법무법인 원

1. 법무법인 원 서순성 변호사, 조희수 변호사가 대리한 장기미등기 과징금 소송의 결과

처남에게서 밭을 사기로 예약하고 대금을 대위변제로 치른 매수인이 그로부터 3년이 지나 소유권이전등기를 마쳤다가 과징금 3억 원대를 부과받자, 처분의 취소를 구한 사건이 있었습니다. 매수인은 매도인과의 대금 다툼 때문에 등기를 할 수 없었고 조세를 피할 목적도 없었다고 주장하였습니다. 제1심과 항소심에서 피고 처분청의 소송대리를 맡았습니다.

제1심 법원은 원고의 청구를 기각하였고, 항소심은 제1심 이유를 인용하면서 감경사유와 재량권 일탈·남용 주장에 대한 판단을 더해 원고의 항소를 기각하였습니다. 항소심은 제1심판결이 정당하다고 보았고, 소송비용과 항소비용은 원고가 부담하도록 하였습니다. 과징금 3억 원대 부과처분이 두 심급에 걸쳐 그대로 유지된 것입니다.

2. 대금은 대위변제로 치렀지만 등기는 3년 넘게 미뤄진 경위

원고는 매도인 소유의 수도권 밭을 10억 원대에 사기로 예약하면서, 증거금 4억 원대를 대금에서 빼고 나머지 대금은 매도인의 금융기관 대출금을 대신 갚는 방식으로 지급하기로 했습니다. 증거금은 이전에 보낸 1억 원대로 일부를 갈음하고, 나머지 3억 원대는 가등기를 마친 날 송금해 모두 치렀습니다. 약 1년 1개월 뒤 원고는 실제로는 8억 원대였던 대출 원금과 이자를 모두 갚고 근저당권을 말소시켰습니다.

그러나 원고가 소유권이전등기를 넘겨받은 것은 그로부터 약 3년 3개월이 지나 대금을 올린 새 매매계약서를 작성한 뒤였습니다. 원고는 예약에서 상정한 잔금보다 6천만 원대를 더 부담하게 되었는데 매도인이 그 돈까지 대금에 넣자고 버텼다고 주장하였고, 처분청은 원고를 장기미등기자로 보아 과징금을 부과하였습니다.

3. 법무법인 원 서순성 변호사, 조희수 변호사가 대리한 사건에서 법원이 본 세 쟁점

• 가. 기산일은 새 계약서 작성일이 아니라 대위변제 완료일이었습니다
  
  법원은 매매예약이 정한 날짜에 완결되었고, 원고가 대위변제로 예약에서 정한 잔금 이상을 변제함으로써 약정한 반대급부 이행을 완료했다고 보았습니다. 부동산실명법 제10조 제1항 제1호는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년을 기준으로 삼는데, 법원은 그 뒤 대금을 올리기로 합의했다고 하여 이미 발생한 과징금 부과 사유를 소멸시킬 수는 없다고 판단하였습니다.

• 나. Q: 매도인이 등기를 넘겨주지 않으면 늦은 등기에 정당한 사유가 인정됩니까?
  
  이 사건에서는 인정되지 않았습니다. 법원은 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000도2168 판결을 참조해 정당한 사유를 장기미등기자에게 책임 지울 수 없는 법률상 또는 사실상의 장애로 등기가 불가능한 경우로 보았습니다. 원고의 권리가 명확하고 가등기로 보전되어 있었으므로, 매도인이 등기를 넘겨주지 않으면 소를 제기해 이행을 강제할 수 있었다는 것이 법원의 판단이었습니다.

• 다. 조세 포탈 목적이 없었다는 점은 원고가 증명하지 못했습니다
  
  항소심은 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결대로 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아니라는 점은 주장하는 자가 입증하여야 한다고 보았습니다. 항소심은 원고가 등기를 미루는 동안 취득세 등을 미루고 재산세 등을 면하는 이익을 얻었고, 양도소득세 손해는 사후적인 결과에 불과하며, 가족 간 사정도 법률상 보호받을 가치가 있다고 보기 어렵다고 판단하였습니다. 결국 부동산실명법 시행령 제4조의4 단서의 감경사유가 있다고 보기 어렵다는 결론이었습니다.
   

4. 장기미등기 과징금 처분을 다투는 사건에서 살필 점

이 사건에서 결론을 가른 것은 반대급부 이행이 사실상 완료된 날이 언제인지였습니다. 대금을 다른 방식으로 치르더라도 약정한 반대급부를 모두 이행하면 그때부터 3년이 흐르고, 그 뒤 당사자끼리 대금을 다시 조정해도 이미 생긴 과징금 부과 사유는 사라지지 않는다고 판단되었습니다.

또한 매도인과의 대금 다툼은 소를 제기해 등기를 강제할 수 있었던 이상 정당한 사유로 받아들여지지 않았고, 가족 간 사정이나 양도소득세 손해도 감경사유로 인정되지 않았습니다. 이 판결은 항소심 판단이고 상고 여부와 확정 여부는 판결에 드러나지 않습니다. 법무법인 원 서순성 변호사, 조희수 변호사가 이 사건 피고 처분청을 대리하였고, 제1심은 서순성 변호사가, 항소심은 조희수 변호사가 수행하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 서순성 변호사

• 조희수 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 부동산실명법 장기미등기 과징금: 반대급부 이행 완료일과 등기신청의 정당한 사유 페이지를 참고하십시오.