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118.[사례분석] 사해행위 매수인의 선의 항변: 악의 추정을 깬 거주 경위와 법무사 관여 거래
[사례분석] 사해행위 매수인의 선의 항변: 악의 추정을 깬 거주 경위와 법무사 관여 거래
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<핵심 요약>
대출금채무를 연대보증한 매도인이 채무 초과 상태에서 농가주택 부지와 농지를 팔자 대출 채권자인 은행이 매수인을 상대로 사해행위취소를 구한 사건이다. 법원은 매매가 사해행위이고 수익자의 악의가 추정된다고 보면서도, 오래 거주·경작해 온 매수 경위와 법무사가 일괄 처리한 거래를 들어 추정을 깨는 선의를 인정하였다. 제1심은 피고의 선의 항변이 이유 있다고 보아 원고의 청구를 기각하였다.
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1. 연대보증인의 토지 매도와 사해행위취소 소 제기
원고는 자산운용사가 운용하는 부동산 사모투자신탁의 신탁업자인 은행으로, 오피스텔·근린생활시설 개발 사업을 하는 채무자 회사에 대여금 100억 원대, 이율 연 6%의 토지담보대출을 해 주었다. 채무자 회사의 대표이사인 매도인은 다른 두 회사와 함께 그 대출금채무를 연대보증하였다. 변제기는 추가사업비유보금 예치를 조건으로 2개월 연장되었으나, 채무자 회사는 연장된 변제기까지 유보금을 예치하지 않았고 대출원리금도 변제하지 않았다.
이 사건 각 부동산은 농지 2필지와 대지 1필지로, 매도인이 매매계약 약 8-9년 전에 3차례에 걸쳐 지분을 취득한 땅이다. 대지 위에는 피고의 시아버지인 망인이 신축한 농가주택이 있었고, 망인 사후에는 망인의 배우자와 아들 3이 거주하면서 매도인에게 대지 임료 명목으로 월 20만 원대를 지급해 왔다. 채무 초과 상태의 매도인은 법무사 사무실에서 망인의 아들 1의 처인 피고와 이 사건 각 부동산 및 면적이 매우 작은 농지 2필지에 관하여 매매대금 1억 원대의 매매계약을 체결하였다.
약 1주 뒤 법무사는 피고 명의 막도장을 날인하는 등의 방법으로 매매예약 서류를 작성해 소유권이전청구권가등기를 마치게 하였다. 피고는 잔금지급기일보다 앞서 법무사에게 잔금 1억 원대와 등기 비용 5백만 원대를 지급하였고, 법무사는 그중 1억 원대를 기존 근저당권자에게 지급하고 소유권이전등기와 근저당권말소등기를 처리하였다. 원고는 매매예약과 매매계약의 취소 및 가등기와 소유권이전등기의 말소를 구하였다.
2. 사해행위 성립과 수익자 선의를 둘러싼 다툼
- 가. 채무 초과 상태의 연대보증인이 한 매매예약과 매매계약이 사해행위인지
민법 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자가 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정한다. 이 사건에서 사해행위를 한 채무자로 다루어진 사람은 채무자 회사의 대출금채무를 연대보증한 매도인이었다. 매도인이 채무 초과 상태에서 피고와 매매예약 및 매매계약을 한 것이 원고를 해하는 법률행위인지가 먼저 문제되었다.
- 나. Q: 채무자가 부동산을 팔아 사해행위가 되면 매수인의 악의도 추정되는가?
판례는 추정된다고 보고, 매수인에게 선의를 증명하게 한다. 대법원 1998. 4. 14. 선고 97다54420 판결은 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 항상 사해행위가 되어 사해의 의사가 추정된다고 하였다. 같은 판결은 이를 매수한 자가 악의가 없었다는 입증책임이 수익자에게 있다고 보았다. 대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결은 수익자의 선의는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여 인정하여야 한다고 하였다. 채무자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측에 불과한 진술 등에만 터 잡아 수익자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 안 된다는 것이다.
- 다. 오랜 거주·경작과 매매대금 결정 경위가 수익자의 선의를 뒷받침하는지
피고는 매도인의 채무 초과 상태를 전혀 알지 못하고 부동산의 매수를 재차 권유받아 산 선의의 수익자라고 항변하였다. 피고 측 가족이 오래 대지 위 농가주택에 살며 농사를 지어 온 사정과 매도인의 매수 권유, 이웃 주민이 작성한 매매대금 메모가 매수 경위를 수긍할 만하게 설명하는지가 쟁점이 되었다.
- 라. 법무사의 거래 관여와 등기부의 권리관계가 선의 판단에 미치는 영향
매매계약서 작성부터 잔금 수령, 근저당권말소등기와 소유권이전등기까지 법무사가 처리하였고, 가등기는 계약 뒤 피고 명의 막도장으로 작성된 매매예약 서류로 마쳐졌다. 한편 매도인은 매매계약 무렵부터 약 2개월 사이에 별건 토지 20여 필지에 관하여 제3자들에게 근저당권을 설정해 주고 가등기와 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 피고가 등기부등본 등 객관적 자료로 매도인의 사업상 어려움을 알 수 있었는지와 법무사의 인식을 피고에게 돌릴 수 있는지가 문제되었다.
3. 악의 추정과 수익자 선의에 관한 판단
- 가. 매매예약과 매매계약은 사해행위에 해당한다고 보았다
법원은 채무자가 채무 초과 상태에서 한 처분행위는 사해행위에 해당한다는 법리를 들었다. 그리고 채무자인 매도인이 채무 초과 상태에서 이 사건 매매예약 및 매매계약을 하였으므로 이는 사해행위에 해당한다고 판단하였다. 매도인의 채무 총액이나 채무 초과의 정도를 보여 주는 금액은 판결에 적혀 있지 않고, 채무 초과 상태라는 인정만 있다.
- 나. 매도인의 사해의사와 수익자인 피고의 악의가 추정되었다
법원은 채무자의 사해의사는 추정되고 특별한 사정이 없으면 수익자의 악의도 추정된다고 보아, 매도인의 사해의사와 피고의 악의가 추정된다고 하였다. 이에 따라 판단은 수익자가 선의였다고 볼 사정이 인정되어 그 추정이 깨어지는지로 옮겨 갔다. 법원은 인정사실과 피고가 제출한 각 서증의 기재 및 변론 전체의 취지로 인정되는 사정들에 비추어 선의 여부를 판단하였다.
- 다. Q: 매수인 가족이 오래 살던 땅을 사들인 경위는 선의 판단에 어떻게 반영되었는가?
법원은 피고가 부동산 매매에 이른 경위가 충분히 수긍할 만하다고 보았다. 망인 부부와 자녀들은 오래 전부터 농가주택에 살며 인근 농지에서 농사를 지어 온 것으로 보이고, 매도인은 약 8년 전과 매매계약이 있던 해에 거듭 매수를 권유한 것으로 보였다. 거주하던 망인의 배우자와 아들 3이 매수할 자력이 없어 아들 1 부부가 피고 명의로 매수한 것으로 보였고, 이웃 주민의 메모상 종전 논의액에 공시지가 상승분 등을 감안해 매매대금을 정상적으로 정한 것으로 보였다. 임대차계약서가 제출되지 않아 신소유자와의 다툼에서 임대차가 인정될지 단정하기 어려운 이상, 다른 사람에게 처분되면 농가주택을 철거하고 농사도 짓지 못할 위험을 완전히 배제할 수 없었다는 점도 고려되었다.
- 라. 법무사 관여와 등기부 상태에 비추어 피고를 악의의 수익자로 보기 어렵다고 하였다
법원은 일반인인 피고에게 법무사는 신뢰할 수 있는 법률전문가이고, 그 법무사가 계약서 작성과 잔금 수령, 등기 절차를 일괄 처리해 피고로서는 공인중개사가 중개한 것만큼 정상적인 거래라고 믿을 수 있었다고 보았다. 또한 별건 토지들과 달리 이 사건 부동산에는 약 8년 전 설정된 개인 명의 근저당권밖에 없어 등기부등본 등으로 매도인의 사업상 어려움을 예견할 수 없었고, 피고 측은 매도인의 친인척이 아닌 단순 임차인이었다. 법무사가 사업상 어려움의 개연성을 인식하고 막도장을 임의로 파서 가등기를 설정한 것으로 보여 사해의사를 가졌을 가능성은 있지만, 법원은 그 사정만으로 피고를 악의의 수익자로 보기는 어렵다고 하였다. 결국 피고의 선의 항변은 이유 있다고 보아 원고의 청구를 기각하고 소송비용을 원고가 부담하도록 하였다.
※ 관련 법률 인사이트
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4. 관련 법규 및 판례
① 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 소는 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위있은 날로부터 5년내에 제기하여야 한다. |
대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결
판시사항 [1] 전득자를 상대로 한 사해행위취소소송에서 수익자와 전득자 사이의 전득행위가 다시 채권자를 해하는 행위로서 사해행위의 요건을 갖추어야 하는지 여부(소극)
[2] 채권자취소권 행사에 있어 제척기간의 기산점인 채권자가 ‘취소원인을 안 날’의 의미 및 채권자가 사해의 객관적 사실을 알았다고 하여 취소의 원인을 알았다고 추정할 수 있는지 여부(소극)
[3] 사해행위취소소송에 있어서 수익자의 선의에 대한 증명책임 부담자(=수익자) 및 사해행위 당시 수익자가 선의였음을 인정하기 위한 요건
판결요지 [1] 채권자가 사해행위의 취소로서 수익자를 상대로 채무자와의 법률행위의 취소를 구함과 아울러 전득자를 상대로도 전득행위의 취소를 구함에 있어서, 전득자의 악의는 전득행위 당시 그 행위가 채권자를 해한다는 사실, 즉 사해행위의 객관적 요건을 구비하였다는 것에 대한 인식을 의미하므로, 전득자의 악의를 판단함에 있어서는 단지 전득자가 전득행위 당시 채무자와 수익자 사이의 법률행위의 사해성을 인식하였는지 여부만이 문제가 될 뿐이지, 수익자와 전득자 사이의 전득행위가 다시 채권자를 해하는 행위로서 사해행위의 요건을 갖추어야 하는 것은 아니다.
[2] 채권자취소권의 행사에 있어서 제척기간의 기산점인 채권자가 ‘취소원인을 안 날’은 채권자가 채권자취소권의 요건을 안 날, 즉 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 알게 된 날을 의미하고, 채권자가 취소원인을 알았다고 하기 위하여는 단순히 채무자가 재산의 처분행위를 하였다는 사실을 아는 것만으로는 부족하고 구체적인 사해행위의 존재를 알고 나아가 채무자에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알 것을 요하며, 사해행위의 객관적 사실을 알았다고 하여 취소의 원인을 알았다고 추정할 수는 없다.
[3] 사해행위취소소송에 있어서 수익자가 사해행위임을 몰랐다는 사실은 그 수익자 자신에게 입증책임이 있는 것이고, 이 때 그 사해행위 당시 수익자가 선의였음을 인정함에 있어서는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여야 하고, 채무자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측에 불과한 진술 등에만 터 잡아 그 사해행위 당시 수익자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 안 된다.
대법원 1998. 4. 14. 선고 97다54420 판결
판시사항 [1] 연대보증 채무자의 사해행위에 있어서 사해의 의사가 있었는지 여부의 판단 기준
[2] 채무자가 유일한 재산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾼 경우, 사해행위의 성부(적극) 및 사해의사 추정 여부(적극)와 수익자의 악의에 관한 입증책임
판결요지 [1] 연대보증인에게 부동산의 매도행위 당시 사해의 의사가 있었는지 여부는 연대보증인이 자신의 자산상태가 채권자에 대한 연대보증채무를 담보하는 데 부족이 생기게 되리라는 것을 인식하였는가 하는 점에 의하여 판단하여야 하고, 연대보증인이 주채무자의 자산상태가 채무를 담보하는 데 부족이 생기게 되리라는 것까지 인식하였어야만 사해의 의사를 인정할 수 있는 것은 아니다.
[2] 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 볼 것이므로 채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고, 이를 매수한 자가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 있다. |
