김병영 변호사

1. 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사가 미등기 주택 철거 소송에서 얻은 결과

땅을 사고 보니 그 위에 오래된 집이 서 있고, 집주인이 거액의 합의금을 요구하며 비켜 주지 않는 경우가 있습니다. 집이 오래되었다는 사정이나 그동안 땅 주인에게 돈을 내 왔다는 사정이 곧바로 철거를 막아 주는 것은 아니지만, 무엇을 어떻게 다투느냐에 따라 결론이 갈립니다.

김병영 변호사는 선대로부터 50년 동안 미등기 주택을 소유해 온 상대방과의 소송에서 그 대지를 매수한 원고를 대리하였습니다. 김병영 변호사가 대지 임대차의 존재와 임대인 지위의 승계, 미등기 건물에 민법 제622조 제1항이 적용되는지를 차례로 다툰 끝에, 법원은 철거와 대지인도 청구를 받아들이고 부당이득반환청구도 대부분 인정하였으며 피고의 반소를 기각하였습니다.

땅 위에 남의 집이 있는 상태로 토지를 매수하셨다면 그 집이 등기되어 있는지부터 확인하실 필요가 있습니다. 민법 제622조 제1항은 지상건물의 등기를 토지임차권 대항력의 계기로 삼고 있어, 등기 여부가 곧바로 다툼의 구도를 바꾸기 때문입니다.

2. 대지를 매수하자 돌아온 거액의 합의금 요구

의뢰인은 소외 A로부터 대지를 매수하여 소유권을 취득하였습니다. 그 대지 위에는 상대방이 선대로부터 50년 동안 소유해 온 미등기 주택이 서 있었습니다. 의뢰인은 상대방에게 주택을 철거하고 대지를 인도해 달라고 요청하였습니다.

상대방은 거액의 합의금을 요구하며 요청을 거부하였습니다. 대지의 소유자가 바뀌었다는 사정만으로는 집을 비울 수 없다는 취지였습니다. 이에 의뢰인은 미등기 주택의 철거와 대지인도, 대지 무단점유에 따른 부당이득반환을 함께 청구하는 소를 제기하였습니다.

소송에서 상대방은 대지의 전소유자 A와 그 이전 소유자로부터 대지를 임차하고 매년 차임을 지급해 왔다고 주장하였습니다. 또 주택임대차보호법상 미등기 주택이라 하더라도 함부로 철거를 구할 수 없다는 취지로 다투었고, 소송 후반에는 주택에 대한 매수청구권을 행사하며 반소를 제기하였습니다.

3. 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사가 제시한 세 가지 반박

• 가. 임대차가 있었다는 증거부터 따졌습니다
  
  김병영 변호사는 전소유자 A와 상대방 사이에 대지에 관한 임대차계약이 존재한다는 증거가 없다는 점을 첫 번째 반박으로 세웠습니다. 점유할 권리로 임대차를 드는 쪽이 그 임대차의 존재를 증명해야 하기 때문입니다.

• 나. 임대차가 있더라도 임대인의 지위는 넘어오지 않는다고 다투었습니다
  
  김병영 변호사는 설령 전소유자와 상대방 사이에 임대차계약이 있었더라도 대지 임대인의 지위가 의뢰인에게 승계되지 않는다고 주장하였습니다. 민법 제621조 제2항이 부동산임대차를 등기한 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있어, 등기되지 않은 토지임차권은 새 소유자에게 미치지 않기 때문입니다.

• 다. Q: 집이 등기되지 않았다는 사실이 왜 결정적입니까?
  
  민법 제622조 제1항이 대항력을 주는 계기를 지상건물의 등기에 두고 있기 때문입니다. 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결은 이 조항을 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것으로 보았습니다. 김병영 변호사는 이 사건 주택이 미등기라는 점을 들어 이 조항이 적용될 여지가 없다고 반박하였습니다.

• 라. 차임감정을 신청해 부당이득의 범위를 산정하였습니다
  
  김병영 변호사는 대지에 대한 차임감정을 신청하고 그 결과에 따라 청구취지를 변경하였습니다. 민법 제741조에 따른 부당이득반환을 청구하려면 이익의 크기를 증명해야 하는데, 권한 없는 대지 점유로 얻은 이익은 대지의 차임을 기준으로 산정하기 때문입니다. 부당이득반환청구는 청구 금액의 대부분이 인정되었습니다.

• 마. 반소로 들어온 매수청구는 상대방이 다르다는 점으로 막았습니다
  
  상대방은 소송 후반에 미등기 주택의 매수청구권을 행사하며 반소를 제기하였습니다. 대법원 2022. 4. 14. 선고 2020다254228 판결이 지상물매수청구권 행사의 상대방을 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인으로 보고 있고, 법원은 의뢰인이 대지 임대인의 지위를 승계하지 않았다는 이유로 반소청구를 기각하였습니다.
   

4. 남의 집이 선 땅을 사기 전에 볼 것

이 사건은 민법 제622조 제1항의 반대 해석이 그대로 적용된 사례입니다. 지상건물이 등기되지 않았다면 토지임대차를 따로 등기하지 않는 한 제3자에게 그 효력을 주장할 수 없다는 것이 이 조항에서 나오는 결론입니다. 오래 살아 왔다는 사정이나 차임을 내 왔다는 사정은 그 결론을 바꾸지 못했습니다.

다만 이 결과는 이 사건에서 제출된 증거와 등기 상태에 대한 판단입니다. 지상건물이 등기되어 있거나 토지임차권이 등기되어 있었다면 결론이 달라질 수 있어, 비슷해 보이는 사안에도 같은 결론이 난다고 단정할 수는 없습니다.

건물이 서 있는 토지를 매수하실 계획이라면 건물의 등기 여부와 토지임대차의 등기 여부를 먼저 확인하실 필요가 있습니다. 미등기 주택 철거와 대지인도 청구를 이끌어낸 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사와 함께 사안에 맞는 대응을 검토해 보시기 바랍니다.

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 지상건물 등기 없는 토지임차권의 대항력: 건물 철거 청구와 지상물매수청구의 상대방 페이지를 참고하십시오.