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- 257. 부동산 매매 계약금의 법적 성질: 해약금 해제의 시한과 위약금 특약, 손해배상액 예정의 감액
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257.부동산 매매 계약금의 법적 성질: 해약금 해제의 시한과 위약금 특약, 손해배상액 예정의 감액
부동산 매매 계약금의 법적 성질: 해약금 해제의 시한과 위약금 특약, 손해배상액 예정의 감액
<핵심 요약>
부동산 매매에서 주고받은 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정되어, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다. 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없으면 계약이 일방의 귀책사유로 해제되더라도 상대방은 실제 손해만 배상받을 수 있다. 계약금 몰취·배액상환 특약은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정이어서 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있지만, 매매대금의 10% 상당을 예정액으로 정하는 것은 일반적인 거래관행으로 본 판례가 있다.
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1. 부동산 계약금을 둘러싼 해제와 배상의 문제
부동산 매매계약에서 계약금은 매매대금의 일부로 지급되지만, 계약이 성립하였음을 보여 주는 동시에 계약을 해제할 수 있는 권리와도 연결된다. 이 때문에 상대방이 일방적으로 계약을 해제하려 하거나 스스로 계약에서 벗어나려 할 때, 계약금을 돌려받을 수 있는지와 얼마를 배상해야 하는지가 다툼이 된다.
이때 계약금과 해약금, 위약금을 같은 개념으로 혼동하면 법적 판단을 그르치기 쉽다. 계약금을 지급한 사실만으로 그 배액을 손해배상으로 청구할 수 있다고 여기거나, 계약을 위반하면 계약금 전액을 상실할 수밖에 없다고 단정하는 식이다. 그러나 이 3가지 개념은 근거 조문과 법적 효과가 서로 다르므로 계약서의 문언과 이행 경과를 구분하여 살펴야 한다.
2. 계약금·해약금·위약금을 규율하는 법리
- 가. 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정된다
민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 해제권을 인정한다. 이에 따라 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 또한 같은 조 제2항은 이러한 해약금 해제에 계약의 해지 또는 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다는 제551조를 적용하지 않는다고 규정한다.
- 나. 해약금 해제는 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있다
대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결은 이행에 착수한다는 것을 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우라고 보았다. 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다. 아울러 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다고 판단하였다.
- 다. 계약금이 위약금이 되려면 특약이 있어야 한다
대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결은 계약금이 해약금의 성질을 가지므로, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 일방의 귀책사유로 해제되었더라도 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라고 보았다. 따라서 이 경우 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있다. 채무불이행으로 인한 손해배상은 민법 제390조가 규정하며, 별도로 위약금 약정을 둔 때에는 그 약정이 같은 법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정된다.
- 라. 손해배상의 예정액은 부당히 과다하면 감액된다
민법 제398조 제1항은 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정한다. 이러한 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 않는다(같은 조 제3항). 그러므로 계약금 몰취 약정이 손해배상액의 예정에 해당한다면 위 감액 규정이 적용된다.
3. 계약금 분쟁에서 결론을 가르는 판단 기준
- 가. 매도인의 배액 상환 해제는 이행의 제공으로 족하다
대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하다고 보았다. 상대방이 이를 수령하지 않는다고 하여 공탁하여야 유효한 것은 아니라고 판단하였다. 매수인은 계약금을 포기한다는 의사표시로 해제할 수 있으나, 어느 쪽이든 계약서에 해약금 해제를 달리 정한 약정이 있으면 그 약정을 먼저 확인해야 한다.
- 나. Q: 매도인이 계약금의 배액을 주고 해제하겠다고 하면 매수인은 거부할 수 있는가?
매수인이 이미 이행에 착수하였다면 매도인의 해제를 거부할 수 있다. 민법 제565조 제1항에 따른 해약금 해제는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지만 허용되기 때문이다. 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결은 매수인이 매도인의 동의 아래 계약금과 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우 이행에 착수하였다고 보았다. 같은 판결은 이행기가 정해져 있더라도 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 착수할 수 있다고 보았으므로, 중도금을 미리 지급한 사정도 이행 착수 여부를 판단하는 근거가 될 수 있다.
- 다. Q: 배액배상 특약이 없으면 계약금의 배액을 손해배상으로 청구할 수 없는가?
청구할 수 없으며, 실제로 입은 손해를 증명하여 배상받아야 한다. 민법 제565조는 계약금을 해약금으로 추정하여 수령자가 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있게 할 뿐, 상대방이 그 배액을 손해배상으로 청구할 근거가 되지는 않기 때문이다. 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 역시 위약금 특약이 없는 이상 상대방은 실제 손해만을 배상받을 수 있다고 보았다. 반대로 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결은 매수인이 위약하면 계약금을 무효로 하고 매도인이 위약하면 그 배액을 상환하기로 한 약정이 있는 경우에는, 계약금이 손해배상액의 예정과 해약금의 성질을 함께 가진다고 판단하였다.
- 라. 계약금 몰취 약정의 감액은 예정액의 비율과 예상 손해를 함께 본다
대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결은 '부당히 과다한 경우'를 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적과 내용, 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 판단한다고 보았다. 즉 그 예정액의 지급이 경제적 약자인 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 의미한다. 나아가 같은 판결은 개인 간 부동산 매매에서 매매대금의 10% 상당을 계약금으로 하여 손해배상 예정액으로 정하는 것은 일반적인 거래관행이라고 보았다. 그 사건에서 매도인의 손해가 예정액을 훨씬 웃도는 것으로 인정되는데도 원심이 예정액을 감액하였다며 원심판결을 파기하였다.
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4. 관련 법규 및 판례
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
⑤ 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. |
대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결
판시사항 [1] 민법 제565조 소정의 ‘이행에 착수할 때’까지의 의미 및 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정 적극)
[2] 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례
판결요지 [1] 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다.
[2] 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례.
대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결
판시사항 가. 매매계약금에 대하여 매수인이 위약하였을 때에는 이를 무효로 하고 매도인이 위약하였을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있는 경우 그 계약금의 성질
나. 계약금의 배액을 상환하고 하는 계약해제시 상대방이 이를 수령하지 아니하는 경우 이를 공탁하여야 유효한지 여부(소극)
판결요지 가. 매매당사자 사이에 수수된 계약금에 대하여 매수인이 위약하였을 때에는 이를 무효로 하고 매도인이 위약하였을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 계약금은 민법 제398조 제1항 소정의 손해배상액의 예정의 성질을 가질 뿐 아니라 민법 제565조 소정의 해약금의 성질도 가진 것으로 볼 것이다.
나. 매매당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다.
대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결
판시사항 [1] 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부(소극)
[2] 쌍무계약이 무효로 된 경우, 양 당사자의 취득물 반환의무가 동시이행 관계에 있는지 여부(적극)
[3] [2]항의 경우, 일방이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 동시이행 관계에 있지 아니한 다른 채권을 주장하면서 목적물 반환을 거부하는 것이 불법행위인지 여부(적극)
판결요지 [1] 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.
[2] 쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환하여야 할 경우, 어느 일방의 당사자에게만 먼저 그 반환의무의 이행이 강제된다면 공평과 신의칙에 위배되는 결과가 되므로 각 당사자의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하다.
[3] [2]항의 경우, 목적물 반환에 대한 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 불구하고 동시이행의 관계에 있지 아니한 채권이나 또한 상대방에 대하여 가지고 있지 아니한 채권을 주장하면서 그 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.
대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결
판시사항 [2] 민법 제398조 제2항에 정한 ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우’의 의미 및 손해배상의 예정액이 부당히 과다한지 여부를 판단함에 있어 실제 손해액을 심리·확정할 필요가 있는지 여부(소극)
[3] 매수인의 채무불이행으로 매도인에게 손해배상의 예정액을 상회하는 손해가 인정됨에도 불구하고 손해배상의 예정액이 부당히 과다하다고 단정하여 이를 감액한 원심판결을 파기한 사례
판결이유 발췌 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있으며, 여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 이 경우에 실제 발생할 것으로 예상되는 손해액의 크기를 참작하여 손해배상액의 예정액이 부당하게 과다한지 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단함에 있어서는 실제의 손해액을 구체적으로 심리·확정할 필요는 없으나, 기록상 실제의 손해액 또는 예상 손해액을 알 수 있는 경우에는 이를 그 예정액과 대비하여 볼 필요는 있다고 할 것이다(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결, 대법원 2002. 12. 24. 선고 2000다54536 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2004다3543 판결 등 참조).
(중략)
우선, 이 사건 계약금 145,000,000원은 매매대금 1,450,174,060원의 10%에 근접하는 금액으로서, 이와 같이 개인 간의 부동산 매매에서 계약금액의 10% 상당을 손해배상 예정액으로 정하는 것은 일반적인 거래관행이라 할 수 있다.
(중략)
그렇다면 피고들은 원고의 잔금지급의무 불이행으로 인하여 전매이익 80,000,000원을 상실하고, 대한주택공사에게 위약금 135,000,000원을 몰취당하는 등 적어도 합계 215,000,000원 상당의 손해를 입었다고 볼 수 있고, 이는 이 사건 계약금 145,000,000원을 훨씬 상회하는 액수이다. |
