갈리는 주소 기재
- 가. 대항력의 요건과 효력이 생기는 시점
주택임대차보호법 제3조 제1항은 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 주민등록법 제16조 제1항은 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 전입신고를 하도록 정한다.
- 나. Q: 다가구주택도 호수까지 적어야 하는가?
건물 전체가 하나의 등기로 되어 있는 다가구주택은 지번이 공부와 맞으면 공시의 효력이 인정된다. 반면 세대별로 소유권이 갈리는 집합건물은 지번만으로는 어느 세대의 임대차인지 알아볼 수 없으므로 동·호수까지 함께 적어야 한다. 두 경우를 가르는 것은 건물의 겉모습이 아니라 등기가 하나인지 여러 개인지다.
- 다. 등기부에 없는 호수로 신고한 경우
한 세대의 등기만 있는 공간을 안에서 나누어 임대하면서 문에는 새 호수를 붙여 두는 일이 있다. 이때 문에 적힌 호수로 신고하면 공부에 없는 주소로 등록한 것이 되므로, 그 주민등록이 임대차를 공시한다고 보기 어렵다.
3. 판례가 세운 판단 기준과 그 적용
- 가. 사회통념상 인식할 수 있는가라는 기준
대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결은 주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지를 일반 사회통념상 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 보았다. 해당 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 알아볼 수 있는가가 기준이고, 그 판단은 전입신고 당시의 지번을 기준으로 한다. 표시가 조금 다르더라도 같은 집으로 알아볼 수 있으면 되고, 알아볼 수 없으면 공시가 되지 않는다는 뜻이다.
- 나. Q: 임차인만 잠시 주민등록을 옮기면 대항력을 잃는가?
임차인이 가족과 함께 주택의 점유를 계속하고 있고 가족의 주민등록도 남아 있다면 잃지 않는다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결은 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함된다고 보았다. 나아가 가족과 함께 점유를 계속하면서 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈로 볼 수 없어 대항력을 상실하지 아니한다고 하였다.
- 다. 현관문 표시를 따라 적었을 때의 결론
대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결의 사안은 이러하다. 신축 중인 연립주택 1층에 있는 주택의 임차인이 주민등록을 이전하면서 잘못된 현관문 표시대로 1층 201호로 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재되었다. 법원은 주택임대차보호법상의 대항력이 없다고 보았다. 신고 당시 문에 적힌 표시를 그대로 따랐다는 사정만으로는 공시의 흠이 메워지지 않는다.
※ 관련 법률 인사이트
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4. 관련 법규 및 판례
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6 .>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13 .>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13 .>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13 .> [전문개정 2008. 3. 21.]
① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.
② 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따른 전입신고를 받으면 지체 없이 전 거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고 사항을 알리고 주민등록정보시스템을 이용하여 주민등록표와 관련 공부(公簿)의 이송(移送)을 요청하여야 한다. <개정 2022. 1. 11 .>
③ 제2항에 따른 이송요청을 받은 전 거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장은 전출대상자(轉出對象者)가 세대원 전원이거나 세대주를 포함한 세대의 일부 전출인 경우에는 주민등록표와 관련 공부를, 세대주를 제외한 세대의 일부의 전출인 경우에는 전출자의 개인별 주민등록표와 관련 공부를 지체 없이 정리하여 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 주민등록정보시스템을 이용하여 이송하여야 한다. <개정 2022. 1. 11 .>
④ 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따라 주민등록표와 관련 공부가 이송되어 오면 제1항에 따른 전입신고서와 대조ㆍ확인한 후 지체 없이 주민등록표와 관련 공부를 정리 또는 작성하여야 한다.
⑤ 전입신고에 관한 절차와 전입신고사항의 통보방법 등은 대통령령으로 정한다. |
대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결
판시사항 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준
[2] 주택 임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하는 경우, 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록으로 유효하다고 한 사례
판결요지 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 할 것이고, 그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 하여 일반 사회통념에 따라서 하여야 할 것이다.
[2] 주택 임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하는 경우, 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록으로 유효하다고 한 사례.
대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결
판시사항 [1] 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록이 포함되는지 여부
[2] 입주 및 주민등록을 마친 주택 임차인이 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우, 대항력 상실 여부
판결요지 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.
[2] 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.
판시사항 신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다고한 사례
판결요지 신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다고 한 사례.
대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결
판시사항 [1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
[2] 임차인이 대항력 취득 후 가족과 함께 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전했다가 재전입한 경우, 원래의 대항력의 소멸 여부(적극) 및 대항력의 소급 회복 여부(소극)
판결요지 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
[2] 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다. |
