법무법인 원

1. 법무법인 원 오지헌 변호사가 조합원 상속인들을 대리해 조합의 소가 각하된 사건

재건축조합에 토지를 신탁한 조합원이 분양신청을 하지 않으면 현금청산 절차가 시작되고, 조합과 조합원 사이에 등기와 청산금을 두고 소송이 이어질 수 있습니다. 이때 조합이 제기한 소가 법이 요구하는 소송요건을 갖추었는지가 본안 판단보다 먼저 문제될 수 있습니다.

재건축조합이 현금청산 대상자가 된 조합원의 상속인들을 상대로 근저당권 말소와 청산금 채무부존재 확인 등을 구한 소송에서, 제1심 피고 1과 피고 3 내지 6을 대리했습니다. 2025년 제1심 법원은 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 부적법하다고 보아 소를 각하하고 소송비용을 원고가 부담하도록 했습니다.

2. 신탁등기와 근저당권이 함께 남은 조합원 토지

망인은 재건축 부지의 아파트를 소유한 조합원으로, 조합에서 임대보증금반환 목적으로 4억 원대를 빌리며 아파트에 조합 명의 근저당권을 설정해 주었습니다. 이어 신탁계약을 맺고 조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기도 마쳤는데, 아파트가 멸실된 뒤 망인이 사망했고 상속인들은 분양 변경신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다.

상속인 대부분은 조합을 상대로 청산금 지급 소송을 따로 제기했고, 한 상속인의 청산금 채권에는 다른 상속인의 압류 및 추심명령이 확정되었습니다. 조합은 근저당권 말소를 주위적으로, 청산금이 일정액을 넘지 않는다는 확인과 토지를 조합의 고유재산으로 하는 데 대한 승인을 예비적으로 청구했습니다.

3. 법무법인 원 오지헌 변호사가 대리한 제1심에서 법원이 본 네 갈래 쟁점

• 가. 조합 앞으로 소유권과 근저당권이 모인 순간 말소 청구의 이익이 사라졌습니다
  
  법원은 신탁등기를 마친 조합원이 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 잃으면 신탁이 종료되고 토지 소유권이 조합에 귀속된다고 보았습니다. 근저당권자도 조합이어서 소유권과 근저당권이 한 사람에게 모였고, 민법 제191조의 혼동으로 근저당권이 소멸하는 것으로 보인다는 것입니다. 이 때문에 조합이 상속인들에게 근저당권 말소를 구할 법률상 이익이 없다고 판단했습니다.

• 나. 청산금 채권이 압류·추심되어 추심권능을 잃은 상속인은 채무부존재확인 소송의 피고가 될 수 없었습니다
  
  법원은 대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다60417 판결의 법리대로 압류 및 추심명령이 있으면 채무자는 이행소송의 당사자적격을 잃는다고 보았습니다. 제3채무자인 조합이 채무부존재확인을 구하는 경우에도 같다고 보아, 추심권능을 잃은 상속인에 대한 청구는 피고적격이 없어 부적법하다고 판단했습니다.

• 다. Q: 청산금 지급 소송이 이미 진행 중이면 조합의 채무부존재확인 소송은 어떻게 됩니까?
  
  이 사건 법원은 따로 확인을 구할 이익이 없다고 보았습니다. 조합은 상속인들이 먼저 낸 청산금 지급 소송에서 청구기각을 구하며 청산금 금액을 다툴 수 있기 때문입니다. 그래서 별도의 채무부존재확인 부분은 확인의 이익이 없어 부적법하다고 판단했습니다.

• 라. 법원 허가라는 길이 있어 승인의 의사표시를 소로 구할 이익도 없었습니다
  
  신탁법 제34조와 비송사건절차법 제44조의8에 따르면 수탁자는 법원의 허가를 받아 신탁재산을 고유재산으로 할 수 있습니다. 법원은 조합이 이 간이한 방법을 쓸 수 있고 대리한 상속인들이 소송 중 승인의 뜻을 담은 준비서면을 냈다는 점을 들어, 상속인들에게 승인의 의사표시를 소로 구할 이익이 없다고 보았습니다.
   

4. 현금청산과 신탁등기가 겹칠 때 확인할 소송요건

이 사건은 조합이 근저당권자이자 신탁 수탁자였던 사안에서, 신탁 종료로 소유권이 조합에 모이면 근저당권 말소를 소로 구할 이익이 사라질 수 있음을 보여 줍니다. 이미 계속 중인 청산금 이행소송이 있으면 같은 채무를 두고 따로 확인의 소를 내는 것도 소의 이익이 부정되었습니다.

조합원이나 상속인의 입장에서는 조합이 제기한 소의 청구마다 소의 이익과 피고적격이 갖추어졌는지를 먼저 살펴보는 것이 좋습니다. 추심명령이 확정된 채권이나 이미 진행 중인 청산금 소송이 있다면 그 사정이 소송요건에 어떤 영향을 주는지도 함께 따져야 합니다.

법무법인 원 오지헌 변호사는 이 사건에서 피고 1과 피고 3 내지 6을 대리해 재건축조합의 소가 모두 각하된 제1심 판결을 받았습니다. 재건축·재개발 현금청산이나 신탁등기, 근저당권 말소를 둘러싼 분쟁이라면 청구별 소송요건과 청산금 절차를 함께 검토해 보시기 바랍니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 오지헌 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 재건축조합의 근저당권 말소·채무부존재확인 청구 각하: 신탁 종료와 혼동, 확인의 이익 페이지를 참고하십시오.