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임차권 대항력의 취득 요건 (민법, 주택임대차법, 상가임대차법)

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1. 민법의 사유

가. 임차권등기

부동산임차인이 임대인의 협력을 얻어 부동산임대차를 등기한 때에는 그 때부터 대항력을 취득한다(민법 제621조 제2항, 임차권의 성립요건이 아님, 특약으로 임대인의 등기협력의무를 배제할 수 있음). 민법의 대항력을 주택임대차보호법상의 임대차와 동일하게 보아야 하는가? 대항력에 의하여 부동산임차인이 임대차기간 중에는 양수인의 인도청구를 거절할 수 있다는 점에 대하여는 다툼이 없다. 더 나아가 주택임대차보호법의 경우처럼 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 임차인이 양수인을 상대로 임대차보증금반환청구, 비용상환청구를 할 수 있는지에 대하여는 이를 긍정하는 견해(다수설)와 부정하는 견해(제3자에게 대항할 수 있다고 하여 임대인, 임차인, 양수인 3자의 합의가 있지 않는 한 양수인이 임대인의 지위를 자동적으로 승계하는 것은 아니라고 한다)의 대립이 있다.

나. 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 건물의 등기

(1) 의의

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우, 건물을 등기하면 토지 역시 대항력을 취득하게 된다(제622조 제1항). 이는 건물소유를 목적으로 한 토지의 임차권에 관한 등기를 하지 않을 경우라도 임차토지위의 건물을 등기한 때에는 그 토지의 전득자등의 제3자에 대하여, 토지임차권으로 대항할 수 있도록 하여, 토지임차인의 임차권을 보호하려는 취지이다.

(2) 요건

① 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차

건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차만이 제622조가 적용되므로, 갑이 대지와 건물의 소유자였던 을로부터 이를 임차하였는데 그 후 갑이 그 건물을 강제경매절차에서 경락받아 그 대지에 관한 위 임차권은 등기하지 아니한 채 그 건물에 관하여 갑 명의의 소유권이전등기를 경료하였다면, 갑과 을 사이에 체결된 대지에 관한 임대차계약은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약이 아님이 명백하므로, 그 대지에 관한 갑의 임차권은 민법 제622조에 따른 대항력을 갖추지 못하였다고 할 것이다(1994.11.22. 94다5458).

② 적법한 토지임차권

특별한 사정이 없는 한 건물을 양수한 경우에는 종물이론에 따라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 같이 취득하게 되는데, 이 경우 토지임차권 양수에 대한 토지임대인의 동의를 얻지 않으면 건물양수인은 적법한 토지임차인이 될 수 없으므로 설사 건물에 등기를 경료하더라도 토지임차권에 대하여 대항력을 취득할 수 없다.

③ 건물의 등기

토지에 대하여 대항력이 발생하는 건물의 등기에 대하여 건물신축 등에 의한 보존등기로 제한하는 견해(이은영)도 있지만, 다수설ㆍ판례(1968.7.31. 67다2126)는 토지임차권과 건물을 양도하여 이전등기를 한 경우까지도 포함된다고 본다. 한편 민법 제622조 제1항의 규정은 그 차지상에 임차인이 소유하는 건물의 등기라고 볼만한 등기가 있으면 임차인은 그 차지권을 가지고 제3자에게 대항할 수 있다는 것으로서 건물등기의 지번이 반드시 토지등기의 지번과 일치할 것을 요구하고 있다고는 해석되지 아니하므로 설사 그 표시가 다르다 하더라도 그 지상건물이 등기부상의 건물표시와 사회통념상 동일성이 있고 그것이 임차한 토지위에 건립되어 있어서 쉽게 경정등기를 할 수 있는 경우라면 경정등기 전이라 하더라도 동조 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 한다(1986.11.25. 86다카1119).

④ 토지에 관한 등기가 없을 것

토지임차인이 대항력을 주장하려면 상대방인 제3자가 권리를 취득하기 전에 대항요건을 미리 갖추어 존속하고 있어야 한다. 판례 역시 "제622조 제1항은 건물을 소유하는 토지임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니한다(2003.2.28. 2000다65802)."고 판시하였다.

(3) 효과

① 대항력의 취득

대항력을 취득한 토지임차인은 토지의 양수인에 대하여 대항할 수 있다. 다만 건물이 임대차기간 만료 이전에 멸실 또는 후폐한 때에는 대항력은 그 효력을 잃는다(제622조 제2항).

② 대항력과 임차권양도의 관계

민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 임차권의 양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니다(1996.2.27. 95다29345, 대항력을 취득하였다고 하여 임차권 양도 요건이 가벼워지는 것은 아니다. 따라서 임대인의 동의가 없는 토지임차권의 양도는 무단양도이다). 따라서 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로부터 건물을 양수한 자가 임대인이나 그 토지의 제3취득자에게 그 임차권으로 대항할 수 있으려면 건물양수인이 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법이 양수한 경우라야 한다.

다. 동산의 점유

동산의 점유가 대항력 취득의 공시방법이 될 수 있는지에 대하여 긍정하는 견해(김형배)와 부정하는 견해(곽윤직)의 대립이 있다.

2. 주택임대차보호법의 취득요건

대항력을 취득하기 위하여는 주택의 인도 및 주민등록(전입신고)의 요건을 갖추면 되고, 임차인이 보증금을 전부 지급하여야 하는 것은 아니다(2001.1.17. 2000다61855).

가. 주택의 인도(임차인 = 점유자)

(1) 허용되는 점유의 유형

주택의 인도란 임차인의 주택에 대한 점유를 의미하고, 여기서 점유는 현실인도, 간이인도, 반환청구권의 양도, 점유개정도 포함한다. 다만 공시기능이 약한 점유개정에 대하여는 제한적 해석이 필요하다.

(2) 점유개정의 제한

갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다(2000.2.11. 99다59306).

나. 주민등록

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 할 것이므로(2002.10.11. 2002다20957), 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(2000.2.11. 99다59306, 주민등록의 점유공시). 이러한 공시성을 갖추기 위하여는 원칙적으로 ⅰ) 주민등록이 주민등록법상의 적법한 절차에 따라 마쳐져야 하고, ⅱ) 임대차계약의 당사자로서 임차인이 주민등록상의 명의자이어야 하고, ⅲ) 공부상의 주택의 표시와 주민등록상의 기재가 일치하여야 한다.

(1) 적법한 절차

임차인은 주민등록법 제10조 이하의 규정을 준수하여 주민등록을 마쳐야 한다.

(2) 인적 동일성(점유자와 주민등록명의자의 동일)

원칙적으로 점유자와 주민등록 명의자가 일치하여야 하지만, 주택임대차보호법의 입법취지와 대항력 취득요건으로서의 주민등록의 기능을 고려하여 공시원칙을 훼손하지 않는 한 예외를 인정할 수 있다.

① 점유보조자인 배우자ㆍ자녀 등의 주민등록

국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있는 주택임대차보호법의 입법취지나 주택의 인도와 주민등록이라는 공시방법을 요건으로 하여 대항력을 부여하고 있는 동법 제3조 제1항의 취지에 비추어 볼 때, 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(1987.10.26. 87다카14, 1995.6.5. 94마2134).

② 간접점유자의 주민등록

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(2001.1.19. 2000다55645).

<선택형> 임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니하였더라도, 임차인이 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤다면 임차인은 적법한 대항요건을 갖추었다고 주장할 수 있다. [15변시] ( O )

③ 임차권 양수인 또는 전차인의 주민등록

주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대하고 그 양수인 또는 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다(1994.6.24. 94다3155). 같은 법리로 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다(1988.4.25. 87다카2509).

④ 법인의 주민등록

주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다(1997.7.11. 96다7263). 위와 같이 법인은 원칙적으로 주택임대차보호법상 대항요건을 구비할 수 없으나, 동법 제3조 제2항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력을 인정하고 있다.

(3) 물적 동일성(공부표시와 주민등록기재의 동일)

① 등기부 표시와 다른 주민등록

ⅰ) 원칙 : 대항력 없음

주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 어디까지나 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음하여 마련된 것이고, 제3자는 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리관계에 관한 사항을 통상 등기부에 의존하여 파악하고 있으므로, 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하지 않는다면 원칙적으로 유효한 공시방법이라고 할 수 없다(지번, 동, 호수까지 기재하여야 유효한 공시가 된다). 예컨대 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없으며(1996.4.12. 95다55474), 주택을 임차하여 적법한 전입신고를 마친 후에 그 대지가 분할됨으로써 주택의 지번이 변경되자 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나 주민등록상 주소는 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야 변경한 경우, 임차인은 주택에 대한 유효한 공시방법인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 경락인에게 대항할 수 없다(2000.4.21. 2000다1549). 이 경우 주소를 등기부상의 표시와 일치하게 정정한 때로부터 대항력을 취득한다.

ⅱ) 예외

임차인이 집합건축물대장의 작성과 소유권보존등기의 경료 전에 연립주택의 1층 101호를 임차하여 현관문상의 표시대로 호수를 101호로 전입신고를 하였고 그 후 작성된 집합건축물대장상에도 호수가 101호로 기재되었으나 등기부에는 1층 101호로 등재된 경우, 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로써 유효하며(2002.5.10. 2002다1796), 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하며(2003.6.10. 2002다59351), 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다(2001.12.27. 2001다63216).

② 공부 작성 이전의 주민등록

ⅰ) 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 할 것이며, 이러한 이치는 입찰절차에서의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기부상의 주소를 지칭하는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지이다(2003.5.16. 2003다10940). 이 경우 주소를 등기부상의 표시와 일치하게 정정한 때로부터 대항력을 취득한다. 그러나 ⅱ) 완성된 주택의 임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하는 경우, 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록으로 유효하다(1999.12.7. 99다44762).

③ 다가구용 단독주택

ⅰ) 원칙 : 지번의 기재로 족함

다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 하므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하며(1998.1.23. 97다47828), 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제9조 제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없다(2002.3.15. 2001다80204). 따라서 임차인이 다가구용 단독 주택건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 종전의 대항력은 유지하고 있다고 보아야 한다(1998.1.23. 97다47828).

ⅱ) 예외

하나의 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고, 등기부상으로 단독주택과 다세대 주택의 각 구분소유 부분에 대하여 지번은 동일하나 그 동ㆍ호수가 달리 표시되어 있으며, 나아가 위 단독주택에 대하여 위 등기부와 같은 지번과 동ㆍ호수로 표시된 집합건축물관리대장까지 작성된 경우라면, 위 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동ㆍ호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다(2002.3.15. 2001다80204).

ⅲ) 다가구용 단독주택에서 다세대주택으로 변경된 경우

처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다(2007.2.8. 2006다70516).

④ 다세대주택

ⅰ) 동ㆍ호수 기재 필요

임차인들이 다세대주택의 동ㆍ호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동ㆍ호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다(1996.2.23. 95다48421).

ⅱ) 다세대주택에서 단독주택으로 변경된 경우

이 사건 부동산에 해당하는 부분을 포함한 서울 양천구 신정동 1197의 9 지상의 지하 1층, 지상 3층 주택은 원래 다가구용 단독주택으로 허가받았다가 그 후 다세대주택으로 용도변경되어 사용승인을 받은 후 다세대주택으로 각 층ㆍ호마다 구분하여 소유권보존등기가 경료되었음에도, 피고는 이 사건 부동산이 건축 중인 동안에 건축허가 당시의 주택의 현황을 기초로 그 주소를 '서울 양천구 신정동 1197의 9'로만 기재한 경우 대항력을 취득할 수 없다(1999.9.3. 99다15597).

3. 상가임대차보호법의 취득요건

가. 건물의 인도

주택임대차보호법의 '건물의 인도'에 대한 설명이 그대로 적용된다.

나. 사업자등록 신청

사업자등록과 관련하여 판례는 “상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이며, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로, 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다(2006.10.13. 2006다56299).”고 판시하였고, “상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다(2008.9.25. 2008다44238).”고 판시하였으며, “새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다(2013.12.12. 2013다211919).”고 판시하였다.