하종원 변호사

1. 보증금만 믿고 월세를 미루는 세입자를 둔 임대인

월세를 몇 달째 내지 않는 세입자에게 연락했다가 오히려 "보증금에서 까세요"라는 답을 듣는 일이 있습니다. 이때 보증금이 남아 있으니 당장 손해는 없다고 생각하며 기다리는 임대인도 있습니다.

그러나 그동안 임대인은 월세를 받지 못한 채 대출 이자 같은 비용을 계속 부담하게 됩니다. 더욱이 소송을 거쳐 집행까지 가는 데에도 시간이 걸리므로, 기다리는 시간만큼 보증금으로 정산할 수 있는 여유가 줄어듭니다.

2. 보증금이 있으면 월세를 안 내도 된다는 오해

세입자들 가운데에는 보증금이 있으니 월세를 내지 않아도 된다고 생각하는 경우가 있습니다. 그러나 보증금은 임대차가 끝난 뒤 남은 채무를 정산하기 위한 담보일 뿐, 매달 내야 할 월세를 대신하는 돈이 아닙니다. 대법원 역시 임차인이 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다고 판단하였습니다.

임대인 쪽에서도 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 주택과 상가는 해지할 수 있는 연체 기준이 서로 다르고, 해지 통지는 세입자에게 도달해야 효력이 생깁니다. 이러한 요건을 갖추지 않으면 명도소송에서 해지의 효력 유무부터 다투게 될 수 있습니다.

3. 법률사무소 글 하종원 대표변호사가 설명하는 해지 통보와 명도 집행 순서

법률사무소 글 하종원 대표변호사는 월세를 내지 않는 세입자에게 대응할 때는 순서가 있다고 설명합니다. 해지 통보에 이어 점유이전금지가처분과 명도소송, 집행관을 통한 인도 집행으로 나아가는 순서입니다.

• Q: 월세가 밀리면 언제 해지를 통보할 수 있습니까?
  
  주택이나 일반 건물이라면 연체한 차임이 2기의 차임액에 이른 때 해지할 수 있는 반면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가라면 3기의 차임액에 이르러야 합니다. 따라서 요건이 갖추어지면 미루지 말고 해지 의사를 통보하시는 것이 좋습니다.

• 가. 보증금이 있다는 말에 연체를 지켜볼 이유가 없습니다
  
  대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결에 따르면 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절하거나 연체에 따른 책임을 면할 수 없습니다. 보증금은 장래의 채무를 담보하는 돈이지 월세를 대신하는 돈이 아니므로, 연체가 계속되면 정산을 기다리기보다 해지 요건을 따져 보셔야 합니다.

• 나. 해지 통보는 연체 기준을 확인하고 도달을 남겨 보냅니다
  
  민법 제640조에 따라 건물 임대차는 2기, 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 상가건물 임대차는 3기의 차임 연체가 해지 요건이 됩니다. 해지 통보는 내용증명으로 보내도 되고 문자로 보내도 되지만, 민법 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 나중에 도달 여부를 다툴 수 있으므로 도달 사실을 증명할 수 있는 방법을 선택하시는 것이 안전합니다.

• 다. 명도소송에는 점유이전금지가처분을 함께 겁니다
  
  해지 통보를 받고도 세입자가 나가지 않고 월세도 내지 않으면 명도소송을 준비해야 합니다. 이때 함께 검토할 절차가 점유 상태를 그대로 묶어 두는 점유이전금지가처분입니다. 소송 도중 점유자가 다른 사람으로 바뀌면 판결을 받고도 집행에 어려움이 생길 수 있으므로, 민사집행법 제300조 제1항의 가처분으로 이를 막아 두는 것입니다.

• 라. 판결 뒤 문을 여는 것은 집행관입니다
  
  판결이 나오면 법원의 집행관 사무실에 인도 집행을 신청하고, 집행관과 함께 현장에 출석해 건물을 돌려받습니다. 내 건물이라도 세입자가 점유하고 있다면 임대인이 직접 문을 열 수 없으며, 민사집행법 제5조 제1항에 따라 잠근 문을 여는 조치는 집행관이 합니다. 집행관은 같은 법 제258조 제1항에 따라 세입자로부터 점유를 빼앗아 임대인에게 인도합니다.
   

4. 연체가 시작되면 해지 요건부터 확인하십시오

월세 연체는 기다린다고 해결되지 않습니다. 연체가 해지 요건에 이르면 도달이 증명되는 방법으로 해지 의사를 통보하고, 그래도 나가지 않으면 점유이전금지가처분과 명도소송을 함께 진행하는 것이 집행까지의 시간을 줄이는 방법입니다.

• Q: 상가 세입자가 두 달째 월세를 안 내면 바로 해지할 수 있습니까?
  
  상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가라면 2달분 연체만으로는 계약 해지 요건을 충족하지 못합니다. 같은 법 제10조의8에서 상가 임대차의 해지 기준을 3기의 차임액에 달하는 때로 정하고 있기 때문입니다.
   

법률사무소 글 하종원 대표변호사는 해지 통보부터 인도 집행까지의 절차를 순서대로 진행해야 한다고 조언합니다. 각 단계의 요건을 지켜야 뒤의 절차가 막히지 않습니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [일문일답] 월세 밀린 세입자를 내보내려면 차임 연체 해지와 점유이전금지가처분을 어떤 순서로 할까? 페이지를 참고하십시오.