261.

[사례분석] 지상건물 등기 없는 토지임차권의 대항력: 건물 철거 청구와 지상물매수청구의 상대방

• 공유하기
• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

<핵심 요약>

선대로부터 50년간 미등기 주택을 소유해 온 사람을 상대로 그 대지를 전소유자로부터 매수한 사람이 건물 철거와 대지인도, 무단점유에 따른 부당이득반환을 청구한 사건이다. 피고는 전소유자 및 그 이전 소유자와 대지 임대차계약을 맺고 매년 차임을 지급해 왔다고 다투었으나, 원고는 그 임대차가 증명되지 않았고 설령 있었더라도 건물이 미등기여서 민법 제622조 제1항의 대항력이 생기지 않는다고 반박하였다. 법원은 철거와 대지인도 청구를 받아들이고 부당이득반환청구도 대부분 인정하였으며, 피고가 반소로 행사한 지상물매수청구를 기각하였다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• 임차권 대항력의 취득 요건 (민법, 주택임대차법, 상가임대차법)
• 토지임차인의 지상물매수청구권
• 부당이득의 요건
   

1. 50년 된 미등기 주택과 대지 매매의 경위

피고는 소외 A 소유의 대지 위에 선대로부터 50년 동안 미등기 주택을 소유해 왔다. 주택은 오래 서 있었으나 소유권보존등기가 되어 있지 않은 상태였다. 원고는 그 대지를 소외 A로부터 매수하여 소유권을 취득하였고, 피고에게 미등기 주택을 철거하고 대지를 인도해 달라고 요청하였다.

피고는 거액의 합의금을 요구하며 원고의 요청을 거부하였다. 대지의 소유자가 바뀌었다는 사정만으로는 집을 비울 수 없다는 취지였다. 이에 원고는 피고를 상대로 미등기 주택의 철거와 대지인도, 대지 무단점유에 따른 부당이득반환을 청구하는 소를 제기하였다.

소송이 시작되자 피고는 대지의 전소유자 A 및 그 이전 소유자와 대지에 관한 임대차계약을 체결하고 매년 차임을 지급해 왔다고 주장하였다. 아울러 주택임대차보호법상 미등기 주택이라 하더라도 함부로 철거를 구할 수 없다는 취지로 다투었다.

2. 임대차의 존재와 승계를 둘러싼 다툼

• Q: 대지 위에 지은 지 오래된 집이 있으면 그 사실만으로 철거를 막을 수 있는가?
  
  오래 소유해 왔다는 사정만으로 철거를 막을 수는 없다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 다만 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정한다. 민법 제214조는 소유권을 방해하는 자에 대한 방해제거청구권을 따로 정한다. 따라서 다툼은 대지를 점유할 권리가 무엇이고 그 권리를 새 소유자에게 주장할 수 있는지로 옮겨 간다.

• 가. 대지에 관한 임대차계약이 실제로 있었는지가 먼저다
  
  점유할 권리로 임대차를 드는 이상 그 임대차가 있었다는 점이 증명되어야 한다. 이 사건에서 원고는 전소유자 A와 피고 사이에 대지에 관한 임대차계약이 존재한다는 증거가 없다고 반박하였고, 피고는 매년 차임을 지급해 왔다는 사정을 들었다.

• 나. 임대차가 있었더라도 임대인의 지위가 매수인에게 넘어가는지는 별개다
  
  토지를 매수한 사람은 소유권을 취득할 뿐이고, 종전 소유자가 맺은 임대차의 임대인 지위까지 당연히 이어받는 것은 아니다. 민법 제621조 제2항은 부동산임대차를 등기한 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하므로, 등기 없는 토지임차권을 새 소유자에게 주장하려면 다른 근거가 있어야 한다.

• 다. 미등기 건물에도 민법 제622조 제1항이 적용되는지가 갈림길이다
  
  민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 정한다. 피고가 든 주택임대차보호법은 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다고 정하므로, 이 사건에서 점유할 권리로 주장된 대지의 임대차에는 그 법이 적용되지 않는다. 이 사건 주택은 미등기였으므로, 원고는 이 조항이 적용될 여지가 없다고 반박하였다.

• 라. 무단점유에 따른 부당이득의 범위는 차임을 기준으로 산정한다
  
  민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자가 그 이익을 반환하여야 한다고 정한다. 이 사건에서 원고는 대지에 대한 차임감정을 신청하였고, 감정 결과에 따라 청구취지를 변경하였다.

• 마. 반소로 행사된 지상물매수청구권의 상대방이 누구인지가 마지막 쟁점이다
  
  피고는 소송 후반에 미등기 주택에 대한 매수청구권을 행사하며 이를 반소로 청구하였다. 민사소송법 제269조 제1항은 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련이 있는 청구에 한하여 반소를 허용하므로, 본소의 철거 청구와 반소의 매수청구는 한 절차에서 함께 판단된다.
   

3. 대항력 없는 임차권에 적용된 법리

• Q: 토지임차인이 건물을 등기하지 않으면 어떤 결과가 되는가?
  
  그 임차권을 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에게 주장할 수 없게 된다. 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결은 민법 제622조 제1항의 취지를 밝혔다. 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것이라는 판시다. 조항이 대항력을 주는 계기를 지상건물의 등기에 두고 있으므로, 지상건물이 등기되지 않았다면 토지임대차를 따로 등기하지 않는 한 제3자에게 그 효력을 주장할 수 없다.

• 가. 철거와 인도를 구하는 근거는 소유권이고, 막는 근거는 점유할 권리다
  
  민법 제213조 단서는 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에 반환을 거부할 수 있다고 정한다. 이 사건에서 피고가 든 점유할 권리는 대지에 관한 임대차였으므로, 그 임대차가 증명되는지와 원고에게 주장할 수 있는지가 함께 판단 대상이 되었다.

• 나. 등기 없는 토지임차권은 새 소유자에게 미치지 않는다
  
  민법 제621조 제2항은 부동산임대차를 등기한 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정한다. 대지에 관한 임차권도 지상건물도 등기되지 않은 이 사건에서는 그 임차권의 효력이 계약 당사자 사이에 머물고, 대지를 매수한 사람이 임대인의 지위를 당연히 승계하지 않는다.

• 다. 지상건물이 미등기이면 민법 제622조 제1항의 대항력이 생기지 않는다
  
  민법 제622조 제1항은 지상건물의 등기를 대항력의 요건으로 삼는다. 따라서 건물이 등기되지 않은 이 사건에서는 이 조항으로 대항력을 얻을 수 없고, 원고는 이 점을 주된 반박 근거로 삼았다. 법원은 철거와 대지인도 청구에 관한 원고의 주장을 그대로 받아들였다.

• 라. 권한 없는 대지 점유는 차임 상당의 부당이득이 된다
  
  민법 제741조가 정한 부당이득의 요건은 이익, 손해, 법률상 원인의 부존재, 그리고 이익과 손해 사이의 인과관계다. 대지를 점유할 권리가 인정되지 않으면 그 점유는 법률상 원인 없는 것이 되고, 반환할 이익의 크기는 대지의 차임으로 산정된다. 이 사건에서 부당이득반환청구는 청구 금액의 대부분이 인정되었다.

• 마. 지상물매수청구권의 상대방은 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이다
  
  민법 제643조는 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물이 현존한 때 제283조를 준용하고, 제283조 제2항은 갱신을 원하지 아니하는 상대방에게 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있도록 한다. 대법원 2022. 4. 14. 선고 2020다254228 판결은 이 매수청구권 행사의 상대방이 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이라고 보았다. 이 사건에서 법원은 원고가 대지 임대인의 지위를 승계하지 않았다는 이유로 피고의 반소청구를 기각하였다.
   

※ 관련 법률 인사이트

관련 사례에 대한 변호사의 실제 사건 수행 전략은 아래 법률 인사이트에서 더 깊이 있게 확인할 수 있습니다.

• [성공 사례] 50년 된 미등기 주택 철거·대지인도 인용 - 거액 합의금 요구를 넘긴 매수인의 승소
   

4. 관련 법규 및 판례