38.

[일문일답] 월세 밀린 세입자를 내보내려면 차임 연체 해지와 점유이전금지가처분을 어떤 순서로 할까?

• 공유하기
• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

<핵심 요약>

임차인은 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절하거나 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없다. 해지 요건은 임대차의 종류에 따라 달라, 건물 임대차는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 상가건물 임대차는 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다. 해지 통지가 임차인에게 도달한 뒤에도 나가지 않으면 명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토하고, 판결 뒤 인도 집행은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방법으로 한다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• [사례분석] 임대인 상속인의 차임 연체 건물인도 청구 인용: 보증금 공제 주장과 점유이전금지가처분
• [사례분석] 상가건물 임대차 차임 연체 명도소송: 3기 연체 해지 요건과 부당이득 반환 범위
   

1. 질문

"월세를 세 달째 안 내는 세입자에게 월세를 내라고 전화했더니 보증금에서 까라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?" 보증금이 남아 있으니 괜찮다는 임차인의 말에 임대인이 어떤 절차부터 대응해야 하는지가 문제 된다.

2. 답변의 요지 및 법적 근거: 민법 제640조 차임연체 해지와 민사집행법 제300조 점유이전금지가처분

보증금이 남아 있더라도 임차인의 차임 지급 의무는 그대로 유지되며, 연체가 해지 요건에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 해지 뒤에도 임차인이 퇴거하지 않으면 점유이전금지가처분과 명도소송을 함께 진행하고, 판결을 받으면 집행관을 통해 인도 집행을 한다.

• Q: 보증금에서 밀린 월세를 빼라는 임차인의 말은 맞는가?
  
  타당하지 않다. 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결에 따르면, 임대차보증금으로 임차인의 모든 채무가 담보된다고 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다. 보증금은 임대차 종료 뒤의 채무까지 담보하는 수단이지 매달의 차임을 대체하는 금원이 아니기 때문이다.

• 가. 보증금이 있어도 차임 지급 의무는 남는다
  
  임대차보증금은 연체 차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무를 담보한다. 그러나 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결에서 법원은 이를 이유로 임차인이 차임 지급을 거절하거나 연체 책임을 면할 수 없다고 판단하였다. 따라서 보증금이 남아 있다는 사정만으로는 차임 연체가 정당화되지 않는다.

• 나. 차임 연체 해지는 연체액과 통지 도달이 요건이다
  
  민법 제640조에 따르면 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 반면 상가건물 임대차보호법 제10조의8에서는 상가건물 임대차의 해지 기준을 3기의 차임액으로 규정하고 있다. 이러한 해지의 의사표시는 민법 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달한 때에 법적 효력이 발생한다.

• 다. 명도소송에는 점유이전금지가처분을 함께 검토한다
  
  임대차가 해지되었음에도 임차인이 퇴거하지 않으면 임대인은 건물인도를 청구하는 명도소송 절차를 거쳐야 한다. 민사집행법 제300조 제1항에 따르면 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다. 이처럼 소송 중 점유자가 변경될 염려에 대비하는 보전처분이 점유이전금지가처분이다.

• 라. 판결 뒤 인도 집행은 집행관이 한다
  
  민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정한다. 같은 조 제2항에 따라 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다. 임대인이 소유자라도 판결이나 집행관 없이 스스로 문을 열고 들어가 짐을 빼는 것은 이 절차가 아니다.
   

3. 주택·상가 연체 기준의 구분과 집행 단계의 요건

• Q: 상가 임차인이 월세를 두 달 밀리면 바로 계약을 해지할 수 있는가?
  
  상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차에서는 2달분 연체만으로는 계약을 해지할 수 없다. 같은 법 제10조의8에서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 비로소 해지할 수 있도록 규정하고 있기 때문이다. 예컨대 매월 차임이 동일한 상가에서 2달분 월세가 밀린 상태라면 아직 법정 요건인 3기의 차임액에 미치지 못한다.

• 가. 보증금 공제 주장은 차임 연체를 정당화하지 못한다
  
  임대인은 보증금이 있다는 임차인의 말에 따라 연체를 그대로 지켜보아야 하는 것이 아니다. 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결에 따라 임차인은 보증금의 존재를 이유로 연체 책임을 면하지 못하므로, 연체가 누적되면 임대인은 해지 요건 충족 여부를 검토할 수 있다. 임차인이 보증금에서 공제하라고 요구한다는 이유만으로 차임 지급 의무나 연체 책임이 소멸하지는 않는다.

• 나. 연체 기준은 주택·일반 건물 2기, 상가건물 3기로 갈린다
  
  주택을 비롯한 일반 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물은 같은 법 제10조의8에 따라 연체액이 3기의 차임액에 달해야 하므로, 주택과 같은 '두 달 연체' 기준을 상가에 그대로 적용하여 통보하면 해지의 효력이 인정되지 않을 수 있다. 해지 통지는 내용증명이나 문자메시지로도 발송할 수 있으나, 상대방에게 도달한 때 효력이 발생하므로 추후 도달 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 수단을 활용하는 것이 안전하다.

• 다. 가처분은 현상 변경의 염려가 있을 때 하는 보전처분이다
  
  점유이전금지가처분은 민사집행법 제300조 제1항에 규정된 다툼의 대상에 관한 가처분의 하나로, 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있어야 한다. 가령 소송 도중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘긴다면, 임대인이 받은 판결로 인도 집행을 하는 데 어려움이 생길 수 있다. 따라서 명도소송을 제기할 때는 이 가처분을 함께 검토한다.

• 라. 잠긴 문을 여는 것은 집행관의 권한이다
  
  민사집행법 제5조 제1항에 따라 집행관은 집행을 위하여 필요한 경우 채무자의 주거 등을 수색하고 잠근 문을 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다. 같은 조 제2항에 의하여 저항을 받으면 집행관은 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있으며, 국군의 원조는 같은 조 제3항에 따라 법원에 신청하여야 한다. 이처럼 문을 여는 권한은 집행관에게 있으므로, 임대인은 법원의 집행관 사무실에 인도 집행을 신청하고 그 집행에 출석하는 방법으로 건물을 돌려받는다.
   

※ 관련 법률 인사이트

해당 주제에 대한 변호사의 전문적인 분석과 실무적인 조언은 아래 법률 인사이트에서 더 깊이 있게 확인할 수 있습니다.

• 월세 밀린 세입자가 보증금에서 까라고 할 때 - 해지 통보부터 가처분·명도소송·집행관 집행까지
   

4. 관련 법규 및 판례