5.2.2.

주민등록(전입신고)

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 본다. 여기서 “전입신고”란 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 하는 신고를 말하며, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 한다(주민등록법 제16조 제1항).

주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 할 것이고, 그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 하여 일반 사회통념에 따라서 하여야 할 것이다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762,44779 판결). 

대항력 요건 중 주민등록에 관한 유용한 판례를 알아보면 아래와 같은데, 중요한 점은 지번이 정확하게 공부와 일치해야 한다는 점이고, 따라서 지번이 공부와 일치하지 않은 경우는 대항력은 발생하지 않는다. 

주민등록시 주의할 또 하나의 사항은 구분소유가 가능한 연립주택과 구분소유가 불가능한 다가구주택의 차이인데, 연립주택의 경우 지번과 동호수를 기재해야 하지만, 다가구주택의 경우는 지번만 기재하면 된다. 

※ 주택임대차보호법의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없는 경우 

• 전입신고의 번지와 임차주택 등기부상의 번지가 다른 경우

  대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결  실제 지번인 '산 53의 6'이나 등기부상 지번인 '산 53'과 일치하지 아니한 '53의 6'에 등재된 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다고 한 사례.

• 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우

  대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결  충북 단양군 (주소 1 생략) 연립주택 가동 중 1층 102호에 대한 미등기전세권자가 주소로 연립주택 동호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록되었다면, 그 주민등록으로는 일반사회통념상 그 미등기전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없으므로 그 건물에 관한 미등기전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 사례.

• 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우

  대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결  임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 한 사례.

※ 주택임대차보호법의 대항요건을 갖추지 못하였더라도 보호를 받을 수 있는 경우

• 전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우

  대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결  임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게[(주소 1 생략)이 (주소 2 생략)으로]기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다.