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27.[사례분석] 부동산실명법 장기미등기 과징금: 반대급부 이행 완료일과 등기신청의 정당한 사유
[사례분석] 부동산실명법 장기미등기 과징금: 반대급부 이행 완료일과 등기신청의 정당한 사유
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<핵심 요약>
매매예약으로 밭을 사면서 대금을 대위변제로 치른 원고가 3년이 지나 소유권이전등기를 마치자, 처분청이 부동산실명법상 장기미등기자로 보아 과징금 3억 원대를 부과한 사건이다. 쟁점은 반대급부 이행이 사실상 완료된 날이 언제인지, 매도인과의 대금 다툼이 등기를 신청하지 못할 정당한 사유나 과징금 감경사유가 되는지였다. 제1심은 대위변제로 반대급부 이행이 완료되었고 정당한 사유도 없다고 보아 청구를 기각하였고, 항소심은 감경사유도 인정하기 어렵다고 보아 항소를 기각하였다.
자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.
- 매매예약완결권
- 등기신청권과 등기청구권
- 행정청의 재량권의 한계 및 재량하자의 유형
- 재량권의 일탈ㆍ남용이 아니라고 판단된 사례
- [사례분석] 명의신탁 과징금과 감경사유: 선행 확정판결의 사실인정과 조세포탈 목적 부존재 입증
1. 매매예약과 대위변제 뒤 늦어진 소유권이전등기
원고는 처남인 매도인과 수도권의 밭 1필지를 10억 원대에 매수하기로 예약하면서, 예약완결일을 약 1개월 뒤로 정하고 그날이 지나면 다른 의사표시 없이 예약이 완결되는 것으로 정했다. 원고는 약 1주일 뒤 소유권이전청구권 가등기를 마쳤고, 증거금 4억 원대 가운데 1억 원대는 이전에 송금한 돈으로 갈음하고 3억 원대는 가등기일에 송금하였다. 나머지 대금 7억 원대는 토지에 설정된 금융기관 근저당권의 피담보채무를 원고가 대위변제하는 것으로 지급에 갈음하기로 했다.
원고는 예약 약 1년 1개월 뒤 매도인의 대출금 원금과 이자를 모두 변제하고 근저당권을 말소시켰는데, 실제 원금은 예약에서 전제한 것과 달리 8억 원대였다. 원고는 그로부터 약 3년 3개월 뒤 매도인과 대금을 올린 10억 원대의 매매계약서를 새로 작성하였고, 약 6일 뒤 가등기를 말소하고 새 계약을 원인으로 소유권이전등기를 넘겨받았다.
피고 지방자치단체장은 원고가 부동산실명법 제10조의 장기미등기자에 해당한다고 보아 등기 약 4년 7개월 뒤 과징금 3억 원대를 부과하였다. 원고는 부과처분의 취소를 구하였으나 제1심은 청구를 기각하였고, 항소심은 제1심 이유를 인용하면서 감경사유 주장에 대한 판단을 더해 항소를 기각하였다.
2. 장기미등기 기산일과 정당한 사유, 감경사유의 다툼
- Q: 대금을 다 치르고도 3년 넘게 등기를 미루면 언제부터 과징금 대상이 될까?
부동산실명법 제10조 제1항은 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자를 장기미등기자로 보고, 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과한다고 정한다. 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀다. 다만 같은 항 단서는 제4조 제2항 본문 및 제12조 제1항에 따라 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정한다. 과징금 부과기준은 같은 조 제2항과 시행령 제4조의4가 정한다.
- 가. 대위변제 완료일이 반대급부 이행 완료일인지
원고는 매매예약 뒤 매도인과 대금 문제로 다툼이 생겨 장기간 반대급부 이행을 완료하지 못했으므로, 반대급부 이행 완료일부터 3년을 넘긴 경우에 해당하지 않는다고 주장하였다. 원고는 새 매매계약서를 작성함으로써 비로소 매매대금이 확정되었다고도 주장하였다. 반대급부 이행 완료일을 대위변제일로 볼지, 새 계약서 작성일로 볼지가 문제 되었다.
- 나. 매도인과의 대금 다툼이 등기를 신청하지 못할 정당한 사유인지
원고는 매도인이 실제로 금융기관에 부담하던 원리금이 예약에서 상정한 잔금보다 많아 6천만 원대를 더 부담하게 되었는데, 매도인이 그 돈까지 대금에 포함하자고 버텨 새 계약서를 쓸 때까지 등기를 마칠 수 없었다고 주장하였다. 따라서 과징금 부과의 예외인 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있다는 것이다. 이러한 사정이 법률상 또는 사실상의 장애에 해당하는지가 쟁점이 되었다.
- 다. 조세 포탈 목적이 없었다는 사정이 과징금 감경사유가 되는지
원고는 항소심에서 가족·친족 간 사정으로 등기를 독촉하거나 소를 제기하기 어려웠고, 보유기간 단축으로 양도소득세 관련 손해를 입었으며, 조세 체납이나 형사처벌 전력이 없다고 주장하였다. 따라서 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없어 시행령 제4조의4 단서의 감경사유가 있는데도 이를 고려하지 않은 처분은 재량권을 일탈·남용하였다는 주장이다. 시행령 제4조의4는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 정한다.
3. 기산일 확정과 감경사유 부정에 이른 판단
- 가. 대위변제로 반대급부 이행이 완료되었고 뒤의 대금 인상은 부과 사유를 없애지 못한다
법원은 매매예약이 합의한 날짜에 완결되어 원고가 반대급부를 이행하고 등기를 넘겨받을 권리를 갖게 되었고, 원고가 대위변제로 예약에서 정한 잔금 이상의 채무를 변제함으로써 약정한 반대급부 이행을 완료했다고 보았다. 그때부터 원고는 동시이행의 항변을 받지 않고 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있었는데도 3년이 지날 때까지 등기를 신청하지 않았다. 매매대금 확정 주장은 처분문서인 매매예약서 기재에 어긋나고, 3년이 지난 뒤 대금을 올리기로 합의했다고 하여 이미 발생한 과징금 부과 사유를 소멸시킬 수는 없다고 판단하였다.
- 나. Q: 매도인이 등기를 넘겨주지 않았다면 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 될까?
이 사건 법원은 정당한 사유로 보지 않았다. 법원은 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000도2168 판결을 참조하여, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유는 장기미등기자에게 책임 지울 수 없는 법률상 또는 사실상의 장애로 등기가 불가능한 경우를 말한다고 보았다. 매매예약 완결에 따른 원고의 권리가 명확한 이상 매도인이 반대급부를 받고도 등기를 넘겨주지 않았다면 소를 제기해 이행을 강제할 수 있었고, 원고의 소유권이전청구권은 가등기로 보전되어 있기도 하였다. 따라서 법원은 원고가 내세우는 사정은 등기를 신청하지 못할 정당한 사유라고 할 수 없다고 판단하였다.
- 다. 조세 포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 없었다는 증명이 부족해 감경사유가 없다
항소심은 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결에 따라 그 목적의 유무는 3년의 유예기간이 경과하는 시점을 기준으로 판단하고, 목적이 아니라는 점은 주장하는 자가 입증하여야 한다고 보았다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011두11662 판결에 따르면 미등기 기간의 재산세 등을 모두 부담했다는 등 특별한 사정이 없는 한 조세 포탈 목적이 없었다고 쉽게 단정할 수 없다. 항소심은 원고가 취득세 등을 미루고 재산세 등을 면하는 이익을 얻었고 양도소득세 손해는 사후적인 결과에 불과하며, 가족 간 사정은 법률상 보호받을 가치가 있다고 보기 어렵다고 보았다. 피고가 처분 당시 감경사유를 조사·검토하였고 농지취득에 관한 원고 주장에 의하더라도 법령상 제한 회피 시도가 없었다고 단정하기 어려워, 항소심은 감경사유가 있다고 보기 어렵다고 판단하였다.
※ 관련 법률 인사이트
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4. 관련 법규 및 판례
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 (장기미등기자에 대한 벌칙 등)
① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. <개정 2016. 1. 6 .>
④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다.
⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6 .> [전문개정 2010. 3. 31.]
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 제4조의 4 (장기미등기자에 대한 과징금 부과기준)
법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002. 4. 8.][제4조의2에서 이동 <2017. 1. 6.>] |
대법원 2002. 2. 26. 선고 2000도2168 판결
판시사항 [1] 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 제1항 단서 소정의 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'의 의미
[2] 부동산 매수인이 매매대금을 전부 지급하였음에도 그가 부담하기로 한 양도소득세 예상금액을 지급하지 아니한다는 이유로 매도인으로부터 소유권이전등기절차이행을 거절당한 경우, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 제1항 단서 소정의 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'에 해당하지 않는다고 한 사례
판결요지 [1] 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 제4항의 규정에 의한 형사처벌의 대상에서 제외되는 같은 법 제10조 제1항 단서 소정의 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'라 함은 장기미등기자에게 책임지울 수 없는 법률상 또는 사실상의 장애로 인하여 등기가 불가능한 경우를 말한다.
[2] 부동산 매수인이 매매대금을 전부 지급하였음에도 그가 부담하기로 한 양도소득세 예상금액을 지급하지 아니한다는 이유로 매도인으로부터 소유권이전등기절차이행을 거절당한 경우, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 제1항 단서 소정의 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'에 해당하지 않는다고 한 사례.
대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결
판시사항 [1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 제4조의2 단서에서 정한 등기권리자가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적을 가지고 있는지의 여부에 관한 판단시점 및 그 증명책임
[2] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에서 정한 3년의 유예기간이 경과한 시점을 기준으로 할 때 등기권리자가 그 이전부터 가지고 있던 조세포탈이나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 계속 유지되었다거나 그 후 새로이 그와 같은 목적을 가지고 소유권이전등기를 신청하지 아니한 것으로 볼 수 없다고 한 사례
[3] 과징금의 임의적 감경규정인 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 제4조의2 단서의 적용에 관한 행정청의 재량 범위
판결요지 [1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 등기권리자가 장기간 소유권이전등기를 신청하지 아니한 목적을 불문하고 같은 법 시행일부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하면 과징금을 부과하지 않도록 규정하고 있는 점에 비추어, 같은 법 시행일 이후 3년의 유예기간이 경과하도록 소유권이전등기를 신청하지 않고 있는 등기권리자가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적을 가지고 있는지의 여부는 3년의 유예기간이 경과하는 시점을 기준으로 판단하여야 할 것이고, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다.
[2] 등기권리자가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에서 정한 3년의 유예기간이 경과하기 전에 등기의무자들 및 그 상속인들을 상대로 소유권이전등기소송을 제기하여 승소판결을 받아 그 판결이 확정되었으나, 위 판결 선고 후에야 등기의무자의 공동상속인 중 1명이 제소 전에 사망한 사실을 알게 되어 다시 소송을 제기하는 과정에서 등기의무자들 전부를 상대로 승소판결을 선고받으려고 하였기 때문에 위 유예기간이 경과하도록 등기권리자 명의의 소유권이전등기를 신청하지 못한 경우, 위 유예기간이 경과한 시점을 기준으로 할 때 등기권리자가 그 이전부터 가지고 있던 조세포탈이나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 계속 유지되었다거나 그 후 새로이 그와 같은 목적을 가지고 소유권이전등기를 신청하지 아니한 것으로 볼 수 없다고 한 사례.
[3] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 제4조의2 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 임의적 감경규정임이 명백하므로, 감경사유가 존재하더라도 과징금 부과관청이 감경사유까지 고려하고도 과징금을 감경하지 않은 채 과징금 전액을 부과하는 처분을 한 경우에는 이를 위법하다고 단정할 수는 없으나, 행정행위를 함에 있어 이익형량을 전혀 하지 아니하거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성·객관성이 결여된 경우에는 그 행정행위는 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없다.
대법원 2012. 1. 26. 선고 2011두11662 판결
판시사항 [1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 [별표]에서 정한 의무위반 경과기간의 기산점
[2] 장기간 소유권이전등기를 신청하지 않고 있는 등기권리자에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었는지 판단하는 기준 시기 및 그러한 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점에 관한 증명책임의 소재
판결이유 발췌 등기권리자가 소유권이전등기를 신청할 수 있음에도 장기간 이를 이행하지 아니하는 경우 등기권리자는 그 기간 동안 당해 부동산의 취득에 관련된 취득세·등록세를 미룰 수 있을 뿐만 아니라, 소유권변동의 신고 여부 또는 과세대장의 기재 여하에 따라서는 미등기기간 동안 당해 부동산의 보유와 관련한 세금(재산세 등)의 납부를 면하게 될 여지도 있는 점을 고려하면, 미등기 기간 동안에 당해 부동산에 관하여 부과된 재산세 등을 실제로 등기권리자가 모두 납부 또는 부담하였다거나, 소유권이전등기를 회피함으로써 등기권리자에게 부과되는 세금의 합계액이 등기를 경료하였을 경우에 부과되는 세액과 별다른 차이가 없다는 등의 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한, 등기권리자에게 조세를 포탈할 목적이 없었다고 쉽게 단정할 수는 없다고 보아야 한다. |
