김병영 변호사

1. 계약금을 건 뒤 상대방이 계약을 깨겠다고 할 때

부동산 계약금을 걸었는데 상대방이 일방적으로 계약을 해제하겠다고 하면, 가장 먼저 계약금을 돌려받을 수 있는지가 궁금해집니다. 반대로 사정이 바뀌어 계약에서 벗어나고 싶은 쪽은 계약금을 얼마나 잃게 되는지부터 걱정하게 됩니다.

계약금은 매매대금의 일부이면서 계약을 해제할 수 있는 권리나 계약 위반에 따른 손해배상과도 연결되는 돈입니다. 따라서 같은 계약금이라도 계약서에 어떤 약정이 있는지, 그리고 계약이 어느 단계까지 이행되었는지에 따라 돌려받거나 배상할 금액이 달라집니다.

2. 계약금을 곧 위약금으로 여기는 생각과 그 결과

계약금을 곧 위약금으로 생각하는 경우가 있습니다. 상대방이 계약을 어기면 당연히 계약금의 2배를 받을 수 있고, 반대로 자신이 계약을 어기면 계약금 전액을 잃는다고 여기는 것입니다.

그러나 민법 제565조가 정한 배액 상환은 계약금을 받은 쪽이 스스로 계약을 해제하는 방법일 뿐, 상대방이 계약금의 배액을 손해배상으로 청구할 근거가 되지는 않습니다. 따라서 계약서에 위약금 특약이 없다면 계약을 어긴 상대방에게도 실제로 입은 손해를 증명하여 배상받아야 하는데, 그 손해를 증명하기란 쉽지 않을 수 있습니다.

반대로 중도금을 마련하지 못한 매수인이 계약금 전부를 포기해야 한다고 보고 다투지 않는 경우도 있습니다. 계약금 몰취 특약이 손해배상액의 예정에 해당한다면, 그 금액이 부당히 과다할 때 법원이 감액할 수 있다는 점을 놓치는 것입니다.

3. 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사가 설명하는 계약금 분쟁의 판단 순서

• 가. 해약금으로 계약을 해제할 수 있는지부터 확인합니다
  
  민법 제565조 제1항에 따라 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되므로, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결은 매도인이 배액을 상환하고 해제할 때에는 해제 의사표시와 함께 배액의 이행을 제공하면 충분하고, 상대방이 수령하지 않는다고 하여 공탁까지 해야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 이러한 해약금 해제에는 계약금 포기나 배액 상환 외에 별도의 손해배상 의무가 따르지 않습니다(민법 제565조 제2항).

• 나. 상대방이 이행에 착수했는지 따집니다
  
  해약금에 의한 해제는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지만 할 수 있습니다. 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결은 이행의 착수를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 이행행위의 일부를 하거나 필요한 전제행위를 하는 것으로 보고, 단순한 이행의 준비만으로는 부족하다고 판단하였습니다. 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있으므로, 중도금 지급 여부와 시점을 먼저 확인해야 합니다.

• 다. Q: 계약서에 배액배상 특약이 없어도 계약금의 두 배를 청구할 수 있습니까?
  
  별도의 특약이 없다면 계약금의 배액을 손해배상으로 청구하기는 어렵습니다. 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결은 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상, 상대방의 귀책사유로 계약이 해제되었더라도 실제 손해만을 배상받을 수 있다고 보았습니다. 따라서 이 경우에는 민법 제390조에 따라 손해배상을 청구하되, 실제로 입은 손해를 증명해야 합니다.

• 라. 계약금 몰취 특약이 있으면 감액 사유를 검토합니다
  
  계약금 몰취·배액상환 특약은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정에 해당하므로, 민법 제398조 제2항에 따라 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결은 예정액의 비율과 예상 손해액의 크기, 거래관행 등 모든 사정을 참작해 과다 여부를 판단하되, 매매대금의 10% 상당을 예정액으로 정하는 것은 일반적인 거래관행이라고 보았습니다. 그러므로 감액을 주장하려면 약정한 계약금 비율이 거래관행보다 높은지, 실제 예상 손해와 얼마나 차이가 나는지를 함께 살펴야 합니다.
   

4. 계약금을 포기하기 전에 다시 읽어야 할 계약서

결국 계약금 분쟁의 결론은 계약서에 위약금 특약이 있는지, 그리고 계약이 어느 단계까지 이행되었는지에 따라 달라집니다. 따라서 계약을 체결할 때에는 계약금의 법적 성격과 계약 위반 시의 처리 방법을 특약으로 명확히 기재해 두고, 이미 해제를 고민하는 단계라면 상대방이 이행에 착수하였는지부터 확인해야 합니다.

중도금이나 잔금을 마련하지 못해 계약이 해제되는 경우에도 계약금을 포기하기 전에 매매계약서의 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 부동산 매매계약과 계약금 분쟁을 다뤄 온 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사와 함께 계약서의 특약과 이행 경과를 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 부동산 매매 계약금의 법적 성질: 해약금 해제의 시한과 위약금 특약, 손해배상액 예정의 감액 페이지를 참고하십시오.