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- 73. [사례분석] 오피스텔 분양 전매 차익 설명과 기망행위: 계약금 부당이득반환 청구의 전제 부정
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73.[사례분석] 오피스텔 분양 전매 차익 설명과 기망행위: 계약금 부당이득반환 청구의 전제 부정
[사례분석] 오피스텔 분양 전매 차익 설명과 기망행위: 계약금 부당이득반환 청구의 전제 부정
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<핵심 요약>
오피스텔 세 실을 분양받은 원고가 분양대행자와 지인에게 속았다며 분양계약을 취소하고 분양 회사들에게 계약금의 부당이득반환을 구한 사건이다. 원고는 준공 전 전매가 가능하고 시세 차익을 얻을 수 있다는 설명이 기망행위였다고 주장하였으나, 법원은 제출된 증거만으로는 기망행위를 인정하기 부족하다고 보았다. 기망행위를 전제로 한 분양계약 취소와 부당이득반환·손해배상 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 모두 기각되었다.
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- 사기에 의한 의사표시의 요건
- 사기, 강박에 의한 의사표시의 효과
- 부당이득의 요건
1. 오피스텔 세 실의 분양계약과 전매 설명을 둘러싼 경위
원고는 피고 1과 지방에 신축될 오피스텔 1실에 관하여 총 공급금액 2억 원대의 분양계약을 맺고, 계약 당일과 2일 뒤에 나누어 계약금 합계 2천만 원대를 지급하였다. 약 5일 뒤 원고는 피고 1과 같은 오피스텔의 다른 1실에 관하여도 총 공급금액 2억 원대의 분양계약을 맺고 계약금 2천만 원대를 지급하였다. 첫 계약 약 1년 7개월 뒤에는 피고 2, 피고 3과 지방에 신축될 다른 오피스텔 1실에 관하여 총 공급금액 1억 원대의 분양계약을 맺고 계약금 1천만 원대를 지급하였다.
피고 5는 각 오피스텔의 분양대행업무를 수행하던 사람이고, 피고 4는 원고의 지인으로서 피고 5를 원고에게 소개한 사람이다. 원고는 두 사람이 오피스텔을 분양받아 두면 준공 전에도 전매가 가능하고 전매하면 1억 원대 이상의 시세 차익을 얻을 수 있으며, 원하면 2개월에서 3개월 내에 전매해 주겠다고 설명하고 약속하였다고 주장하였다. 그러나 오피스텔이 조정대상지역에 있어 전매가 허용되지 않았다는 것이 원고의 주장이다.
원고는 기망행위에 속아 분양계약을 맺고 계약금을 지급하였다며 소장 부본의 송달로 각 분양계약을 취소한다고 하였다. 원고는 피고 5와 피고 4에게는 공동한 손해배상을, 피고 1에게는 4천만 원대, 피고 2와 피고 3에게는 연대하여 1천만 원대의 부당이득반환을 구하였다.
2. 기망행위와 계약 취소, 부당이득반환을 둘러싼 쟁점
- 가. 분양대행자와 소개인의 전매 가능·시세 차익 설명이 기망행위인지
원고는 피고 5와 피고 4의 설명과 약속이 기망행위이고, 두 사람이 공동하여 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하였다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 제760조 제1항은 수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정한다. 두 사람이 원고를 기망해 공급계약을 체결하게 하였는지가 모든 청구의 출발점이었다.
- 나. Q: 분양대행자 등 제3자의 기망을 이유로 분양 회사와의 계약을 취소할 수 있는가?
원고는 분양 회사인 피고 1, 피고 2, 피고 3과 맺은 각 분양계약을 소장 부본의 송달로 취소한다고 하였다. 민법 제110조 제1항은 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정한다. 같은 조 제2항은 상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다고 정하고, 제3항은 그 취소를 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정한다.
- 다. 계약 취소를 전제로 분양 회사들이 계약금을 부당이득으로 반환하여야 하는지
원고는 각 분양계약의 취소에 따라 피고 1, 피고 2, 피고 3이 부당이득으로 지급받은 금원을 반환할 의무가 있다고 주장하였다. 민법 제741조는 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정한다. 이 청구는 분양계약이 기망을 이유로 취소되었다는 원고 주장을 전제로 한 것이었다.
3. 기망행위를 인정하지 않고 청구를 모두 기각한 판단
- 가. 제출된 증거만으로는 기망행위를 인정하기 부족하였다
법원은 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 5와 피고 4가 원고를 기망하여 원고가 각 오피스텔에 관한 공급계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 보았다. 법원은 이러한 원고 주장의 사실이 원고가 작성·제출한 것으로 적힌 각 공급계약상담확인서의 내용과도 배치된다고 하였다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601 판결은 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하면 기망행위에 해당한다고 보았다. 다만 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하였다.
- 나. Q: 기망행위가 증명되지 않으면 분양계약 취소 주장은 어떻게 되는가?
이 사건에서는 받아들여지지 않았다. 법원은 기망행위가 인정되지 않는 이상 이와 다른 전제에 선 원고의 피고들에 대한 주장은 더 나아가 살펴볼 필요가 없다고 보았다.
- 다. 부당이득반환과 손해배상 청구가 모두 기각되었다
법원은 원고의 피고 1, 피고 2, 피고 3에 대한 부당이득반환 주장과 피고 5, 피고 4에 대한 손해배상 주장이 모두 이유 없다고 판단하였다. 주문은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용을 원고가 부담하게 하였다.
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4. 관련 법규 및 판례
① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
② 상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
③ 전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
① 수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다.
② 공동 아닌 수인의 행위중 어느 자의 행위가 그 손해를 가한 것인지를 알 수 없는 때에도 전항과 같다.
③ 교사자나 방조자는 공동행위자로 본다. |
대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601 판결
판시사항 [1] 분양광고의 내용이 계약의 내용으로 되지 않았다고 본 사례
[2] 상가를 분양하면서 그 운영방법 및 수익보장에 대하여 다소의 과장·허위 광고가 수반되었다 하더라도 기망행위에 해당하지 않는다고 본 사례
판결요지 [1] 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명하였더라도, 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과, 그 후의 위 상가 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양 회사는 위 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담하지 않는다고 한 사례.
[2] 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것이므로, 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다고 한 사례. |
