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[사례분석] 토지 매수 후 매도 수익 분배 동업계약의 성립 여부: 금전거래내역과 정산금 청구

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<핵심 요약>

토지를 매수한 뒤 되팔아 생긴 수익을 절반씩 나누기로 구두 동업계약을 맺었다고 주장한 원고가 부부인 피고들을 상대로 정산금을 청구한 사건이다. 쟁점은 원고 주장의 동업계약이 성립하였는지와, 동업계약이 인정되지 않을 때 동업계약을 전제로 한 정산금 청구가 이유 있는지였다. 제1심은 당사자 사이의 금전거래내역이 통상의 동업관계의 그것이라고 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구를 기각하였다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• 조합의 의의, 성질, 구별개념, 성립요건
• 조합의 출자와 손익분배
• [사례분석] 동업계약 합의해지와 분할 반환 약정: 익명조합 성질과 이사회 결의 없는 대표행위
   

1. 토지 매수 자금과 매각 뒤 송금을 둘러싼 분쟁의 경위

수도권에 있는 지목 전(田)인 약 990㎡ 토지에 관하여 종전 소유자로부터 피고 2 앞으로 매매가액 9천만 원대의 소유권이전등기가 마쳐졌다. 약 2주 뒤 피고 2를 채무자로 하는 채권최고액 7천만 원대의 근저당권설정등기가 마쳐졌고, 피고들은 같은 시점에 이 토지를 담보로 7천만 원대를 대출받아 그중 4천만 원대를 원고에게 송금하였다.

피고들은 원고로부터 1억 원대를 직접 또는 간접으로 받았다. 피고 2 명의의 등기로부터 약 5년 4개월 뒤 토지는 매매가액 3억 원대로 제3자 매수인에게 이전되었고, 같은 시점에 근저당권설정등기가 말소되었다. 피고들은 그 다음 날 원고에게 5천만 원대를, 약 5개월 뒤 3천만 원대를 송금하였고, 앞선 송금과 합한 세 차례 송금액은 1억 원대였다.

원고는 피고 1의 제안에 따라 토지를 매수한 후 다시 매도하여 생긴 수익을 각 1/2씩 나누기로 구두로 동업계약을 체결하였다고 주장하며, 피고 1과 그 배우자인 피고 2를 상대로 정산금 7천만 원대와 지연손해금의 지급을 구하였다. 피고들은 원고와 동업계약을 체결한 사실이 없고, 원고로부터 돈을 차용한 사실은 있으나 모두 변제하였다고 주장하였다.

2. 구두 동업계약의 성립과 정산 전제를 둘러싼 쟁점

• 가. 토지를 사고팔아 수익을 나누기로 한 동업계약이 성립하였는지
  
  민법 제703조 제1항은 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 정하고, 제2항은 그 출자를 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다고 정한다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다5140 판결은 특정한 사업을 공동경영하는 약정에 한하여 조합계약이라 할 수 있고, 공동의 목적 달성이라는 정도만으로는 조합의 성립요건을 갖추었다고 할 수 없다고 보았다. 원고는 자신이 부동산 매수에 드는 각종 자금을 대고, 피고 1이 토지의 가치를 높이기 위한 각종 인허가 및 행정업무를 담당하며, 피고 2는 피고 1의 배우자로서 토지 명의자가 되었다고 주장하였다.

• 나. Q: 동업자라고 주장하는 사람들 사이에 오간 돈은 동업을 뒷받침할까?
  
  돈이 오갔다는 사실만으로 그 성격이 정해지지는 않으며, 그 거래내역이 동업관계에 맞는 모습인지가 따로 살펴진다. 이 사건에서 다툼이 없는 거래는 피고들이 원고로부터 받은 1억 원대, 피고들이 토지 담보 대출금에서 원고에게 보낸 4천만 원대, 토지 매각 뒤 두 차례에 걸친 송금이었다. 원고는 토지 매수대금과 각종 인허가비용을 피고들이 지정하는 계좌로 송금하였다고 주장한 반면, 피고들은 원고로부터 돈을 차용하였다가 변제한 것이라고 주장하였다.

• 다. 동업계약이 인정되지 않을 때 정산금 청구가 유지될 수 있는지
  
  원고는 매매대금 3억 원대에서 양쪽이 지출한 1억 원대를 뺀 금액의 절반을 정산금으로 보고, 이미 받은 송금과 자신이 지출한 비용의 차액을 반영하여 청구금액을 계산하였다. 이 계산은 매도 수익을 절반씩 나누기로 한 동업계약을 전제로 한다. 따라서 동업계약이 인정되지 않으면 동업계약의 성립을 전제로 한 정산금 청구가 이유 있는지가 문제 된다.
   

3. 금전거래내역에 비추어 본 동업계약 불성립 판단

• 가. 원고가 제출한 증거들만으로는 동업계약의 성립을 인정할 수 없다는 판단
  
  법원은 원고 주장의 동업계약에 관하여 별도의 법리를 설시하지 않고, 증거에 의한 사실인정으로 판단하였다. 법원은 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 원고 주장의 동업계약이 성립했다고 인정할 수 없다고 보았다. 판결은 원고가 제출한 증거의 종류나 증거마다 부족하다고 본 이유를 개별적으로 적지 않았다.

• 나. Q: 다툼 없는 송금 내역은 동업관계를 뒷받침하였을까?
  
  뒷받침하지 못하였다. 법원은 피고들이 원고로부터 1억 원대를 받은 사실과 토지를 담보로 대출받은 7천만 원대 중 4천만 원대를 원고에게 송금한 사실을 다툼 없는 사실로 보았고, 매각 뒤 두 차례의 송금도 같이 보았다. 그리고 이러한 원고와 피고들 사이의 금전거래내역이 통상의 동업관계의 그것이라고 볼 수 없는 점 등에 비추어 동업계약의 성립을 인정하지 않았다. 판결은 그 밖의 구체적 사정을 「점 등」으로만 적었고, 피고들이 주장한 차용과 변제에 관하여는 따로 판단하지 않았다.

• 다. 동업계약을 전제로 한 정산금 청구가 이유 없다는 판단
  
  법원은 동업계약의 성립이 인정되지 않는 이상 이와 다른 전제의 원고 주장은 이유 없다고 보았다. 나아가 원고 주장 자체로도 원고가 피고들로부터 청구 금액을 지급받아야 하는지 알 수 없다고 덧붙였다. 결국 법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하게 하였다.
   

※ 관련 법률 인사이트

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• [성공 사례] 땅 사서 되판 수익 반씩 동업 주장 청구 기각 - 통상의 동업과 달랐던 송금 내역
   

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