법무법인 원

1. 법무법인 원 황은정 변호사가 매수인을 대리한 사해행위취소 소송의 결과

이 사건은 대출금 채권자인 은행이, 연대보증인에게서 농지와 대지를 산 매수인을 상대로 그 매매예약과 매매계약이 사해행위라며 취소와 등기 말소를 구한 사건입니다. 법원은 매매가 사해행위에 해당하고 매수인의 악의가 추정된다고 보면서도, 매수인이 선의였다는 항변을 받아들였습니다.

제1심에서 피고인 매수인의 소송대리를 맡았습니다. 제1심 법원은 피고가 매매계약 무렵과 매매예약 무렵 그 매매가 사해행위임을 알지 못하였다고 보아 원고의 청구를 기각하고, 소송비용을 원고가 부담하도록 하였습니다.

2. 시댁 가족이 살던 농가주택 부지를 사게 된 경위

피고의 시아버지인 망인은 오래 전 이 사건 대지 위에 농가주택을 지었고, 대지와 농지는 이후 매도인이 지분을 나누어 취득하였습니다. 망인이 사망한 뒤에는 망인의 배우자와 아들 3이 농가주택에 살면서 매도인에게 대지 임료 명목으로 월 20만 원대를 보냈습니다.

매도인은 채무자 회사가 은행에서 받은 100억 원대 대출의 연대보증인이었고, 채무자 회사는 연장된 변제기까지 대출원리금을 갚지 않았습니다. 채무 초과 상태의 매도인은 법무사 사무실에서 피고와 매매대금 1억 원대의 매매계약을 맺었고, 법무사가 가등기와 잔금 처리, 소유권이전등기까지 맡았습니다.

은행은 이 매매가 사해행위라며 매매예약과 매매계약의 취소와 등기 말소를 구하였습니다. 같은 무렵 매도인이 제3자들에게 넘긴 별건 토지들에 대한 은행의 사해행위취소 청구는, 근저당권의 피담보채권액이 토지 가액을 넘어 공동담보 부분이 없다는 이유로 기각되어 확정되었습니다.

3. 법무법인 원 황은정 변호사가 대리한 사건에서 법원이 본 네 쟁점

• 가. 매매 자체는 사해행위로 인정되었습니다
  
  법원은 채무 초과 상태의 매도인이 한 매매예약과 매매계약이 사해행위에 해당한다고 보았습니다. 민법 제406조 제1항은 이러한 법률행위의 취소를 허용하면서도, 그 행위로 이익을 받은 자가 그 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 그래서 이 사건의 결론은 수익자인 매수인의 선의 여부에서 갈렸습니다.

• 나. 매수인의 악의가 추정되어 선의를 보여 줄 사정이 필요했습니다
  
  법원은 매도인의 사해의사가 추정되고 수익자인 피고의 악의도 추정된다고 하였습니다. 대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결은 수익자가 사해행위임을 몰랐다는 사실은 수익자 자신에게 입증책임이 있고, 그 선의는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여 인정하여야 한다고 봅니다. 피고 측 소송대리인은 매도인의 채무 초과 상태를 전혀 알지 못하고 매수를 재차 권유받아 산 선의의 수익자라고 항변하였습니다.

• 다. Q: 가족이 살던 땅을 사들인 경위도 선의의 근거가 됩니까?
  
  이 사건 법원은 매매에 이른 경위가 충분히 수긍할 만하다고 보았습니다. 오래 농가주택에 살며 농사를 지어 온 것으로 보이는 가족이 매수 자력이 없어 아들 1 부부가 피고 명의로 산 것으로 보였고, 매도인도 이전에 거듭 매수를 권유한 것으로 보였습니다. 매매대금도 이웃 주민의 메모상 종전 논의액에 공시지가 상승분 등을 감안해 정한 것으로 보였고, 다른 사람에게 팔리면 농가주택을 철거하고 농사를 계속하지 못할 위험도 완전히 배제할 수 없었다는 점이 함께 고려되었습니다.

• 라. 법무사가 처리한 거래와 등기부의 권리관계가 선의 판단으로 이어졌습니다
  
  법원은 법무사가 계약서 작성부터 잔금 수령과 등기까지 일괄 처리해, 피고로서는 공인중개사가 중개한 것만큼 정상적인 거래라고 믿을 수 있었다고 보았습니다. 이 사건 부동산에는 약 8년 전 설정된 개인 명의 근저당권밖에 없어 등기부등본 등으로 매도인의 사업상 어려움을 예견할 수 없었고, 피고 측은 매도인의 친인척이 아닌 단순 임차인이었습니다. 법원은 법무사가 사해의사를 가졌을 가능성은 있지만 그 사정만으로 피고를 악의의 수익자로 보기는 어렵다며 선의 항변을 받아들였습니다.
   

4. 사해행위 의심 부동산을 산 매수인이 짚어 볼 대목

이 사건에서 법원은 매매가 사해행위이고 매수인의 악의가 추정된다고 보면서도, 매수에 이른 경위와 거래 방식, 등기부의 권리관계, 매도인과의 관계를 함께 살펴 추정을 깨는 선의를 인정하였습니다. 선의의 입증책임이 수익자에게 있는 만큼, 매수인의 선의는 객관적인 자료로 뒷받침될 때 받아들여질 수 있습니다.

다만 매매대금이 정상적으로 정해졌다는 판단의 근거는 이웃 주민의 메모였고, 부동산의 시가나 감정 결과는 판결에 나타나 있지 않습니다. 법무사가 막도장으로 가등기 서류를 만들고 잔금지급기일을 앞당긴 사정은 판결에서 피고에게 불리한 방향의 사정으로 함께 적혔습니다.

채무자의 재산을 산 뒤 사해행위취소 청구를 받았다면, 매수 경위와 대금 결정 과정, 거래 당시 등기부 상태를 보여 주는 자료를 먼저 정리해 두시기 바랍니다. 법무법인 원 황은정 변호사는 이 사건 제1심에서 피고의 소송대리인으로 사건을 수행하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 황은정 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 사해행위 매수인의 선의 항변: 악의 추정을 깬 거주 경위와 법무사 관여 거래 페이지를 참고하십시오.